乐居财经 邓鑫妮 发自广州

  “今年年底，在管面积目标是在2亿平方米，未来的增长按照原来计划不变。”年初提出来的年增长目标，合景悠活（03913.HK）执行董事兼行政总裁孔健楠在半年会上再次强调。

  8月24日，合景悠活举行了中报发布会。除董事会主席兼非执行董事孔健岷、孔健楠两兄弟外，执行董事兼首席财务官杨静波、投资部总经理及高级顾问徐锦添、投资者关系及资本市场部负责人李明明均出席会议。

  收购雪松智联和申勤物业后，规模增长也就成了合景悠活财报的主要看点之一。截至2021年中期，其在管面积已经达到1.65亿方，同比激增617.8%；同期的合约面积也已经达到2.2亿方，较去年同期增长540.8%。

  上市不到一年，规模涨超6倍。合景悠活在面积上的“逆袭”，主要得益于上市融资金额的支持，而随着这笔资金的消耗，规模的高速增长是否还能延续？

  规模的增长，带动了营收的攀升。上半年，合景悠活实现收入12.29亿元，同比增长83.1%。两笔大规模收并购，合景悠活的毛利率不仅没有被“消耗”，反而提高了5.2个百分点至44.2%。

  据管理层所说，毛利率的增长有一部分是收并购所提供，李明明在业绩会上表示，“雪松智联过去三年复合增长率在50%以上，净利润率增长在80%以上，这给我们带来跨越式增长的机会。”

  超1亿方规模进账

  “目前在谈的收并购项目有4-5个，面积在6000万方-7000万方左右。”下半年，收并购应该还是合景悠活主要的增拓方式。

  2020年底，合景泰富的总土储建筑面积约为2442万平方米。截至2021年6月30日，合景悠活的在管项目已经来到1.65亿方，较去年底的4160万方累计增加了超1.2亿方的面积。

  其中，住宅项目占据了主要份额，并且增长部分也大于非住宅业态。目前，其住宅物业的在管面积约为9742.8万方，较去年同期增长了7790万方，增幅达到399%

  非住方面，在管建筑面积约为6768.7万方，较2020年同期的345.4万方增长超过6400万方的面积。

  如此大规模的管理面积入账，还要追溯到年初收购的雪松智联。1月17日，合景悠活与雪松智联签订了股权合作协议，以13.16亿元收购后者80%股权，同时收获8600万方的管理面积。

  不过，这笔“蛇吞象”的收购也历经了一些波折。通函从3月延迟到6月才寄出，中途两次公告推迟。

  此外，在半年业绩统计截止的前夜，合景悠活又入手了申勤物业80%股权，代价为4.98亿元，得到近1800万方的管理面积。

  合景悠活在收并购上面尝到了甜头，雪松智联和申勤物业一共为其带来了超1亿方的在管面积，而其上半年累计增长1.2亿方，相当于近9成的项目来自收并购。

  7亿港元募资金挪入并购

  一般而言，大笔并购资金的流出在一定程度会削减手中的可用现金，然而两笔合计超18亿元的收购后，合景悠活手中的现金还有30.76亿元，较去年底增加了约1.17亿元。

  截至2021年6月30日，合景悠活的总资产约为43.5亿元，同期的流动资产达到39亿元，所占比重约为90%，接近9成的占比。而在流动资产中，现金及现金等价物又占据大头，约78.8%。

  其现金及现金等价物大多来自上市募集的资金。2019年底，合景悠活手中的现金约为4.17亿元，到了2020年底已经越升至29.59亿元，净增长25亿多。

  去年10月上市，合景悠活上市一共募集了29.13亿港元（约24亿元），与其增长的现金基本吻合。

  公布收购申勤物业的同一时间，合景悠活也调整了自己上市募集资金的用途。公告显示，合景悠活上市募集的资金池余下11.65亿港元，花去的17.48亿港元全部用于收并购。

  此次调整，又将7.057亿港元的资金挪入收并购，意在补充该部分的“弹药”。

  不过，合景悠活17.48亿港元的并购金没有全部用完，其解释道：“还有13.16亿元保留用作收购雪松智联。”

  这意味着，截至6月29日调整金额的公告当天，募集资金还有11.65亿港元加上13.16亿元，约为22.8亿元。

  这笔资金体现到其资产当中，则是“巨额”的现金及现金等价物。若是这上市募集的资金用完，其现金及现金等价物或许只余下约8亿元，流动资产也将大打折扣。

  目前，按照流动资产/流动负债来计算，其流动比率约为3.38，扣除13.16亿元的雪松智联并购金，其流动比率约为2.24。

  住宅仍是收入重头

  孔健楠提到，合景悠活正朝着多元化、全业态、多品牌的方向发展，同时他还表示：“未来会开启城市服务的新赛道，以环卫、绿化和市政服务为合作的切入点。”

  进入不同的赛道，合景悠活也借助了并购之力。

  例如，申勤物业的公建项目吸引了合景悠活，后者如此描述道：“目标公司（申勤物业）专注于政府机关物业，及透过深耕渠道及管理模式复制，辐射至公共物业、学校物业及其他类型物业。”

  此外，雪松智联在商住、市政、学校、医院等多个领域的布局也是合景悠活买单的原因之一。

  目前来看，合景悠活主要有两类业务，住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务。其中，非住服务的收入占比，较去年同期上浮了0.3个百分点，变化不大。

  截至2021年中期，其总收入约12.28亿元，住宅服务和非住服务分别营收8.4亿元、3.8亿元，占比68.8%、31.2%。

  不过从其规模和收入的比例来看，非住服务的营收水平不比住宅服务高。

  合景悠活的非住面积占比约为41%，同期提供的收入占比仅有31.2%。这或许是因为非住服务中，物业管理服务收入较高，而其他服务的收入较低的缘故。

  非住服务下设有四项细分业务，分别为预售管理服务、物业管理服务、商业运营服务和其他增值服务，截至上半年，其营收分别约为1122.6万元、2.88万元、5518.1万元、2951.1万元，占总收入的比重为0.9%、23.4%、4.5%、2.4%。

  物业管理贡献了非住服务中过半的收入，占比约为75%，而其他的三项服务只承担了25%的收入占比。