从左至右：华润万象生活总裁喻霖康、首席战略官谢骥、总裁李欣、副主席兼首席运营官张大为、首席人力资源官吴秉琪、首席财务官郭世清

乐居财经 李奕和 发自深圳

房地产业的内卷，让一直以来的“优等生”华润置地，也深感忧患。

8月26日，华润置地举行线上业绩会，标志性浅粉色背景板上赫然出现的几个大字，让人注目。一众高管列席而坐的背后，鲜亮的颜色写下——韧性生长，奋楫笃行。

面对新的环境和挑战，能让有央企背书的华润置地提出以“韧性”、以“笃行”，行业的竞争已不是一般的激烈。

事实上，这八个大字不仅是它2021上半年业绩会的主题，也是华润置地2021新年献词主题。

去年以来，房地产行业发生了巨大变化。新冠疫情带来的影响仍没消逝，政策层面以“房住不炒”为主基调，针对融资、银行、需求，甚至土地端的调控也不断落地。

这样的行业背景下，华润置地确实体现出了作为央企该有的韧性。上半年，面临调控与疫情的反复，华润置地实现签约1648亿元，同比增长48.7%；实现签约面积963万平方米，增长52.4%。

期内实现综合营业额737.4亿元，股东应占溢利131.3亿元，分别增长63.8%、15.4%。毛利率保持31.3%的高位，与一众同行相比，继续保持绝对领先水平。

就是这样一家堪称优质的企业，进入十四五，它有着宏大的战略目标。

业绩会上，华润置地总裁李欣再次强调：十四五期间，华润置地权益签约额和租金收入要实现翻番；住宅开发业务在规模上继续保持行业前十；购物中心综合实力保持行业第一水平；万象生活上市，央企综合排名第一。

华润置地仍将坚持“城市投资开发运营商”的战略定位，全面落实“降本、提质、增效”。在行业暴雷不断，内卷愈加激烈，毛利下行，利润进一步摊薄的情况下，其将通过一系列组织变革、精简架构，向极致的管理要利润。

面对新的环境和挑战，李欣有个朴素而务实的愿景：不遗余力地抓好投资和内部管控，提质增效。把这两点做好，提升公司回报，进而实现华润置地长期、持续、稳定的增长。

通过这场业绩会，我们看到了一位行业的优等生在面临严峻的环境挑战时，是如何努力地奔跑的。

业绩优等生

要做优等生，业绩方方面面的好都要有所体现，不能“偏科”。2021上半年，华润置地在各项核心业绩指标上继续保持稳健增长。

其期内实现的综合营业额737.4亿元中，开发物业结算营业额609.3亿元，较去年同期增加69.4%。经营性不动产业务也迎来高速增长，实现营业额82.8亿元。

当中，购物中心营业额66亿元，同比增长65.4%，出租率96%，同比增加2.1个百分点；写字楼营业额9.4亿元，同比增长29.8%，出租率75.7%，同比上升2个百分点；酒店营业额7.4亿元，同比增加110.2%，平均入住率49.7%，同比增长17.7个百分点。各项指标均有不同程度的增长。

业绩会上，华润置地首席财务官郭世清表示，2021年，公司大概率能实现180亿元的租金收入，而且未来十四五期间，也将保持20%的速度增长。

已经上市的万象生活，上半年的管理规模也进一步扩大，所管理的住宅及商业物业面积达1.36亿平方米，期内实现营业额40.1亿元，较去年同期增加28.1%。

此外，截至2021年6月30日，该集团旗下的城市建设运营、长租、影业、康养等生态圈要素型业务营业额63.6亿元（含集团内业务），其中，城市建设运营营业额60.3亿元。

回到开发物业上，短期内，华润置地至6月末已经锁定已签未结算开发物业营业额2369.5亿元，有待陆续结算。其中，1162.9亿元将于2021年下半年结算，为2021年的业绩实现打下了坚实的基础。

按照总裁李欣的说法，十四五期间，华润置地权益签约额和租金收入要实现翻番；住宅开发业务在规模上继续保持行业前十；购物中心综合实力保持行业第一水平；万象生活上市，央企综合排名第一。各业务齐头并进。

而在融资端持续收紧的大环境下，最让同行羡慕的还是华润置地的低成本融资。报告期内，公司通过 “增管道、调结构、降成本、控风险”，加强融资管理，构建稳健的财务政策，负债率和融资成本持续保持在行业的最低水平。

其加权融资成本仅为3.88%，在2020年底4.08%的基础上进一步下降0.2个百分点。

2021年6月30日，华润置地综合借贷额折合人民币1944亿元，现金及银行结存折合人民币949亿元，净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率为37.4%。

在所有的有息负债总额中，其约22%的有息负债将于一年内到期，而其余为长期有息负债，平均债务年期维持在4.8年，控制在严格的安全边界中。2021年，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持华润置地的BBB+/稳定展望、Baa1/稳定展望和BBB+/稳定展望的评级。

“面粉”之战

在“两集中”政策和“三线四档”政策背景下，华润置地坚持稳健的投资策略，聚焦四大国家战略区域及一二线高能级城市。期内，公司以总地价915.2亿元（权益地价742.9亿元）增持了33宗优质土地储备，新增土地总计容建筑面积达838万平方米，新增权益土地储备714万平米。

这些土地中，一二线城市投资占比86%，并重点在杭州、南京、长沙、郑州等城市获取多个城市级TOD商业综合体项目。截止目前，华润置地总土地储备面积7098万平方米，权益土地储备面积5116万平米，土地储备布局与结构优质，可保障未来3–5年发展。

在行业进入管理红利时代，精准投资被看得比以往更为重要。而随着第一批土地集中供应的推出，上半年，不少城市的土地出现了明显的溢价，土拍市场激烈。这样的背景下，公司期内花巨资拿地的逻辑是什么？

华润置地首席战略官谢骥对此表示，有的土地是看了很久在上半年推出来，是公司对市场机会的把握。其称，一方面，上半年公司权益地价743亿，这中间有一部分属于合作伙伴，如果把这部分剔除，华润置地的实际地价在630亿元左右。

另一方面，上半年公司获取的土地总的来说很优质，住宅权益占比达到85%，且所获取土地包括郑州、长沙、杭州、无锡、沈阳、南京等6个战略性的购物中心。所获取土地，净利润率是非常不错的。

“上半年，我们一方面很好的把握住比较好的拿地的机会；另一方面，在今年5-8月份，我们其实有意控制了拿地的节奏，从而以一种更加谨慎的态度看待未来。”上半年把握很好，同时也给下半年留有余地。谢骥称。

值得一的是，随着三道红线、集中供地、拿地销售比不得超40%等政策的推出，房企拿地的逻辑也在逐步发生改变。李欣表示，土地供应政策发生变化，包括华润置地在内的所有房地产企业，都面临新的投资策略和能力的挑战。我觉得这确实是个现实。

“对下半年的投资，我们可能还是要坚持量入为出，坚持回报底线和合理回报的原则来看这个机会。关于城市的选择，也不是所有的城市供地我们都要去。对那些符合华润置地聚焦战略的城市，符合我们回报要求的项目，符合我们主流城市、主流地段、主流产品、主流客户的，这种机会我们可能会考虑。”

同时，华润置地还是要坚持财务稳健，三线四档以及三个B+的评级是公司的底线。土拍环境变得更为复杂，华润置地也将继续发挥央企的优势，通过城市更新、TOD、集团协同、混改与收并购等多元渠道拿地。

“所以，下半年会保持我们自己的投资定力和投资节奏。”但对于收并购，李欣认为目前市场确实机会很多，但公司未来的主要方向还是项目端的收并购和国企平台的混改。而绝不会在收并购上做一些冒进的动作。

他最后用了一个词表明公司对待收并购的态度：稳中有为。

狠抓投资和管控

作为优等生，华润置地并非没有烦恼。2021年上半年，公司综合毛利率31.3%，比上年同期的33.5%有所下降。如果细分来看，公司的投资物业的毛利率其实有所上升，只是开发物业板块毛利率下降了4个百分点。

纵观今年已发半年报的房地产企业，毛利率的下跌成为行业的一个整体现象。这跟前几年土拍市场的火热以近段时间的调控都有关系。

华润置地首席财务官郭世清介绍称，公司物业开发板块毛利率下跌，一部分原因是2016-2018年拿的相对较高价的项目，集中在这两年中陆续结算；另外，这些时间以来的调控，使得新拿项目的毛利率，也都基本上保持在低位。

此外，华润置地期内管理费用以及销售费用的增加，也成为了媒体和投资者关注的焦点。数据显示，该公司上半年的管理费用同比去年增加了39%，销售费用增加了35.7%。

郭世清对此作解释称，相对比管理费用和销售费用的增加，华润置地期内的签约同比增加了48.7%。就是说与目前签约和营业额相比，公司的管理费用和销售费用比以前年度其实是有一定比例的下降。

“我们自己也跟其他同行做过对标，我们在管理费用和销售费用上，可以挖掘的空间确实还是比较大。未来，我们通过包括组织变革和同行对标学习，一定会非常关注这两个指标。”

为提升组织能力、确保十四五战略目标的实现，组织变革和激励变革被认为是华润置地十四五期间重要的三大发展引擎之一。

其管理架构变革表现在总部、大区和城市公司关系的变革上，核心就是要精简放权，要建造总部主建、大区主战、城市公司主攻的高效的组织，打造城市公司全价值链的组织能力。当中，大区的部门是精简，总部则要建设专业和专家型的平台，强化专业的管控。

根据华润置地首席人力资源官吴秉琪介绍，大区是要建设业绩管理平台，承担管理兜底和业绩兜底的责任；城市公司作为业绩的主要实现者，从组织人事变革则要构建全面人才盘点和全员绩效管理为核心的人才评价体系，结合盘点的绩效的结果，优进处退，奖优罚劣。

这也是华润置地未来除在投资端合理控制成本外，重点攻坚的部分。李欣称，公司在两费的管控上，在住宅、综合体成本的管理上，还有很大的潜力可以挖。华润置业的管理层是会不遗余力地抓住这两点：一是做好投资，一是加强内部的管控和效率的提升，提质增效。

“我们要坚持过往的长期主义，做好投资管理，做好更清晰的生产运营管理，向管理要效益，通过能力的提升来要效益，进而实现华润置地业绩能够长期、可持续、稳定的增长。”

行业有句话，比你优秀的人并不可怕，可怕的是比你优秀的人比你更努力。