乐居财经 杨倩 发自杭州

  “努力做到1%-2%的净利润水平”。专题 | 2021中国地产中报风云记

  今年杭州集中供地中，滨江集团（002244.SZ）一共拿了5块地，董事长戚金兴的一句话，激起了千层浪。

  在地价上涨和严格限价的双重挤压下，房企利润空间被大幅压缩。

  目前已披露2021中报的房企，绝大多数处在毛利率下行阶段，逆势上涨的凤毛麟角。中期业绩会上，毛利率成为一个高频词，多家千亿房企表示，希望未来毛利率能维持在25%以上水平。

  这个行业趋势下，滨江集团地产业务的结转毛利率由去年同期的36.5%下行至当期的22.0%。

  向管理要效益，成为当下房企的应对之策。降本增效间，滨江集团破了两个记录，其一是归母净利润增幅创五年新高；其二是融资成本创五年新低。

  归母净利增幅创五年新高

  2021年上半年，滨江集团实现销售额879.2亿元，同比增长60.7%，位列克而瑞行业销售排名第23位，较2020年末上升4位，完成全年1500亿元销售目标的59%。

  其中，权益销售为434.3亿元，同比增长63.8%；销售权益比例49.4%，同比上升1个百分点。

  期内，滨江集团实现销售额879.2亿元，同比增长60.7%；营业收入为193.87亿元，较上年同期增长88.1%；归母净利润为12.67亿元，较上年同期增长46.49%。

  据乐居财经查询，2017H1~2021H1，滨江集团归母净利分别为9.2亿、5.8亿、6.16亿、8.65亿、12.67亿，同比增幅分别为36.52%、-36.95%、6.21%、40.38%、46.49%，净利增幅创出五年新高。

  在三费管控方面，滨江集团颇有心得，“横纵”数据均有降本成效。

  横向对比来看，销售费用同比增长9.07%，管理费用同比增长38.70%，财务费用同比下降19.05%。同期，营收增速约88%，费用增速远低于营收增速。

  纵向对比来看，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.0%、1.32%及1.94%，三费费率为5.26%。相较于2020年末三费费率6.03%，下滑约0.77个百分点。

  截止上半年末，滨江集团尚未结算的预收房款为817.8亿元，较年初727.9亿元增长12.35%。随着未来项目逐步交付，预收款也将同步转化为营收。预收当期营收的4.2倍，这为未来业绩增长上了一道“保险”。

  近一个月内，滨江集团获得两家券商关注。据中信建投预测，滨江集团2021年归母净利润30.32亿元，同比增长30.26%，维持滨江集团“买入”评级，目标价位6.79元。

  此外，华泰证券上调滨江集团评级至“买入”，研报中指出，公司2021年合理PE为5.4倍，维持目标价5.18元。

  截止8月27日，滨江集团收4.08元/股，两家券商给出的平均目标价为5.985元，较平均目标价有46.8%上行空间。

  融资成本创五年新低

  截止上半年末，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%，现金短债比为1.62倍，继续保持“绿档”。

  债务期限构成上，其有息负债规模461亿元，短期债务为111.26亿元，占比仅为24.1%，长短债比达到3.1倍。

  据披露，滨江集团的融资途径主要有三种，分别为银行贷款、票据、债券，其中银行贷款占比73%，直接融资占比27%。截止期末，平均融资成本为4.9%。

  近年来，滨江集团平均融资成本持续下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%，2021年H1融资成本降至4.9%，较上年末下降0.3个百分点，创历史新低。

  按照2021年上半年末权益有息负债439亿元计算，大约节省利息1.3亿元。

  2021年内，滨江集团共发行7笔境内债，包括公司债、短期融资券、中期票据，利率在3.84%~4.8%区间内。

  其中，于7月、8月分别发行的21滨房01、21滨房02公司债，利率分别为3.96%、3.84%，低于目前平均融资成本4.9%。随着发债利率持续下行，期末平均融资成本或将再创新低。

  截止上半年末，滨江集团共获银行授信总额度791.1亿元，较上年末增加10.2%，授信额度已使用333.5亿元，剩余可用授信额度457.6亿元，占总额度的58%。

  同时，在直接融资可用额度上，已获批尚未发行的公司债额度21亿，注册中的短期融资券额度16.2亿元和超短融18.9亿元。

  首入广州

  目前，滨江集团项目经营主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、宁波、温州、湖州等区域，省外进入城市有上海、江苏苏州、南京、南通及江西上饶等。

  上半年，公司新增土地储备项目21个，累计新增土地面积94万平方米，新增土储计容建筑面积234万平方米，新增土储货值权益比例55%。

  新增21个项目里，有19个位于浙江省内，其中11个位于杭州，占比超过一半；另2个项目分别位于南京和广州，均通过并购获取。

  期内，滨江集团首进广州，通过并购获取黄埔化工改造项目居住地块35%股权，权益对价11.7亿元。据了解，该项目为越秀TOD·星航，位于广州黄埔，于5号线和13号线双轨交汇处，是目前广州唯一一个5号线上盖的项目。

  按照滨江集团计划，今年目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

  上半年拓储目标已完成7成，下半年滨江集团或放缓拿地，投资重点将放在浙江省外。

  截止上半年末，公司土地储备可售货值约2780亿元，其中杭州占比67%，浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等二三线城市占比16%，浙江省外占比17%。