乐居财经 杨倩 发自广州

  “公司商票规模现在大概是多少？”

  “大概是30余亿元。”

  一个单刀直入的问，一个简单直白的答。

  这是富力地产（02777.HK）2021年中期业绩发布会上的问答环节。

  实际上，对于房企来说，这个数据是非常“敏感”的。自“三道红线”出台之后，房企严控有息债务，而未被纳入监管的商票则大规模增长，它被视为“红线”之外的“隐形债”。

  相对来讲，港股财报不如A股详细，资产负债表中大多没有明确的“应付票据”一项，应付商票、银票等 “混”在“应付款”相关项目中，大家很难从财报中获取商票的具体数字。

  面对这个敏感话题，富力地产董事长李思廉无惧曝光，不敷衍不绕弯，简短的几个字，传达出了富力降债的态度：富力是踩线了，但也在努力“翻绿”，这个债是降定了，无论是“红线”内的，还是“红线”外的。

  一年一条“线”

  上半年，富力地产借款总额减少164亿元，并获得257亿元融资，应对了现有债务再融资，增加了可用流动资金。其在财报中表示，筹集的资金可以解决公司短期内到期的债务。

  目前，富力地产三线全踩，处于“红档”之列。业绩会上，富力地产董事长助理陈志濠立下FLAG，“我们的计划是每一年降一条线，2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

  从现有数据来看，最先“翻绿”的大概率是净负债率。陈志濠表示，集团现时的净负债率约为123%，与达标的100%相差不远。

  截止上半年末，富力地产短期有息负债约519亿元，长期有息负债约914亿元，较去年底合计减少约160亿元。

  而按照目前现金及净资产估算，净负债率如果要达到100%以下，有息债务需要再减200亿左右。

  事实上，这对富力来说并不算太难。在降债目标上，“每半年都是（降低）100-200亿元，下半年也是按照100-200亿元的区间（降债）。”

  管理层称，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。“通过卖楼、收款，以及结账、预售，产生的现金流帮我们减债。”

  毛利率要重回25%

  “所有的公司都在拼命地提高现金流，富力自然也不例外，甚至不惜忍痛牺牲一部分利润。”李思廉讲道。

  2021上半年，富力地产获得“其他收益”16.73亿元，其中，通过出售附属公司的收益为8.02亿元。今年3月的业绩会上，管理层曾透露，将积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。

  早在2020年中期业绩会上，富力已有“减磅计划”。去年11月，富力将旗下广州国际机场富力综合物流园70%权益转让给黑石集团，作价44.1亿元。

  一方面，富力从项目层面、投资物业层面，加大出售力度；另一方面，也在加快去库存补充现金流。

  期内，富力地产营业收入增加了18%到394.9亿元，毛利为85.7亿元，毛利率为21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点。

  据了解，富力加大了去库存力度，期内确认销售里有64%来自库存，去年同期该比例为39%。李思廉表示，这些以前不容易卖的库存大多位于三四线等低线城市，平均毛利率只有20%左右。

  2021年，富力的销售目标是1500亿元，上半年实现协议销售金额约650.8亿元，同比增长18%，目标完成率约43.4%。

  其中，一线及二线城市销售占比较高，包括广州、海南、西安及北京等。得益于此，期内平均售价上升至13400元/平方米，从这点来看，毛利率止跌有了希望。

  而对于限价，李思廉不太担心，他认为，目前只有部分城市推行限价令，现在库存大多是停车位、商铺，以去化为主，当地政府也是支持的，所以受到的影响不是很大。

  据了解，富力今年新交楼项目毛利率约29.9%。“公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。”李思廉表示。

  拿地销售比4%

  上半年，富力拿地十分保守。期内新增4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，拿地销售比仅为4%。管理层解释称，减少买地是为了保障充足的流动性。

  截至上半年末，富力地产拥有的土地储备总可售面积约为5552万平方米，其中权益可售面积占91%，平均地价为2700元/平方米，一二线城市的土地储备约占总量的53%。

  管理层称，“公司手头上的土地储备足够未来4-5年的发展。”

  目前，富力将旧改作为建立优质土地储备的策略。“我们扎根在广州，对广州的城市更新特别关注。”

  早前，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》征求意见稿，对此，李思廉给出了自己的看法。“广州有11个区，越秀区和荔湾区的旧改改造项目需要注意，对天河、黄埔、南沙、海珠等地区影响是很小的。”

  截至上半年末，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。其中，98%位于一线及二线城市，78%位于大湾区。

  管理层预计，未来2年到2年半，富力将集中转化800万平方米旧改，释放2400亿元货值。

  “今年和明年的任务是转化大约一半左右。”李思廉透露，“2022年底应该能够完成40%左右的目标。”