潘军要把城市更新玩出“花样”丨中报风云81

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 杨倩 8.3w阅读 2021-08-27 09:24

  从左至右:执行董事兼首席财务官 陈新禹、执行董事 柯卡生、董事会主席兼执行董事 潘军、执行董事兼地产集团首席运营官 张惠明

  乐居财经 杨倩 发自广州

  半个月前,花样年创始人给员工写了一封“家书”,坊称“寶爷家书”。专题|2021中报风云:地产>>

  其中写道,风大雨大打雹子,所有花样年人必须拧成一股绳,上下同心,坚定、坚守企业文化价值观,一样的脚步,一样的无惧。

  “无惧”,透着花样年“二次创业”的坚定。

  2019年年中,花样年提出“二次创业、弯道超车”战略,此后在人才、土储、产品等重要环节进行了换仓动作。

  战略调整所带来的最直观的结果是,2021上半年,花样年控股(01777.HK)实现合同销售约281.17亿元,同比增长约60.1%

  这个销售增速,相比其去年同期的32.9%,提升了27.2个百分点;相比今年同期百强房企平均增速37.8%,高出了22.3个百分点。半年时间,花样年的行业排名从72位上升至67位。

  无惧,是花样年2021中期业绩发布会的主题。无惧快跑,也无惧变化。

  业绩会上,花样年董事长潘军讲道,我们必须要内部变迁,在城市的选择上、产品线的匹配上、企业的运营效率上,都必须有相应的应对措施。

  坚定不移提升现金流

  “把经营重点放到运营效率上,确保现金流安全。”

  花样年中期业绩会上,潘军数次提到了“现金流”一词。规模不再是房企的核心诉求,保护现金流、维稳利润率,成为当下房企的生存要素。潘军强调,要坚定不移的提升现金流。

  上半年,花样年实现营业收入约109.52亿元,同比增长18.5%。其中,物业销售收入为83.73亿元,同比增长20.3%,占总收入的76.5%,是未来收入增长的主要动力源。同时,包括社区服务在内的其他收入为25.79亿元,占总收入的23.5%,成为现金流的“稳定器”。

  在提升销售与营收规模的同时,花样年也进行了部分资产处置,包括商场和酒店等,潘军表示,从经营层面来看,处置资产只会减少负债,增加现金流,不会影响到经营规模的增长。其透露,年底前,北京丰台项目和青岛田横项目,预计将为公司带来5亿美元左右的现金流入。

  期内,花样年的归母净利润约为1.53亿元,同比增长58.7%;毛利约为22.77亿元,同比下降26.76%;毛利率为20.8%

  对于毛利率的下滑,首席财务官陈新禹不太担心,“随着公司近两年销售水平较高的项目以及城市更新项目逐步确认收入,公司的毛利率将有所提升”。

  值得注意的是,期内花样年实现归母净利润1.53亿元,同比增长58.73%;归母利润占净利润的比例为50.5%,同比提升约16个百分点,对利润的把控明显增强。

  资本结构“换仓”

  从提出“二次创业”至今,已有两年半的时间,花样年持续在人才、土储、产品等重要环节进行了换仓动作。

  “2021年行业变革在加剧,花样年将换仓的重点工作放在了资本结构上。”

  如何换仓?潘军讲得很详细。资本结构的换仓,包括控制债务总额,优化主要债务指标,优化债务渠道结构和年期结构,降低境外债务比例和短期债务比例,积极拓展融资渠道,特别是境内外的银行融资,降低融资成本,加强销售回款,提升资金利用效率。

  截止至2021630日,公司保有银行结余及现金315.83亿元,相比2020年底增长10.3%;净负债率74.8%,与去年基本持平。

  期内,花样年境内多个开发项目取得银行开发贷,银行贷款占总借款比例提高至20%;境外获得集友银行11亿港元贷款额度,彩生活获得1.5亿美元银团贷款额度。从而银行贷款的比例上升到总借款的21%,而美元债的比例下降到53%

  陈新禹透露,计划2021年底将美元债占比下降至50%以下,银行贷款占比提升到25%使融资结构更加平衡,并有效降低融资成本。

  20215月份以来,境外房地产美元债整体市场波动加剧,花样年积极采取了系列措施有效应对。

  截止目前,花样年在二级市场合并回购公司债5210万美元,控股股东通过公开市场购买了1740万美元。陈新禹表示,公司在二级市场的回购还会密切关注并且有序进行。

  今年5月和6月,花样年两次发出要约公告,对202110月到期的5亿美元债进行要约回购,并成功提前赎回了2.88亿美元,将10月到期的美元债从5亿降低到2.12亿。

  与此同时,花样年成功发行了2亿美元三年期美元债,配合要约回购,进一步降低今年到期美元债的金额,美元债远端到期延长到2024年。

  对于今年到期的境外美元债、境内外公司债,花样年已经有了明确的还款计划。

  针对10月到期的2.1亿美元债券,目前已经准备好了资金到期偿还;针对12月到期的美元债券,花样年将通过自有资金来源偿还,资金来源包括已有资金及出售大宗资产;针对12月到期的9.5亿人民币债券,目前公司已经启动再融资工作。

  “对于20222023年到期的美元债券,我们将通过提前要约回购和交换要约等手段对其进行管理,改善公司的债务年期结构。”

  拿地到开盘7.1个月

  自花样年提出“二次创业”以来,两年半时间里,花样年累计购入32幅土地,新进了宁波、杭州、绍兴、南通、扬州、重庆、佛山、北京、郑州等经济比较发达的城市,换仓效果明显。

  从区域方面看,围绕着五大都市圈扩大战略纵深,花样年重仓了长三角、成渝、粤港澳大湾区和京津冀都市圈。从地价分布来看,长三角占44%,成渝和粤港澳大湾区分别占超过20%,京津冀占16%

  在购地方式上,花样年从以往的纯并购为主转向招拍挂,项目数量已超过90,平均单项目的建筑规模在18万方。

  上半年,花样年新增6幅土地,总建筑面积107万方,权益建筑面积54万方,总地价达到103亿,权益地价62亿。这6幅土地重点布局在战略中的一二线城市,包括重庆、佛山、杭州、北京,新增可售货值达到200亿,权益可售货值107亿。

  在拿地策略上,花样年对优质土地有一个清晰画像,比如容积率不超过2.5,更有利于做出有溢价的产品;规模控制在15万方,能够有效推动周转;继续围绕着五大都市圈深耕重点区域,重点还是在一二线城市。

  地产集团首席运营官张惠明介绍,2021年花样年实现快周转,从拿地到开盘缩短到7.1个月,2020年下半年拿地的项目已经全部开售,佛山云璟项目顺利在上半年开盘,预计2021年上半年获取的项目大部分都会在今年底前开盘,佛山和重庆的项目会陆续在10月份开盘。

  对于接下来的投资策略,张惠明直言“6-8月份要多看少动”。他认为,目前公司可售货值有1800亿,每年能稳定带来销售额超过400亿,近期主要是控制拿地节奏。此外,要加速城市更新的转化,达到每年不低于2块地的转化。

  截止6月底,花样年规划土储达到3843万平方米,第一部分是已经确权的土储1749万平方米,主要分布在成渝、粤港澳大湾区、长三角、京津冀和华中五大都市圈,一线城市和二线城市的占比超过90%。第二部分是城市更新项目,全部都在粤港澳大湾区。

  经过十年的耕耘,花样年目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同发展阶段,重点深耕深圳和东莞,并已布局惠州、佛山、广州、中山等城市,规划总建筑面积2094万平方米,储备总货值4671亿元,其中可售货值达到2829亿元。

  2021年,花样年预计城市更新供地可售货值80亿元,2022年预计超过200亿元。

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