从左至右：万科执行副总裁、财务负责人韩慧华；总裁、首席执行官祝九胜；执行副总裁、首席运营官刘肖；董事会秘书朱旭

  乐居财经 杨宏彬 发自深圳

  “我们一直说，我们是农民，我们不去预测天气，老老实实种地、耕地。”专题 | 2021中国地产中报风云记

  在2021年中期业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜如是表达了万科多年以来的经营理念。

  8月30日，万科A（000002.SZ）举行2021年中期业绩推介会，公司总裁、首席执行官祝九胜携执行副总裁、首席运营官刘肖，执行副总裁、财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭出席本次会议。

  万科作为业内的龙头企业，公司的业绩自然是市场关注的焦点。在地产行业面临诸多挑战的2021年，万科并没有辜负市场的期待，交出了一份亮眼的成绩单。

  报告期内，万科上半年实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%，实现利润161.74亿元，净利率9.68%，归母净利润110.5亿元。截止2021年上半年末，万科资产总额约为1.96万亿元，同比增长8.24%。

  在业绩会，祝九胜上表达万科应对市场变化的策略。“万科没有把规模和速度当成唯一的目标来看待，需要在风险和收益方面去权衡，稳字当头是我们当前的应对。”

  销售规模3544.3亿，存货超万亿

  作为行业的龙头企业，万科在地产销售方面的表现还是一如既往的强劲。

  报告期内，万科实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%。结算面积为1115.4万平方米，同比增长6.2%，实现结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%，结算毛利率为24.9%。

  分地区来看，上海区域对万科合约销售额贡献最大，达1322.2亿元，占比总销售额的37%。其次是北方区域以及南方区域，贡献销售额分别为745.9亿元及721.6亿元，分别占总销售金额的21%及20%。中西部区域及西北区域贡献的销售额则分别为545.5亿元及158.5亿元。

  2021年上半年，万科销售的类型以住宅为主，占比达86.7%，商办及其它配套则分别占比9.1%及4.2%。

  值得一提的是，截至报告期末，万科合并报表范围内有5377.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约7819.1 亿元，较上年末分别增长9.3%和12.0%。为公司未来业绩增长做了保障。

  拿地方面，万科坚持量入为出，在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。上半年，新增项目95个，规划建筑面积约达1505.9万平方米，一二线城市仍然是重点布局方向。

  除了公开拿地外，万科还通过了参与批旧城改造项目获得部分土储，权益建筑面积约为339.8万平方米。

  截止2021年6月30日，万科土储的总建筑面积约16,065.9万平方米，存货金额为10478.8 亿元，较2020 年底增长4.6%。充沛的在手资源足以支持公司未来的发展。

  祝九胜表示，地产行业未来一定会回到平均的回报水平，精细化管理水平高、产品和服务好的企业，最有可能取得优于行业平均水平的利润回报，而万科作为一家战略导向清晰的企业，会坚定所选定的业务和赛道。

  多元业务开花，助力营收增长

  面对行业、城市、客户的深刻变化，万科正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。

  2021年上半年，除了长期以来经营的地产业务稳步发展外，万科物业服务、租赁、商业等多元化业务也有非常喜人的进步。

  报告期内，万科的物业服务实现营收103.8亿元，同比增长33.3%。业务主要以住宅物业服务与商业物业及设施服务为主，两个板块的收入分别为57.1亿元及31.6亿元，分别占比55%及30.4%。

  据了解，万科的物业服务以万物云为载体，依托“万科物业”、“万物梁行”以及“万物云城”等品牌开展社区空间服务、商企空间服务与城市空间服务等多项业务。

  其中，万科物业已经布局了全国105个大中城市（含香港），服务3,490个项目。万物云旗下的房产经纪平台朴邻，新房销售业绩较去年同期增长647%。

  截止2021年6月末，万物梁行已服务项目超1,900个，服务了超50 家头部互联网科技企业和独角兽企业，其中有超过20 家企业市值超过百亿美元。万物云城的业务范围则已经辐射北京、深圳、广州等21 个城市。

  报告期内，万科公寓租赁业务实现营业收入13.19亿元,同比增长25.6%。据了解，长租公寓“泊寓”为该业务的主要产品。上半年在16 个重点城市新开业0.6 万间，累计开业14.8 万间，规模位列集中式公寓国内第一。截止6月末，泊寓已布局全国33个城市，共有房源19.2 万间，间天出租率达95%。

  此外，万科的商业运营及物流仓储服务的发展同样非常可观，分别实现营收36.29亿元及13.4亿元。

  管理层表示，万科将加快从房地产开发为主，向不动产开发经营服务并重的转型。每个业务都要巩固提升自己的基本盘，在已有的赛道上建立起领先的竞争优势。

  回归“绿档”，净负债率长期低于40%

  在各项业务平稳发展的同时，万科在财务方面也表现相当的自律。

  报告期内，万科有息负债是2687.1亿元，仅占总资产的13.7%，其中一年期以上的有息负债占比为68.6%，债务结构保持健康。债务类型方面，万科的有息负债以境内负债为主，占比为74.6%。

  此外，截止2021年6月30日，万科手握的货币资金达1,952.2亿元，同比增长0.48%。远远高于一年内到期的债务843亿元，短期偿债并无压力。

  融资方面，万科2021年上半年的综合融资成本约为4.27%，较去年同期下降了32个百分点。融资渠道多元化，包括了银行借款、境内债券和境外债券。

  稳健的经营让万科已于2021年第一季度回归“绿档”。截止6月30日，万科的净负债率为20.2%，据管理层介绍，万科的净负债率连续20年低于40%。

  剔除预收款项的资产负债率为69.7%，剔除受限制资金的现金短债比为1.67，万科各项指标均符 合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。

  万科将行稳致远定为公司下半年的主基调。祝九胜表示，长期保持低净负债率是公司一贯的风格，这种风格带来的好处不如阶段性急进的风格回报好，但相比于追求ROE回报，我们把长期稳健、长期活下去、履行安全的责任及对各方的义务摆在更优先的位置。