乐居财经 曾树佳 发自广州

远洋资本仍继续插旗围猎,保持着活跃的投资节奏。

3月底至6月初,它收购红星地产、接盘红星物流资产。紧接着8月18日,它又与金融央企中信集团,险资中保投资、中国人寿资管,以及四大AMC之一的中国信达一起,成为了华融的战略投资者。

这个从事另类资产管理的平台,原本只是远洋集团在地产业务之外,伸展出来的多元分支。但随着它投资规模的扩大,越来越多的人将其与黑石、光大安石等机构进行比较,探讨它的优劣。

在地产圈,除了远洋资本外,多家房企都拥有自身的投融资平台,以便借助基金、金融等方式,为业务布局打开更大的想象空间,例如金地的稳盛投资、金茂资本、首金资本、正荣资本、绿地金融等。

它们围绕着地产“主线”,开展股权、债权、不动产投资;募集的资金不仅用于房地产,还用于商业、物流、产业,以及庞大的房地产上下游产业链,甚至还涉及新兴的科技、大健康等领域。

在融资收紧的当下,这似乎已成为了业内的另一种趋势,但这其中也充斥着一些投资风险。

远洋资本底色

远洋资本频频的投资操作,让人眼花缭乱,但细看并不复杂。

在“募投管退”资管闭环中,远洋资本布局了住宅、商办物业、数据地产、物流地产等领域。运转过程中,它一般会先收购项目的部分股权,然后充当募资者的角色,为项目引入真金白银。

比如,远洋资本曾以自有资金出资,与朗基地产成立一家平台公司A,持股比例为各50%,通过公司A对相关住宅项目进行投资,规模为15.23亿元。

其中,远洋资本作为GP(普通合伙人)募资的同时,还为住宅项目提供融资咨询服务,收取管理费,并在项目退出后取得投资收益。

对于商办、物流等不动产,远洋资本的运作方式也与此类似。该公司一般作为GP,通过发起设立基金产品,收购在建或已建成的物业,再对其进行开发建设、改造、运营管理等,提升资产价值。

除此之外,它还有另外一条业务线,叫股权投资。近年来,其投资医疗健康领域的联合丽格、豪思生物,物流供应链壹米滴答、郑明现代等,都属于这种类型。

上述几个方面,基本描绘出了远洋资本的业务轮廓。2020年末,该公司在管余额为1062.82亿元,同比增长了35.02%。

据乐居财经统计,去年远洋资本住宅、不动产、股权投资三项,合计投资金额达372.88亿元,而同期其经营活动净现金流,仅为7.35亿元。显然,要维持庞大的资金输出,它需要依赖大量的外来资金。

在这其中,有些资金是远洋资本通过基金募集来的,有些则得益于银行贷款、发债的加持。该公司目前有“20远资01”“21远资01”两只债券,发行金额分别为10亿元、8亿元。

而间接持有远洋资本49%股权、作为第一大股东的远洋集团,也对它百般照顾。

截至2020年末,远洋集团给予远洋资本20亿元永续债的资金支持。同时,前者常对后者所搭建的股权基金予以认购,期末合计已认购3支股权基金,规模为22亿元。

作为反哺,远洋资本替远洋集团,管理着17个境内外项目,合计规模133亿元。

在投资层面,远洋资本的房地产基金项目投资区域,也与远洋集团保持着高度一致。双方还经常进行联合投资,2020年末已投资项目共16个,总投资规模约125亿元。而今年在收购红星地产、物流资产时,远洋资本再一次成为了集团的马前卒。

为了帮远洋集团优化在大洋彼岸的资产、及时止损,远洋资本于去年底以1.7亿港元溢价接下了港股平台盛洋投资(HK:00174)24.45%股份,将盛洋投资从集团手中,揽到自己麾下。

盛洋投资多年来业绩不佳,虽拥有一项位于美国加州旧金山半岛核心地带的办公楼园区,总楼面面积约为15.9万平方呎,但大部分时间处在亏损状态,形同鸡肋。

去年,盛洋投资股东应占亏损,继续扩大146%至2.33亿港元,眼见收购多年未见起色,远洋集团便有意将它推开,交给资本板块去经营。

不过,由于投资的扩大,远洋资本的债务规模有所上升。截至2020 年末,它的资产负债率和总资本化比率分别为47.20%和24.70%,较上年末分别增长2.15个百分点和16.19个百分点。

地产基金的狂欢

房地产是资金密集型行业,在发展过程中,许多房企自然而然都有了设立资本平台的需求,以便借助基金、金融等方式,为业务布局打开更大的想象空间。

乐居财经查阅获悉,目前已有多家房企拥有自身的投融资平台。除了金地的稳盛投资之外,远洋资本、金茂资本、首金资本、正荣资本、绿地金融等,都是在2010年之后才诞生的。

它们围绕着地产“主线”,开展股权、债权、不动产投资;募集的资金不仅用于房地产,还用于商业、物流、产业,以及庞大的房地产上下游产业链,甚至还涉及新兴的科技、大健康等领域。

大部分平台在创立之初,其实都只意在为它们集团内部提供服务,寻求“独善其身”,而没有对外伸展投资触角的想法。

比如,成立于2006年的稳盛投资,它一开始只想帮母公司做股权或债权融资;而2018年才成立的首金资本,起初也强调“为首创置业引入和联合外部资源”,助力首创置业完成千亿目标。

只不过,有些平台后来扩大规模,就逐渐转换了角色,成长为私募基金平台,变为投融管退的操作者。

这些平台,大部分都跟房企有着股权关系,但也有个别主体由房企老板个人持有。比如上海晨曦股权投资基金管理有限公司(简称“晨曦基金”),就由旭辉集团CEO林峰持有45.9%股权。

在设立基金的过程中,一些房企并不满足于单打独斗,而是引入其他投资方,借力布局项目。

2017年,大悦城地产就联手新加坡政府投资公司(GIC),设立境外并购改造基金,二者分别持股36.4%和 63.6%。

大悦城的想法是,将改造升级完成的大悦城项目股权,注入到境外并购改造基金中,再通过持有基金股权享有项目权益,并分享其发展红利。

而与GIC合作的房企,还有融创。

去年年底,融创与GIC签订投资协议,双方共同成立总规模为70亿元的房地产投资平台,两者分别持有合资平台51%和49%股权,主要专注于投资国内一二线核心城市的高端住宅项目。

建业则与方风雷的厚朴投资展开合作,成立了河南厚朴建业基金管理有限公司(简称“厚朴建业”),投资旗下太康县置腾沃邦置业、民权县建天置业、登封置腾置业等多个项目公司。

为了更好地拓宽发展空间,也有为数不多的地产基金,如越秀房托(HK:00405)、招商局业房托基金(HK:00405)等,踏上了资本市场。

每年的业绩会现场,越秀房托主席、行政总裁林德良都会大谈与越秀地产的互动,和第三方的收购机会。

裨益中藏风险

中国房地产基金行业,仍处于萌芽阶段。

相关数据显示,截至2020年末,国内人民币房地产基金市场已有3018支基金实体,总管理资金规模,接近2万亿。

去年,地产、金融行业在政策和市场层面进一步承压,作为衍生行业的地产基金,也受到了一定的影响。但即便如此,年内仍新增266支已备案房地产基金,保持着一定规模的增长。

业内普遍认为,地产基金的发展是一种趋势。

不久前,招商局业房托基金董事余志良就对外表示,“无论是香港市场,还是内地市场,REITs目前都还只是千亿级的水平,未来可以成长的空间是非常大的。”

或许是因为看好地产基金市场,远洋集团此前主业遭受羁绊,李明决定将长租公寓、养老服务等业务剥离出上市平台的时候,也未曾将远洋资本割舍出去。

而13年前,当亚雷投资处在崩溃边缘时,潘颖、陈宏飞等人也未曾放弃,最终等到了光大控股的驰援,重组成光大安石。其旗下的光大嘉宝,后来成为了“房地产基金第一股”。

若是只看未来,未免显得有些虚幻。事实上,在调控基调持续、融资渠道收窄的当下,房产基金已让房企有所受益。

资本平台在收取咨询费、管理费的同时,还享有投资收益,它们的毛利率一般较高。以远洋资本为例,其2018至2020年的毛利率,分别达53.96%、61.06%、67.09%。这对于逐利的房企,有着很大的吸引力。

再者,在基金模式下,地产项目能以出售股权替代债务融资,控制杠杆水平,降低融资成本;待培育成熟后,再转入房企上市公司,又可以避免项目筹备与建设期的负债,并入公司报表。

这一点,对于面对“三道红线”压力、一切从“轻”的房企来说,简直如遇甘霖。

除此之外,在集中供地、土拍渐趋白热化的大环境下,房企依靠地产基金,往往也能获得曲线扩储的机会。

但由于市场还不够成熟,地产基金也并非毫无风险。因为投资类资产规模较大,且主要集中在股权投资类项目中,周期较长,常常会导致退出方式、退出时点等因素,都存在较大的不确定性。