乐居财经 范慧茹 发自佛山

  6.44亿规模、115.6亿营收、219亿银行存款.....专题 | 2021中国物业产中报风云记

  “我们自己是满意的，毫无疑问，这开了一个好头。”中期业绩发布会上，碧桂园服务(06098.HK)执行董事兼总裁李长江没有掩饰内心的欣喜。

  8月25日，碧桂园服务年报一出，规模与盈利双双登顶上市物企之首，行业也再次见证了属于资本的胜利。

  就连首席财务官兼联席公司秘书黄鹏也发出感叹，“良好的业绩成长证明了这个行业仍然是风景这边独好。”

  发布会上，高管们西装革履，李长江站在C位，三米长的发布会桌台将视觉效果拉满。

  面对当下风云多变的市场环境，李长江直言，“如果说有变化的话，碧桂园服务应该说在持续变好、变强，变成真正的世界第一。”言辞之间流露出行业“一哥”的气势。

  在变好、变强的路上，碧桂园服务也不可避免地承受着“变”所带来的摩擦，比如并购业务整合带来的毛利率消耗，要做“综合”物企对新增业务的消化等。

  城市服务激增

  今年上半年，在嘉宝服务的规模合并下，碧桂园服务在管面积首次突破6亿方大关；总收入由去年同期的62.71亿元增加约84.3%到115.6亿元，而这还不包括嘉宝服务的业绩并入。

  在碧桂园服务的各项细分业务中，城市服务收入涨幅最为亮眼，期内，城市服务收入由去年同期的3730万元增到20.95亿元，增幅高达5516.6%，占总收入的比例由去年同期的0.6%增长到18.1%。

  这得益于对去年收购的两家环卫公司——碧桂园满国环境科技集团有限公司、福建东飞环境集团有限公司的资源整合以及业务协同，从而进一步推动了碧桂园服务城市服务的规模化发展。

  截至2021年6月30日，碧桂园服务城市服务业务已覆盖超150个城市。黄鹏透露，上半年共中标了96个城市服务项目。

  布局城市服务，碧桂园服务摸索出了一套“平台+合伙人+生态圈”的发展模式。今年4月份，碧桂园服务发布了城市服务的开发者大会，与30多个地区具有资源的合伙人签订了平台合伙的协议，作为碧桂园城市服务的一个开发者。

  “通过这种合作的方式，把资源和我们的服务能力与资本进行良好的嫁接，重新对城市服务的内涵进行定义，将它的业务范围和服务属性大幅度地延伸、扩大。”黄鹏解释道。

  与此同时，碧桂园服务也在天津等地对老旧小区进行改造，引入城市服务的治理合作，并接下了更多区域的综合城市服务项目。“一方面要做好老旧小区的改造，另一方面接管老旧小区的物业，同时还要做好一些相应区域的经营，做好设施设备的管理，做好城市环卫相关的工作，这些都是整个城市服务大包里面的一个构成部分。”

  对于城市服务这种模式创新以及产品创新，黄鹏颇有信心，“我们未来城市服务也一定能实现这种千亿目标中的两三百亿的城市服务收入目标，而且这一块的空间是非常的大。”

  商管业务起步

  除了对城市服务的深入布局，碧桂园服务上半年还实现了对商管业务0的突破。期内，商业运营服务取得了1.4亿元的收入，约占总收入的1.21%。

  今年4月，碧桂园服务斥资2000万元，从碧桂园控股手中收购了4家商管业务公司，填补了其在商管业务上的空白。

  与此同时，还与碧桂园控股签订了商业管理服务框架协议，有效期自2021年4月13日起至2023年12月31日止，预计这三个年度将分别为碧桂园服务贡献4.2亿元、4.5亿元及4.8亿元以内的收入。

  “我们期待用5年的时间实现商业百亿营收的突破。”黄鹏透露，团队已立下军令状，“目前碧桂园服务储备的营收大概有20多亿，后面会有一些代表性的项目。”

  根据上半年披露的商业运营情况，该板块业务毛利率达到了56.1%，超过物业管理服务、非业主增值服务、城市服务以及三供一业业务，仅次于社区增值服务。

  对于商业运营的远期目标，黄鹏表示想打造一个多业态、多产品线的业务模式，并且成为全中国最好的商业运营管理集团，“这个需要我们花更长的时间不断地去夯实它。”

  此外，碧桂园服务还专门成立了商写事业部，来承接城市化所建立的商务区、写字楼的相应运营。今年上半年相关业务已拓展到银行总部、东莞的轨道交通大厦等。

  黄鹏认为，在当下这些资产出租率不高，特别是在疫情之后的环境下，资产方更需要一个真正具有实力、能够良好地去将它进行整合、运营的一些机构。

  “我们也想真正补齐碧桂园服务在商写这个业态里面的相对短板，成为一个更具综合的物业企业。”黄鹏坦言。

  毛利率消耗3.8个百分点

  在城市服务和商管业务的相继补充下，碧桂园服务的触角逐渐遍布城市各个领域。但是，在商管业务高毛利的助推下，碧桂园服务依旧没有抵挡规模激增下毛利率的下滑。

  截至2020年上半年，碧桂园服务整体毛利率由37.2%下降3.8个百分点至33.4%。中报解释称，整体毛利率下降主要归因于物业管理服务毛利率下降及低毛利率的城市服务比重上升所致。

  上半年，物业管理服务分部的毛利率由去年同期的38.2%下降4.6个百分点至33.6%；城市服务分部的毛利率也从去年同期的23.1%下降3.8个百分点至19.3%。

  碧桂园服务坦言，城市服务毛利率下降主要是由于去年收购的满国及东飞业务的毛利率较低所致，此外上半年政府取消了企业社保减免政策。

  在多个业务出现毛利率下滑的态势下，碧桂园服务的增值服务却表现出了较高的抗跌性。上半年，社区增值服务的毛利率由去年同期的65.9%上升0.3个百分点至66.2%；非业主增值服务的毛利率上升4.1个百分点至50.4%。

  其中，社区增值服务收入由去年同期的6.03亿元增加132%至13.98亿元，占总收入的12.1%，反超非业主增值服务收入占比，较去年同期增加2.5个百分点。

  相对于社区增值服务收入的快速增长，非业主增值服务收入占比出现了下滑，上半年收入为10.58亿元，占总收入的9.2%，较去年同期下降1.6个百分点。

  针对非业主增值服务收入占比的收缩，黄鹏认识颇为清醒，非业主增值服务主要是面向开发商提供，“我们基本已摆脱对非业主增值服务的这种依赖，不像其他有一些中小的物管公司，他们对于开发商的过多依赖，我们认为会伤害我们的独立性，也伤害这种团队长期向市场上寻求并且成为全球最好物业的这样一些动力。”