乐居财经 范慧茹 发自深圳

  星盛商业(6668.HK)的业绩发布会一如既往的低调，在淡黄色的桌布和背景板的衬托下，温和而平静。专题｜2021中报风云：物业》》

  执行董事兼董事会主席黄德林坐在中间，执行董事兼总裁陶慕明、执行董事兼副总裁牛林等高管分坐在他的两侧。

  上市仅半年时间，星盛商业再次交出了一份不错的答卷。上半年，实现营业收入约2.57亿元，同比增长约27.8%；毛利约1.46亿元，同比约增长29.2%；实现归母净利润约0.83亿元，同比增长约43%。

  “上半年公司业绩稳健增长、经营指标持续提升，不断践行拓展战略进入核心城市。”对星盛商业上半年的发展情况，黄德林给予了肯定。

  对星盛商业的看好，不止在言语上。8月26日，黄德林在公开市场上增持星盛商业50万股份，总代价约204.4万港元。紧随增持事项后，黄德林共持有星盛商业164万股股份，占已发行股本总额约0.16%。

  宣布增持后的第二个交易日，星盛商业股价迎来上涨，收报4.17港元，涨幅达6.11%。

  170万方撬动2.6个亿

  上市物企中，管理面积超1000万平方米的企业比比皆是，上亿规模的也不在少数，与之相比，星盛商业350万平米的合约面积有些“不起眼”。

  2020年上半年，星盛商业350万平米的合约面积中，已开业的商业建筑面积仅约170万平米。然而小规模却积蓄着大能量，星盛商业上半年取得2.57亿元的收入，以170万平米来算，单位面积营收达到了151元/平方米，碾压碧桂园服务、雅生活服务等一众头部物企。

  在规模竞争日益激烈的物管市场环境下，面积不占优势的星盛商业，在资本市场上能占据一席之地，与其纯粹的商业运营基因密不可分。

  星盛商业依托关联公司星河控股抢占了商业运营的先机，专注于远高于住宅收费的商业市场。截至2021年6月30日，星盛商业服务69个项目，其中在大湾区的项目44个，长三角地区的项目10个，华中地区的项目4个，其他地区项目11个。

  星盛商业的商业版图覆盖中国24个城市，包括深圳、广州、上海、天津、南京、成都、长沙、厦门等多个主要城市。

  除了依托关联公司星河控股外，星盛商业的市场外拓能力也颇为强劲。据公告显示，上半年其合约面积中约62%来自于独立第三方；新签约的32万平方米面积中，独立第三方项目贡献约75%。

  此外，星盛商业常年的高出租率水平也是保障其运营商业物业租金等收入的基础。上半年，星盛商业出租率高达94.7%，达到全国TOP5的平均值水平，较2020年底提升了0.4个百分点。

  毛利率、净利率双高

  浓厚的商业基因，同样也是星盛商业毛利率较高的重要原因。中报显示，星盛商业上半年毛利率约56.7%，同比上升约0.7个百分点；归母净利率约32.3%，同比上升约3.5个百分点。

  毛利率和净利率在目前已公布中报的上市物企中排名首位。而对于高毛利率的原因，星盛商业高管曾解释称，主要出于三点原因：第一、品牌及管理输出服务的酬金制使得该部分酬金较高；第二、信息化、人均效能、成本管控带来成本的节约；第三、委托管理项目相比其他公司管理能力强，因为多金收入100%归属公司，带来毛利率的提升。

  从第一点来看，星盛商业的品牌及管理输出服务毛利率基本在73%以上。在这一模式下，星盛商业实际上只需要为项目提供核心的管理人员，做好定位、建筑咨询及租户招揽服务、以及运营管理服务即可，不需要注入大量资金和人力资源，因此具备较高的毛利率。

  在信息化和人均效能提升方面，星盛商业建立了数字化运营系统。如与商汤科技联合，通过AI技术构建智慧商业新运营，实现运营效能的提升；通过微信社群、公众号、直播、云购物平台等多触角抵达顾客；建立生态小程序，巩固会员消费和服务的数据渠道闭环等。

  第三点提到的委托管理服务，也是收入占比最高的一项业务，该项业务上半年取得了1.7亿元收入，占总收入的66.4%。因为是业主委托全权管理的业务，因此星盛商业可以发挥更大的能动性挖掘增值服务，在增值服务的助推下，毛利率也相对较高，为50.2%。

  现金及银行存款增7倍

  良好的经营能力，不断为资金池扩容。今年上半年，星盛商业银行结余及现金约为11.88亿元，较去年同期的1.42亿元增加736.62%。

  现金的补充，促使星盛商业资产负债率进一步降低。2021年6月30日，其资产负债率为22.2%，较2020年12月31日的63%大幅降低。

  如中报所言，主要归因于全球发售的所得款项收款及上半年经营所得的增加。年初星盛商业全球发售筹集所得款项净额约7.77亿元，再加上2月18日获得部分行使超额配股权的所得款项净额约6480万元，共计约8.42亿元。

  其中，用于收购商业运营公司的规划资金占比超过一半，达到55%，约4.63亿元。管理层认为，星盛商业的财务资源及未来收入将足以支持集团当前的营运资金需求及未来扩张。

  行业数据显示，中国购物中心市场容量仍有很大空间，2025年，预计项目新增体量约2亿方，总存量超6亿方；至2030年，预计项目新增体量4亿方，总存量超8亿方。

  商管类物企未来的规模增长潜力巨大，在业绩发布会上，黄德林表示，未来三年，将实现总合约面积550万平方米以上、开业面积450万平方米以上、出租率不低于95%，“将继续贯彻通过拓规模、强运营、壮组织等三个方向，提升收入规模及盈利能力。”