乐居财经 李奕和 发自广州

2020年6月，合生创展首次将股权投资纳入其主要业务板块，从房地产开发、商业地产运营商转型为综合性投资控股平台公司的战略，也随之正式启动。

一年来，仍在转型路上的合生创展，已然颠覆了外界对其的认知。

8月25日，合生创展披露上半年业绩情况。2021年1-6月，合生创展实现合约销售212.27亿元，同比增长达63.11%；期内营业额134.52亿元，较2020上半年的97.13亿元，上升38.5%。

按照年初制定的500亿元全年目标，合生创展已经完成42.45%。

销售规模和营收大增，公司股权持有人应占溢利也增长10.39%，由2020年同期的51.02亿港元，增加至56.32亿港元。在上半年许多同行增收不增利的情况下，实现营收和利润的“双丰收”。

多元化推进，科技产业赋能，市场投资获利，这份仅32页的财报，记录了合生创展近半年时间里的快速“蜕变”。

从房地产企业的固有印象中挣脱出来，这家昔日的“老航母”正展现出全新的活力。

投资贡献超三成收入

在上半年的212.27亿元合约销售额中，合生创展实现物业合约销售201.45亿元，同比上升60.8%；装修合约销售10.82亿元，同比上升121.3%。

期间，受销售的产品结构的影响，物业合约销售平均售价为每平方米3.51万元，较2020年同期每平方米1.59万元同比上升约120.5%。

公司报告期录得营业额134.52亿元，比2020年同期上升38.5%。其上半年交付的物业总建筑面积29.9万平方米，主要项目包括广州合生君景湾、北京合生霄云路8号、上海合生杭州湾国际新城以及山西合生帝景。

交付及落成物业的整体平均售价为每平方米1.78万元，较去年同期相比升8%。这为公司的盈利打下了利润基础。

2021年上半年，其毛利实现101.25亿港元，毛利率为63%，保持着行业的绝对优势。公司股权持有人应占溢利56.32亿港元，增长10.39%。

值得一提的是，除了物业发展外，投资收益于2021年1-6月录得投资收入50.07亿港元，同比2020年的28.36亿港元，大增76.55%。这部分收入来自于合生创展对包括香港、中国大陆、美国在内的上市股本证券以及非上市股本及债务证券的投资。

最早在去年6月，合生创展正式将股权投资业务纳入主要业务板块（包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资）。公司也正式从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

近一年多以来，合生创展一改往日低调的姿态，接连在股票市场出手，科技、医疗、新消费、供应链成为其首选领域。

据悉，其投资板块是通过旗下合生资本平台进行资本投资及管理，搭建资金、资产、资源全周期资本生态链循环体系，投资于地产、商业不动产、城市更新、私募股权、二级市场等领域。

合生创展认为，作为流动性很强的股票二级市场投资，可以成为流动性管理工具之一，特别是部分优质蓝筹股，既有良好的现金分红，又具备随时变现的能力。这些投资中，60-70%的中长期战略投资，30%左右做财务性的投资。

至目前，Sea股份、中国平安、汇丰控股、中国移动、平安健康、小米集团都成为其股权投资下的标的。而半年业绩数据显示，截止2021年6月底，合生创展按公平值变动计入损益的金融资产总额已达271.2亿港元，同比进一步增长23.16%。占其流动资产比例达到11.22%。

保持“绿档”

业绩实现大增，合生创展的各项财务指标也保持在良好的安全边际内。以外界最为关注的三道红线为例，上半年，其剔除预收款后的资产负债率63.2%；净负债率为66%；现金短债比1.45。三项指标远高于监管要求，继续保持“零踩线”。

于2021年6月30日，合生创展总借贷1176.45亿港元，其中银行及财务机构借贷总额917.16亿港元；商业抵押担保证券、优先票据、资产支持证券借贷总额237.1亿港元；其他借贷22.19亿港元。

从还款期限上看，总借贷中一年期占25%；一到两年占33%；两年至五年占27%；五年后占15%。报告期内，合生创展现金及银行存款428.55亿港元，比2020年末增加44.54%。手持现金充足，短期偿债压力较小。

报告期末，公司就短期及长期银行贷款取得约1808.3亿港元的银行信贷额，其中654.04亿港元仍未被动用。宽裕的现金流让合生创展在上半年的土地市场中得以大展身手。

当中最让人关注的是，今年1月，合生创展重仓北京，46.57亿元+21%自持拿下大兴旧宫镇南郊农场棚户区改造项目，建设用地面积5.69万平方米。4月，合生创展7.31亿元获得广州增城永宁创业大道北侧地块，宗地面积2.46万平方米。除此以外，合生创展还在在大湾区的核心城市广州拿下多个旧改项目。

今年初，该公司曾表示，2021年土地投资预算控制在200亿元以内。据了解，其拿地主要聚焦一线城市及核心经济区域，包括深耕大湾区、长三角及环渤海经济区三大经济圈核心位置及重点城市。

数据显示，至报告期末，合生创展土地储备约3048万平方米，其中75%位于北京、上海、广州、深圳和惠州等一线城市及周边城市。

在供地两集中的背景下，未来，合生创展依旧聚焦北上广深等一线城市，并计划通过旧城改造、旧厂改造、旧村改造等城市更新的方式获取土地。这将有效、合理控制土地成本，为公司未来的发展持续创造利润空间。

老航母的“新生”

从近段时间的表现看，合生创展正试图摆脱其“老航母”的固有印象。这些年来，因一部分房企凭借杠杆获得了高速的发展，外界对合生创展的规模增长一直抱有微词。

一个明显的现象是，去年以来，依托优质项目，合生创展正在加快地产、商业、合生活、基建和投资等板块的资源整合优化，并构建五大板块并驱发展的全产业链。

使公司逐步从房地产开发、商业地产运营商，转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。其中的效果已经有所显现。

除了股权投资已成为其主要业务板块之一。上半年，合生创展还聚焦科技赋能、创新多元发展，在地产、商业、合生活、基建、投资五大板块的基础上，进行科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态的优化布局。

据了解，在其2021年上半年营收构成中，地产板块在总营收的占比约为40%；此外，商业、合生活、基建、投资等非房板块收入的占比，达到60%。多元化业务增长势头强劲。

值得关注的是，在房企纷纷下水造车的大潮下，“合生系”也已将触角伸向该领域。今年1月，有“合生系”背书的珠投智能作为战略投资者，向广汽蔚来增资19.23亿元，凭此拿下广汽蔚来超66%股权，正式进军新能源造车领域。

在这个过程中，发力科技也成为其打造多极增长新势能的主要方向之一。特别在去年疫情爆发以来，合生创展在科技赋能营销力创新上也走出了自己成功的道路。

其通过搭建全场景智慧营销平台，将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环，线上线下联动的营销模式创新，为行业提供了有益尝试。

而在公司内部，合生创展通过依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、智能移动办公等系列科技平台、管理体系和考核方式，进行组织的变革，进一步提升运营管理效能，赋能公司提质增效。在严重内卷的行业中，建立起自身的竞争优势。

进入2021年，公司还将其品牌主题年定为“服务提升年”，并围绕客户触点提升产品品质提升、销售关怀服务提升、活动升级、案场服务管理和出品形象的统一化和规范化，全维度提升服务品质和客户体验。

这一切的改变，资本市场似乎都看在眼里。今年以来，生创展股价持续冲高，最高点一度达到38.5港元/股。从今年初至今，其股价区间涨幅超过55%。2021上半年，按公司股权持有人应占溢利56.32亿港元计算，其每股基本盈利2.341港元。