乐居财经 范慧茹 发自深圳

  走在4亿规模的分叉路口，往左走，将直接比肩雅生活和保利物业，往右走，则要舍弃头部规模的光环，彩生活(01778.HK)董事会主席潘军选择了后者。专题 | 2021中国物业产中报风云记

  8月25日，彩生活发布2021年中期业绩报告，产生收益的总建筑面积为3.59亿方，和去年底的在管面积数据相差无几，“物业第一股”彩生活在管面积首次“失速”。

  “我们主动优化了一些业务，那些低效的、收益差的项目，要斩钉截铁地去掉。”在中期业绩发布会上，面对彩生活的增速问题，董事会副主席吴庆斌的回复掷地有声。

  发布会中，潘军也多次强调，“我们把工作重心重新回到基础物业服务方面。”

  在上半年的业务调整下，彩生活基础物业服务成效显著，截至2021年6月30日，该项业务取得16.73亿元收入，同比增长13.4%，占比总收入的90%。

  整体净利润为2.53亿元；归属于股东的净利润为2.50亿元，同比增长5.8%。得益于对业务经营的优化，净利润率同比提高了0.3个百分点，至14.1%。

  发布会进行一个小时，干货持续输出，管理层相互配合逐一回答媒体提问。抛开激进的规模扩张，冷思考下的彩生活正悉心打磨内部的运营。

  规模让位服务

  “今年上半年我们基本没有做一单收并购，我知道收并购增长最快，但是现在整个收并购市场，项目的品质是不可控的。”吴庆斌阐述了对规模拓展的态度。

  他认为，彩生活的成长性主要体现在三个方面，第一个是市场占有率的规模增长，第二个是整体收入的增长，第三个是业主服务品质的增长。

  相较于资本市场更为关注的规模增长和收入增长，吴庆斌坦言，“我更关心的是几百万业主享受服务品质的增长，和我们几万作业员工的幸福感。”

  基于此，彩生活在上半年开展了一系列的品质提升工作。如把公司内部的管理体系全部重新再造，包括物业收费问题、收费系统整体改造，“做到客户完全可以实时在线收费，通过收费系统改造，提升客户缴费的方便性，以及降低财务管理人员工作强度、工作力度。”

  再如工单管理系统的建立，每件事由机器找到人，人做完事才能回到考评体系。一方面提升了全员的劳动生产率，另一方面提升了彩生活的业务品质。

  在上半年集中的对基础物业服务品质的打磨和梳理下，彩生活物业管理服务毛利率取得了1个百分点的增长，毛利率达到27.8%，整体毛利率保持在32.6%的高位。

  “我们放弃了效率差的项目，同时拓展了单价较高、收益较高的新项目，旧项目调整后，收入也会逐步提升。”发布会上，执行董事陈新禹也进一步强调了对服务项目品质的取舍。

  随着效益的进一步优化，上半年彩生活经营活动现金流净额大幅增长超过140%，达5.39亿元，同时有息负债总额较去年年底下降7.6%至23.37亿元；资本负债比率较去年年底下降2个百分点至33.7%。同时在吴庆斌看来，这才是更为健康的一种增长方式。

  探索增值服务

  作为彩生活主营业务之一的增值服务，上半年取得了1.52亿元收入，占总收入的8.1%。尽管因为业务结构的调整，其收入占比微降0.4个百分点，但依旧没有停止对增值服务的探索。

  彩生活增值服务的毛利率高达87.5%，在上市物企中****。彩生活专注于为社区业主提供多元化的增值业务服务，建立了线上+线下服务体系。

  其增值服务主要包括网上推广服务；销售及租赁协助；及其他增值服务。上半年，彩生活主要围绕三个方面开展增值服务。

  第一是社区租售服务。据管理层介绍，彩生活建立了一套新的激励机制，核心是拓展市场，提升彩生活的招租能力、巡防能力。

  第二是收购了中安信保险公司。彩生活管理的小区有偿停车共110万辆，根据这些车的出行数据、出行习惯，针对性地在社区投放车险。“这一块也是比较大的市场，为客户提供***、最有个性化的服务，同时进行差异化定价，真正让客户获得实惠。”吴庆斌认为，“只有让客户从价值上、价格上获得实惠，社区才能发展起来。”

  第三是让业主获得实在，获得实惠，获得好处。如在用户体验感的建设中，将原来关联性较为繁琐的客户App，解构成小程序。基于这种技术，彩生活致力于打通信息系统和作业系统。

  吴庆斌透露，目前绝大多数业主都添加了企业微信，因此跟业主之间的沟通也变得有计划性和可塑性。

  人工成本降不了

  随着彩生活规模的增长以及经营管理的不断细化，服务成本也水涨船高。

  上半年，彩生活服务成本为12.08亿元，较去年同期增长0.9%，其中人工成本为6.38亿元，占总服务成本的52.81%。

  当被问及彩生活如何降低成本和提升效益时，吴庆斌直言，“降低成本，本身是一个伪命题，一家公司什么都能降，就是人工成本降不了。”

  在吴庆斌看来，人工成本的降低本身就不应该，企业要承担社会责任，要对几万作业人员的家属负责任。这其中的关键是调动员工的积极性、主动性，把人对生活的热爱和激情调动起来，而不是钱的事。

  针对如何提升效益，吴庆斌认为要全面启动“混合用工，混合用岗”。他以安保岗为例，现在的形势变了，整体的条件也变了，安保岗用客服替代，这样能提供更好的服务，也能提高跟客户的亲近度和粘度，推动“混合用工，混合用岗”，让一线作业人员，由坐在物业收费办公室走到社区里，走到老百姓家里去。

  其次就是技术问题。通过技术降低一线作业人员的对业主服务的工作量。核心是把总部的统计表格、统计数据上报、填表，全部变成系统自动化、电子化，把员工有限的精力服务到业主上，而不是服务于公司的内部管理。

  另外还要加大技术上的投入。比如天眼工程如果有1000个摄像头投用下去，可能会减掉几千个岗位，把这些岗的人调去做服务，把卫生打扫得更好一点。

  “可能我们彩生活的人力成本还会涨，但我们品质增加了，收缴率上去了，跟客户联动上去了，这时候我们才能说实现业主的获得感、员工的获得感，这才是增长民生服务。”吴庆斌寥寥数语，却振聋发聩。