乐居买房讯      9月2日，南宁又有地块上新了。这次上架的是位于良庆区渌仙路以南、坛泽路以西GC2021-065地块，由三宗地组成，总面积为108223.66平方米（折合162.335亩），起始价1000万元/亩，竞买保证金为人民币32467万元，将于9月30日采用挂牌方式公开出让。

  条件苛刻：安置物业达12.75万㎡

  9月的南宁土拍市场很“魔幻”有没有？一上来，原定于9月1日、2日出让的两幅地“因故终止”出让。且7天内3块地终止出让，可见房企谨慎拿地的态度已然很明显。

  而今日，挂出的新地块——GC2021-065与“因故终止”出让的GC2021-055地块、GC2021-054地块均在同一区域范围内。纵观，三块地位置都不错，但业内人士分析称此前终止出让的两幅地因条件苛刻、拿地成本高，成为房企拿地的“拦路虎”，而今日上架的GC2021-065地块同样条件非常苛刻。

  三幅地块大致位置

  从规划条件上看，GC2021-065地块用途为城镇住宅用地、零售商业用地，要求用于建设坛泽村11、12、15号农民安置项目。其中，地块一容积率＞3.0且≤3.5，建筑密度＞22%且≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米；

  地块二容积率＞3.0且≤3.7，建筑密度＞22%且≤35%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米；须配建1所15班幼儿园，用地面积不少于7698.46㎡，建筑面积不少于5004㎡；配建1处的农贸超市，建筑面积不少于1500㎡，位于商业的一、二层。

  地块三容积率＞2.5且≤3.0，建筑密度＞22%且≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米。

  地块一、地块二、地块三计容商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为住宅；地块一、二、三沿水系首排住宅塔楼建筑高度≤60米；地块二须在交通较优越位置设置一处商业综合体，建筑面积≥8000㎡；地块一、二、三合设1处社区居家养老服务用房，每百户按不少于30平方米建筑面积设置，且单处用房建筑面积不得少于900平方米，并符合南府规〔2019〕24号文要求；地块一、二、三合设一处婴幼儿照护服务场地，每百户按不低于20平方米设置；地块一、二、三合设一处设置党群服务中心用房，按照每百户不少于30平方米建筑面积配建，且单处用房建筑面积不得少于900平方米。

  不仅如此，按照要求，竞得人须配建1所42班小学。该小学位于地块三南面，用地面积为39859.55平方米（折合59.789亩），由政府划拨给竞得人，土地划拨价款为92万元/亩。

  从项目主要建设和管理等要求来看，要求也多：

  ①须在交通较优越位置设置一处商业综合体，建筑面积≥8000㎡。

  ②须建设不少于127500㎡的安置物业，安置不少于1500人。其中，安置住宅建筑面积不少于90000㎡，安置商业建筑面积不少于37500㎡。

  ③须提供不少于1275个机动车停车位。

  ④须提供310㎡办公用房和群众活动中心。

  ⑤须在地块一、二、三各建设1处文化活动站，建筑面积不少于400㎡/处。

  ⑥须自签订土地出让合同之日起9个月内开工建设，安置房部分自开工之日起24个月内完成全部回建安置房的竣工验收。

  ⑦项目用地其他非安置房部分须自开工之日起36个月内完成项目的整体竣工验收。

  从竞买人要求来看，明确不接受竞买人联合申请。这就意味着，开发商的实力必须够雄厚，毕竟起拍总价16亿。

   画风突变 开卖时间不同或命运不同？

  乐居观察发现今日上架的GC2021-065地块地理位置还是不错的，五象新区核心区域、五象三中和五象实验一小东侧、临近地铁2号线延长线坛泽站 ，1.5公里内有五象万象汇（9月5日开业）、宝能城商业等，“学铁商”配齐。

  但这样有着优越地理位置的地块能否成功出让？很多业内人士打了问号，要搁在上半年能卖得出去。上半年房企拿地虽谨慎，但还是出现过抢地的局面。今年1月29日万科、融创、阳光城、金科、中梁5家房企争抢GC2021-065地块西北角150.478亩地（即现在的万科翡翠中央）及今年6月17日15家房企鏖战长达5小时、229轮竞价抢与GC2021-065地块一路之隔的84亩地，楼面价达14105元/㎡。

  当然，这是上半年的画风，进入下半年，南宁土拍的画风变了，由谨慎拿地直接过渡到“流拍”或“终止出让”。克而瑞数据显示，2021年上半年南宁市供应、成交经营性用地数量创近4年新低，仅供应23幅、成交25幅（含2幅加油/加气站用地）。上半年供应占地约2494亩、计容建面约447万m²，体量同比下降16.26%；成交占地约2900亩、计容建面约522万m²，体量同比上涨0.32%；成交楼板价4457元/m²，较前两年同期分别增长20.88%、下降2.73%；成交总价合计约232.80亿元，创近4年同期的第二高数值；溢价率26.23%，较前两年同期分别下降27.3%、40.4%。 

  据乐居统计，8月南宁共挂牌5宗土地，其中1宗流挂1宗取消挂牌，仅成功出让3幅地，合计成功出让228.039亩，吸金38699.4001万元（约3.87亿元），相比6月成交额104.2亿元下降96.3%，7月成交额13.54亿元环降71.4%，热度持续两个月下跌。

     可想而知，在三道红线、融资渠道收紧的大背景环境下，房企在资金收紧，南宁还会出现房企争夺、高价拿地的局面吗？附9月南宁出让地块图。