杨剑立下FLAG,中梁一年内“黄转绿”丨中报风云79

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 程孟瑶 7.7w阅读 2021-08-26 22:18

  乐居财经 程孟瑶 发自上海

  作为一家仅用3年时间就完成百亿到千亿跨越的房企,中梁控股一度拿地拿到手“软”。专题|2021中报风云:地产>>

  如今的中梁稳多了,“全年拿地金额不超过销售的40%,不购入区域竞争较高的项目,不会去拿地王。”

  8月24日晚间,中梁控股披露了2021半年报。

  报告期内公司实现营业收入329.06亿元,同比增长38.5%;净利润25.8亿元,同比增长16.8%;核心归母净利润15亿元,同比增15%;毛利率20.8%,与去年全年水平一致。

  权益向5:5靠拢

  2021年上半年,中梁控股实现合同销售人民币950亿元,同比增长40%,已完成2021年销售目标1800亿元的53%,稳居全国20强。

  期内,中梁控股平均去化率达70%,回款率为85%,销售均价为12600元/平,相比去年全年12500元/平的平均售价略有提升。

  销售业绩来自140多个城市的300余个项目,其中二线及三线城市合约销售额占比达到90%。长三角和中西部区域,分别贡献550.68亿元和210.75亿元,占比58%、22%,其余地区业绩分布较为平均。

  2021年上半年,中梁控股实现营业收入329.06亿元,同比增长38.45%,净利润13.82亿元,同比增长14.61%,

  期内,中梁控股母公司拥有人应占权益为113.83亿元,同比增长4.73%;非控股权益则为225.78亿元,同比增长17.13%。

  在业绩会上,少数股东权益的变动引发关注。

  “我们的少数股东权益,目前大概保持4:6的这样一个比例,未来随着利润的结转,我们慢慢会提升到5:5左右,基本上长三角的大部分房企都是向5:5靠拢。”

  首席财务官游思嘉回应称,中梁控股本质上是以长三角为中心的房企,长三角买地的模式一般以招拍挂或收并购为主。因此,长三角房企合作度要高于其他区域,所以少数股东权益变化属于正常现象。

  期内,在25.8亿元的净利润中,母公司拥有人应占利润为13.82亿元,同比增长14.61%;而非控股权益为11.99亿元,同比增长19.42%。


  新增货值1020亿

  在扩储方面,2021年上半年中梁全口径拿地金额408亿元,按地货比2.5计算,新增货值约1020亿,共获取6个新项目,平均获地溢价率25%。如果按照4:6的权益来计算,其权益拿地金额约163.2亿元。

  按照1800亿的销售目标以及40%的拿地销售比上限计算,中梁控股2021年会有720亿的拿地支出,上半年已经花了408亿元,下半年还剩下320亿元的份额。

  上半年,中梁避开了“两集中”竞争,非集中供地获取占比81%。其中获取项目以中小型规模为主,总地价5亿以下占比58%,总建面 20万平米以下占比88%,有效的分散了投资风险。

  在基本完成全国化布局的基础上,今年中梁控股新进长春、厦门及新宁等二线城市,不过投资方向从“扩张”转向“深耕”。

  按区域来分,其土储主要集中在长三角、中西部, 环渤海、海峡西岸及珠三角,其中长三角占土地投资总额51%;其次为中西部占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;珠三角占比9%。长三角和中西部占比达到 73%。

  按城市能级来划分,二三线投资占比 89%,其中,来自集中供地的二线城市占土地投资总额约19%,非集中供地的二线城市占比 14%,二线合计占比 33%;长三角三四线占比约 37%。

  截止上半年末,总可售土储面积4180万平方米,总可售土储货值5000亿元,为未来销售增长确保了充足的可售货值供应。

  一年内实现“绿档”

  截止上半年末,中梁控股有息负债546亿,较年初增长0.9%。其中一年内到期的债务占总体比例42%,为229.32亿元。

  同期,中梁控股手中现金及银行结余355.4亿元,较2020年底增长3.8%。账面资金可以覆盖短债。

  融资方面,中梁于1月成功发行2022年到期的2.5亿美元票据,年息率为7.5%,降至历史新低;5月成功发行2022年到期的3亿美元绿色优先票据,这是中梁首次发行绿色债券。上半年,中梁加权平均融资成本约8.3%,连续四年下降。

  游思嘉表示,中梁控股在下半年及明年,会做大量的减债务和稳债务的工作,尤其是在境外债券364票据方面,预期到今年年底,中梁控股对364债务的依赖度会减少两亿美元。另外在12个月以内,对于境外364票据的存量,中梁控股会将其从现在的45%左右减低到25%。

  三条红线方面,上半年剔除预收账款后的资产负债率为79.3%,较2021年初下降0.6个百分点;净负债率从年初的65.8%下降9.7个百分点到56.1%;不含非受限现金,短债比为1.2,处于“黄档”。

  业绩会上,游思嘉表示,“中梁有能力一年内回归‘绿档’。”

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