乐居财经 范慧茹 发自广州

  半年考来临，保利物业(06049.HK)管理规模再上一个台阶，在管面积突破4亿平方米。专题｜2021中报风云：物业》》

  业绩发布的第二天，保利物业股价一路飘红，涨幅超10%，为连续5个交易日的下跌止损不少。

  保利物业“稳”字当头，保持住了具有央企背景头部物企的本色。2021上半年营收51.53亿元，同比提升 43.1%；毛利10.32亿元，同比增长40.5%；归母净利润4.91亿元，同比提升22.8% 。

  盈利指标表现亮眼，但之前存在的旧问题仍未得到改善，“低利率”“低毛利率”“第三方项目营收偏弱”等凸显。

  第三方面积与收入增长不同频

  不同于大部分脱胎于房企母公司的物企对关联方面积输送的依赖，保利物业第三方在管面积早已超过关联方的面积供给，而且第三方项目的占比还在持续上升。

  截至2021年6月30日，保利物业在管面积已达4.28亿平方米，总在管项目1576个，上半年新增187个项目，其中，第三方拓展项目122个，关联方新增项目65个。

  从在管面积占比来看，第三方在管面积占比达61.9%，同比上涨5.1个百分点；关联方在管面积仅占38.1%。保利物业自主拓展的能力已彰显，但第三方物业管理服务收入、盈利能力并没有得到同频增长。

  上半年，保利物业来自第三方的物业管理服务收入约为10.47亿元，占总物管服务收入的33.3%，和61.9%的管理面积形成明显的“剪刀差”，收费能力远低于关联方供给的项目。

  保利物业也试图改善这一局面，上半年，第三方住宅社区和商写收费价格分别提高0.1元/平方米/月和0.44元/平方米/月。

  除了第三方物业盈利能力较弱，按服务业态划分，保利物业标榜的“大物业”领域，规模与收入产出也不对等。

  今年上半年，保利物业公共及其他物业在管面积达2.33亿平米，同比增长47.21%，超过总在管面积35.16%的增速，占总在管面积的54.4%，担起保利物业服务业态的“半边天”。

  而其物业管理收入仅占21%，在管面积与收入占比“剪刀差”达33.4%，单位面积的收费能力远低于住宅社区和商写业态。不过，相较于之前，公共物业面积与收入的“剪刀差”开始减少。

  对于接下来的外拓目标，保利物业依旧坚持“大物业”方向。“主要发力大城镇、大国资、大基建方面，在拓展规模上希望下半年能有30%的增量。”在业绩发布会上管理层表示。

  毛利率、净利率微降

  第三方物业项目和公共物业项目收费能力较低，一定程度上也影响了保利物业的整体盈利水平，近几年，保利物业的毛利率以及净利率水平一直在上市物企中的低位徘徊。

  上半年，保利物业的毛利率以及净利率又迎来双降。保利物业毛利率约为20%，较去年同期减少约0.4个百分点；净利率约为9.8%，较去年同期减少约1.6个百分点。

  从具体的业务板块来看，除了社区增值服务毛利率微升0.2个百分点外，物业管理服务以及非业主增值服务毛利率均有不同程度的下滑。

  保利物业管理层在业绩发布会上解释称，毛利率下降主要是社保减免政策有所收缩，第三方占比提升导致的，另外，在非业主增值服务方面，毛利率下降2.2个百分点，主要是由于开展商业资产运营业务，目前还在启动中，所以产生了结构性影响。

  净利润方面，保利物业增速连续两年呈下滑态势。2019上半年-2021年上半年，其净利润分别为3.21亿元、4亿元、4.91亿元，增幅分别为48.9%、24.57%、22.83%。

  上半年，保利物业的服务成本约为41.22亿元，较2020年同期的28.67亿元，同比增加约43.8%，约占收入总额的80%。

  中报显示，服务成本的增加主要是由于集团在管面积的扩大及在管项目数目的增加，相应的员工成本、外包成本也有所增加；美居服务、社区零售等增值服务增速较快，相应的原材料成本增加；以及新开展写字楼租赁业务，相应的租赁成本增加。

  减并购金加码增值服务

  规模外拓提速，以及自身面积的靠前排位，保利物业对并购金的使用也有了别的打算。当大部分物企恨不得再配售新股为收并购储蓄“弹药”，保利物业却将其挪作他用。

  2021年，保利物业两度调整上市募集资金用途，并购金也一再压缩。7月16日，保利物业用于战略投资和收并购的资金“对半砍”，原本有19.3亿港元投入，如今拟投入的资金只剩下约9.6亿港元。

  这也是继4月份的首次减少后，第二次“动刀”并购金。4月1日，保利物业首次调整上市募集资金的用途，用于“战略投资及收并购”的金额减少超10亿港元。

  两次调整之后，战投和收并购的金额已经从29.74亿港元减少至9.6亿港元。而两次从并购金中扣除的资金，最后都划到“开拓增值服务”上。

  截至7月16日，其用于增值服务的金额从7.82亿港元上涨至32.6亿港元，增加的24.78亿港元，其中20亿港元来自并购金，余下4.7港亿元则来自“升级数字化及智能化管理系统”的经费。

  保利物业想要重点发展增值服务的“野心”袒露无遗，截至上半年，用于开拓增值服务的募集资金已花去9.46亿港元，远超过收并购以及数字化升级所用资金，目前还有23.15亿港元待启用。

  重资加码增值服务，保利物业也得到了回报。上半年，社区增值服务毛利率较去年同期增长0.2个百分点，收入较去年同期增长58%，超过物业管理服务和非业主增值服务收入增速，收入占比提升至23.3%。

  社区增值服务作为物企高毛利业务的存在，随着保利物业未来开拓增值服务资金投入的增加，或有望成为其毛利率弯道超车的重要板块。