乐居财经 杨倩 发自北京

  湖蓝色的背板中央，印着四个大字 “行健志远”，笔锋苍劲，浑厚有力。专题｜2021中报风云：地产>>

  这是龙湖集团（00960.HK）2021年中期业绩发布会的主题，意为稳健前行，坚持长期主义。

  发布会全程，董事会主席吴亚军一直面带笑容。在管理层介绍各项经营业绩稳健提升时，她谦逊不言，而谈及企业社会公益时，她却说“还做得不够，还要加大力度来做。”

  上半年，龙湖集团实现合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%；销售总建筑面积826万平方米，同比增长26.2%。期内，公司营业额606.2亿元，同比增长18.5%；剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长17.1%至61.8亿元，毛利同比增长6.5%至167.8亿元，毛利率27.7%。

  凭借稳健的经营质量，龙湖集团首次闯入《财富》世界500强排行榜，位列第456位。

  预收是营收4倍

  2021年，龙湖把销售目标锁定在3100亿，增幅约15%。前七月，龙湖已经完成了1616.5亿元，同比增加约20%。龙湖集团首席执行官邵明晓胸有成竹，“全年可售货值4700亿元，（完成）3100亿的目标，非常有信心。”

  上半年，龙湖集团营收同比增长18.5%至606.2亿元，其中物业投资业务租金收入同比增长42.4%至47.8亿元。

  在房地产行业整体毛利率下行的大背景下，龙湖集团期内实现毛利167.8亿元，同比增长6.5%，毛利率为27.7%，保持在行业均值之上。龙湖集团首席财务官赵轶表示，“未来凭借公司严格的投资管控、优质的产品力和投资性物业的持续贡献，预计集团的整体毛利率仍将维持在25%以上。”

  期内，龙湖集团实现归母净利润74.2亿元，同比增长17.03%，高于少数股东利润增速6个百分点，在利润把控上有所提升。减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

  维稳利润率，规模稳健前行，这是龙湖的长期主义战略。截止上半年末，其合约负债（主要为预售楼款）为2408.77亿元，较2020年末大幅增长32.07%。预收是营收的4倍，这为龙湖未来业绩增长打下了坚实的基础。

  融资成本比肩央企

  秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的绿档水平。

  截至上半年末，龙湖集团净负债率进一步下降至46.0%，达到近五年低点；现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。

  在融资赛道上，能与央企比肩的民营企业不多，龙湖是其中佼佼者。上半年，其平均融资成本为4.21%，再创历史新低。这个数字低于保利、招商，直追中海、金茂。

  邵明晓曾公开表示，在整个行业加杠杆的过程当中，龙湖可能是唯数不多没有用过非标、影子银行、信托的企业。“龙湖没有用任何高成本融资的方式，非常自律。”

  上半年，龙湖集团成功发行两期公司债券，合计融资金额60亿元。其中，于2021年5月成功发行的30亿元公司债，五年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.50%，七年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.93%。

  期后，今年8月份，龙湖发行2021年第三期公司债，发行面额总额为30亿元，其中，五年期债券票面利率降至3.35%，七年期票面利率降至3.70%。

  龙湖集团的发债成本正持续走低，新增90亿公司债中，有80亿债券票面利率“破4”，未来其综合融资成本大概率将继续下降。

  龙湖集团首席财务官赵轶透露，“今年下半年，龙湖仅剩20亿人民币付回售权的公司债到期，基本没有再融资压力，未来将继续保持融资管理的主动性。”

  截止上半年末，龙湖集团有息负债总额1918亿，同比增长15%，其中无抵押的信用债务占比约75%。其中，一年内到期债务占总债务的比例为9.5%，长短债比达到9.5倍。这是什么概念？

  此前，乐居财经研究院根据2020年报统计，29家千亿内房股长短债比均值为2.6倍。其中，龙湖长短债比高达8.1倍，在千亿内房股中居首。

  半年时间，龙湖集团持续优化债务结构，将短债占比从11%压缩到9.5%，进一步拉高长短债比倍数，提高财务安全系数，以绝对优势，在千亿房企中领跑。

  截至2021年中期期末，龙湖集团现金及银行存款合计994.7亿元，同比增长27.8%，为资金调配、精准判断提供了充足的空间。

  近一年以来，一些企业层面的潜在风险引起评级机构的关注，多家房企遭到“三大国际评级机构”评级下调或展望调至负面。

  龙湖集团凭借稳定的财务策略与持续的现金流，继续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截止年中，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

  向来，优质的白马股更容易得到资本市场的认可。今年3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数，正式跻身蓝筹行列。

  截至2021年8月25日收盘，龙湖集团总市值约为2256.55亿港币，在内房股中排名第二，对应市盈率为9.51倍，位居行业首位。

  拿地销售比35%

  上半年，龙湖秉承一贯的稳健与笃定，实现地产开发合同销售1426.3亿元，同比增长28.4%。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。

  截至上半年末，集团已售出但未结算的合同销售额为3753亿元，面积2200万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

  土地双集中政策的实施无疑是上半年市场关注的重点，这是对开发商资金调配、精准判断、全运营周期的极致考验。龙湖严格恪守投资逻辑与纪律，坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，上半年新增53幅新地，首入湛江、盐城、宁德、鄂州。

  期内，集团新增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米，权益面积723万平方米，平均权益收购成本每平方米5382元。截至2021年6月底，集团土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。

  龙湖集团首席财务官赵轶表示，上半年拿地节奏比较稳，没有追高，拿地销售比在35%左右，为下半年预留了部分资金，未来将在财务健康的基础上捕捉优质机会。

  今年初，龙湖官宣全新品牌——塘鹅，并由此正式开启了龙湖的房屋租售及房屋装修两大主航道。邵明晓讲到，（两个航道）刚起步，目前没有设置刚性的目标，先孵化再推动。

  对于房屋装修航道的智慧装饰业务，吴亚军强调，龙湖是一个负责任的公司，因为害怕甲醛和其他有害物质，很怕用到不合格的材料，影响整体装修的效果，所以公司从材料制造开始，所有的板材都是龙湖的专利，自主研发，确保装饰材料低碳环保。

  据介绍，龙湖冠寓目前使用的主要是来自房屋装修航道的整装工艺，可以达到即装即住，装修时间大幅缩短，实现90-100天的快速建成工期，相比传统工艺可提前3个月，装一套房子72小时就可以完成，这一点领先行业水平。

  据了解，自龙湖成立以来，其在绿色环保建筑方面持续钻研。目前，龙湖已拥有200多项专利、5家科技公司。

  7月，龙湖集团宣布新设立地产航道，下设投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。龙湖集团副总裁陈序平任命为地产航道总经理，兼任地产航道市场营销部总经理。发布会当天，39岁的陈序平获任执行董事。

  在“空间即服务”战略指导下，龙湖集团已经发展了六大航道，分别为：地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。

  截至2021年6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米（含车位总建筑面积为672万平方米），整体出租率97.8%；龙湖租赁住房品牌“冠寓”已布局30余个高量级城市，开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，期末出租率达94.1%；龙湖智慧服务进一步拓展一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，已覆盖13大业态，实际管理面积2.05亿平方米，业主满意度连续12年超过90%。