世茂的三个“压舱石”|半年报风云100-乐居财经

世茂的三个“压舱石”|半年报风云100

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线李奕和 6.9w阅读 2021-08-30 20:15

从左至右：世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸；董事局副主席、总裁许世坛；助理总裁、营销管理中心负责人邵亮

乐居财经李奕和发自上海

2021年中报业绩会已接近尾声。众多房企的表态中，保持谨慎的投资纪律和加强内部管控、提质增效被放到了前所未有的高度。

这两点概括起来，表明了房企对未来发展一个总的态度和看法：要保持企业经营的稳健安全性。

上半年，在各种调控频出、“稳”字当头的大环境下，行业离粗放式的高增长时代越来越远，精耕细作、精细管理很长时间内将成为行业的“主旋律”。经营和资金的安全，成为影响各房企能否在严调控的行业周期中生存下来的重要命门。

8月30日，世茂集团发布上半年业绩。报告期内，世茂实现签约额1528亿元，同比上涨38%；销售均价17746元/平米，均价稳定性优于头部房企。营业收入同比增长13.7%至734亿元；其中非房开收入66亿元，大幅增长128%。

除了一贯稳健的业绩及营收表现，这份半年业绩，也从三个方面展现了世茂对自身经营安全性的系统思考：增殖资金内生；保持投资自律；聚合产业协同。

三方面从企业到行业，由表及里、由内到外，在行业调控持续趋严的态势下，成为世茂抵御风险的重要利器。

01、稳健财务，增殖内生力

世茂一向坚持严格律己。上半年，它的“三道绿线”依然维持稳定。净负债率50.9%，已连续10年维持在60%以下。不仅远低于100%的“红线”监管要求，相比2020年上市房企95.07％的净负债率均值，也处于绝对低位。此外，资产负债率（扣预收款）68%；现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）1.9，也都保持稳定“绿档”。

三项指标保持安全，与世茂长期以来养成的“严格自律”风格有关。

上半年，上海、北京等城市及各大银行继续出台针对房地产融资和个人住房贷款相关规定，从融资端、需求端进一步收紧房地产金融。而强大的抗风险能力，也保证了世茂上半年即使面对房地产融资监管持续加强、融资环境持续收紧的态势下，依然能够继续保持稳健顺畅的融资。

报告期内，世茂通过发行境内外债券、推进大型金融机构总对总合作等方式，多元开拓融资渠道，保障融资资源充足。其未动用银行及金融机构等授信额度约800亿元，额度充足；综合融资成本5.6%。

一般而言，房企要保证资金层面的安全主要有两方面，一个是“开源”，一个是“节流”。在政策层面对行业融资持续收紧的情况下，房地产企业“开源”更多只能依靠自身的内生增长。而“节流”则表现为房企在投资上再不能像以前一样“大手大脚”，甚至在高容错率的庇护下野蛮生长。

重要的一点是，高回款和保持现金流动，不仅是房企良好内生和造血能力的重要体现，在行业环境风云莫测的背景下，更成为捍卫企业经营安全的重要利器。

世茂一直倡导以增强内生力驱动企业发展，保持高回款和现金流。期内，世茂通过调整考核加强回款，对资金进行集中管控，实现回款1161亿元，同比增长30.4%。

资金储备方面，账面现金823.8亿元，较2020年底上升20.3%，现金余额充裕；短债仅占借款总额的28%；非房收入利息覆盖倍数1.4倍。在房地产融资监管持续加强、融资环境持续收紧的态势下，世茂不断强化自身的现金及回款能力，加强自身“造血”，持续增强抗风险能力。

02、精准投资，保持盈利力

当行业告别土地、金融、杠杆红利，进入管理红利时代，利润摊薄，行业内卷更为激烈。加之随着调控进入深水区，房企在全新的行业环境下面临更低的容错率。

如果说世茂通过一贯谨慎稳健的财务表现稳守“安全线”，那么值得关注的还有其在土拍新规则面前的严格、自律与定力。

兵马未动，粮草先行，土地是房企的“粮草”，要做到开合有度、百里挑一并不容易。特别上半年，第一批集中供地中，部分城市的土地出现明显溢价，土拍市场竞争激烈、出现严重“过热”。

在这场关系经营全局的系统战中，世茂既不激进也不盲从，坚守严格的投资纪律和精准投资。

上半年，世茂获取土地19块，权益前土地总价约201亿元，新增货值571亿元。世茂表示，坚持严守投资纪律，谨慎拿地，动态调整投资节奏。上半年面对过热的土拍市场，宁可“不拿”也不能“错拿”，依然坚持要求净利润率达到约8-10%、毛利率约25%才投入。

这种高度的自控力和自我约束，避免了世茂在土地投资上的踏错，成为其安全的发展重要“护城河”。

当然，在公开土拍市场外，世茂也在坚持通过多元化的拿地方式，广纳优质土储。以TOD为例，上半年世茂加大力度，获取多幅优质的TOD地块。另外通过合作，世茂期内也拿了超过200亿权益的土地。

多元的纳储进一步降低了世茂的土地成本，成为其在低利润时代的又一大杀手锏。这些优质且相对合理的土地成本，为世茂持续实现高品质增长奠定了扎实良好的基础。

值得注意的是，世茂手中可供开发的货源依旧充足。2021年下半年，世茂预计可售资源2004万平方米，可售货值3600亿元；按49%动态去化率计算，依旧可顺利实现3300亿元年度目标。

世茂一直以来坚持在高能级的一二线及强三四线城市布局的战略笃定，这些优质土储不仅确保了公司规模发展，更为未来盈利提供了广阔空间。数据显示，下半年世茂的可售货源足够优质：88%布局于一二线及强三线城市，72%为提供充裕现金流的住宅类产品；有多个大型项目将于年内相继入市，为集团高质量经营提供广阔的增长空间。

03、运筹航道，聚合协同力

企业的长期安全不仅要看现在有什么，还要看以后能有什么，也就是“发展性”。

世茂的发展性，集中体现在其多元化业务。作为与生俱来的多元化选手，世茂自去年提出“大飞机战略”以来，从房地产主体，到商业、酒店、物业两翼，再到高科技、文化、健康养老、教育等尾翼，世茂各业务板块体现出高度的协同与平衡发展，为公司提供了足够的想象空间。

今年上半年，它的非房收入继续有突破：实现非房开收入66亿元，大幅增长128%，预算完成率为123%；非房收入占比达9%，增速显著。而在全年，世茂的非房开收入目标是超150亿，增长约74%；三年目标占比20%以上。

作为已经拥有三个上市平台的企业集团，在世茂集团业绩会前，世茂股份和世茂服务也相继交出了上半年的靓丽成绩单。其中，世茂股份期内实现营业收入119亿元，同比增长30%。世茂服务在管面积达1.75亿方，营业收入42.34亿元，同比大增171%。酒店板块也表现不俗，上半年营业收入大涨141%至11.9亿元，持续加强其“轻重并举”优势。

许世坛表示，保持上市公司群协同发展，世茂未来或有更多轻资产公司，值得更多期待与想象。

当房地产行业逐步进入存量市场，世茂深谙多元业务将成为其抵御行业风险、穿越行业周期的“防洪堤”和新增长点。

“大飞机战略”的格局，将世茂各个业态形成一个协同整体，激发了集团多驱并进的矩阵化能力——合则协同、分则能战。其全产品线和完善的运营能力，使得旗下商娱、服务、酒店等两翼业务，通过平台思维能带动集团的产业协同效应。

眼下，世茂还致力于将“尾翼”和“两翼”彻底打通，以“赋能城市”的决心，融合高品质的酒店、商业、办公、公寓、教育、文化、国际会展等业态，打造城市新客厅，推动产城融合发展。以深圳世茂深港国际中心、珠海世茂港珠澳口岸城、世茂三亚国际金融中心等为代表的超级综合体，都是其主要的“压舱石”。

通过多产业的协同，世茂集团以房地产为中枢，聚合起各版块势能，成为驱动集团更稳定、长远发展的强大动力。这种多元业务的协同与互补更将减弱地产开发周期性波动的影响，提高其在不确定预期下收获稳定预期的能力。

有机构观点指出，在多方面的成长优势的推动下，世茂后续业绩的释放会有着强劲的驱动力，这也意味着当下市场环境下，其是一个难得的兼具防御属性以及成长属性的企业。

许世坛也称，多元化“大飞机战略”是世茂抵抗未来不确定性其中一个特别好的手段。未来，世茂还将更有效地整合地产上下游产业链，继续孵化一些轻资产公司，更好地体现集团的价值。

来源：地产K线

作者：李奕和

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