2021年8月24日晚，成都公共资源交易中心集中发布了2021年成都第二次集中土拍的15条公告。将在9月15—9月17日三天拍卖75宗土地，土地面积约5686亩。

  与此前发布出让公告时会明确出让方式不同，本次发布的公告并没有提到详细出让方式，在拍卖过程中触发最高限价后如何确定竞得者，并未明确。

  8月26日，75宗地块的出让文件发布，具体出让规则终于确定。与成都第一批集中供地相比，变化明显。

  划重点：达到最高限价后，不会采取“摇号”方式确定竞得人；部分地块将“竞自持保障性租赁住房”；成都土拍规则首次提出“竞销售型一类人才公寓”，本轮土拍有65宗地块在达到最高限价后，都将转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”确定竞得人。

  竞自持并没有完全退出土拍，但和成都首批次集中供地竞自持租赁住房的提法不同，本次集中拍地，部分地块将竞自持保障性租赁住房。

  75宗地块，有6宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+自持固定体量保障性租赁住房+土地最高限价+续竞自持保障性租赁住房面积比例”方式拍卖。

▲6宗竞自持保障性租赁住房地块

  成都土拍规则中首次出现“竞销售型人才公寓”提法，这也是成都二批次集中供地的主流出让方式，有65宗地块在达到最高限价后，将转为“竞销售型一类人才公寓”方式确定竞得人。

  其中，46宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+土地最高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。

  19宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+固定体量销售型一、二类人才公寓+设置土地最高限价+续竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。

  另外，还有4宗地块，采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+土地最高限价”方式拍卖。也就是说，达到最高限价即成交。

▲4宗人才公寓地块

  出让文件显示，这4宗地块都是常规人才公寓用地，大概率将以底价成交，其中还包括备受关注的高新区银泰泰悦湾旁27.63亩地块。

▲本轮土拍清水住宅限价最高的高新区27.63亩地块为人才公寓用地

  可以看到，“销售型人才公寓”和“保障性租赁住房”是成都第二轮集中供地出现的新提法和关键词。我们在这里简单说一下这两个“新物种”。

  销售型人才公寓

  什么是“一类人才公寓”，“二类人才公寓”？

  根据《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》，一类人才，为《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中符合条件的A、B、C、D类人才。

  二类人才，为经区（市）县政府或市级相关部门认定的对产业发展和区域功能完善有重大支撑作用的重点企业、项目及高校院所科研团队，以及在先进制造业、新兴服务业和新经济领域，对经济社会发展做出突出贡献的国内外**人才、高技能领军人才以及急需紧缺或特殊技艺人才。

  第一类人才按照《成都市人才公寓租售管理办法》的相关规定，在规定面积内享受购房款（含成品住房销售装修价格）15%的政策性优惠，超出面积部分按照市场价格购买。第二类人才所购住房面积不计入约定配建的人才公寓面积，不享受购房款（含成品住房销售装修价格）15%的政策性优惠。

  值得一提的是，“销售型人才公寓”虽然是成都土拍首次提到的概念，但在此前的土拍中，有过类似“销售型人才公寓”的操作。

  比如，2021年1月6日，建发竞得青羊区69.64亩住宅兼容商业用地，该地块需要配建14%的无偿移交统筹住房面积，还需要配建30%的人才公寓。与无偿移交的人才公寓不同，这部分人才公寓由开发商组织销售，不移交给政府或者国有企业。

  保障性租赁住房

  就在今年8月份，成都市人民政府办公厅才发布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（成办发〔2021〕80号），计划在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套（间）。

  本次拍卖有6宗地块涉及保障性租赁住房，可以说和成都建设保障性租赁住房的新政策无缝衔接。

  根据《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，保障性租赁住房申请对象为符合条件的新市民、青年人等群体，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金年涨幅不超过5%。

 ▲成都保障性租赁住房销售对象、租金和建设标准要求

  没有竞无偿移交，竞自持不再是主流，毫无疑问，就房企而言成都第二批次集中拍地，明显要比首批次出让的土地“好算账”了。

  在首次集中土拍中，40宗地块有32宗土地都在竞配建环节产生了自持租赁住房，而本次涉及自持的地块锐减至9宗。

  而本次土拍的主流出让方式——“竞销售型人才公寓”从本质上来说依旧是可以销售的商品住宅，最终还是能够转化为货值，相比自持和无偿移交，明显减低了房企的拿地成本。

  另外，成都人才购房也迎来利好，未来，人才公寓的供应量将大幅增加，人才购房的选择将越来越丰富，会有更多的位置优越的人才公寓可供选择，成都倡导的“职住平衡”进一步被落实。

  在采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施的同时，最终促进城市住房体系不断完善，成都第二轮集中供地，让房地产市场的发展愈发契合城市发展这盘大棋局。