乐居财经 徐酒眠 发自成都

  新希望服务（03658.HK）上市之后的第一场业绩会，董事长张明贵没有到场，执行董事兼首席执行官陈静、首席财务官陈江、执行董事武敏等出席，回答了投资者与媒体的提问。专题｜2021中报风云：物业》》

  “物业管理服务以及生活服务会是核心的增长亮点。”在新希望服务的业绩发布会上，首席财务官陈江表示，未来2-3年，新希望服务整体会处于高速增长的趋势。

  登陆资本市场尚不足3个月，新希望服务交出了一份不错的答卷，多项财务指标均取得大幅增长。

  截至2021年6月30日，新希望服务实现总营业收入4.03亿元，同比增长75.7%；毛利润为1.72亿元，同比增加72.9%；剔除上市费用后，经调整溢利约为0.8亿元，较去年同期增长82.8%；权益股东应占报告期内溢利约0.59亿元、同比增加35.2%。

  核心业绩全线飘红，股市表现却泛绿。公告业绩之后的首个交易日，8月23日，新希望服务以2.08港元/股收盘，相比上一个交易日下跌了0.48%。

  “目前公司经营利润主要考虑用于对外的业务扩展，以及规模的增加，所以目前没有考虑做分红的计划。”

  先前IPO之时，资本市场就曾质疑过新希望服务的业务过度依赖母公司，在管规模过小等问题。而从新希望服务当前对利润的安排，有意要打消资本市场的顾虑。

  四大业务收入相差较小

  物管服务、非业主增值服务、商业运营服务，以及生活服务是新希望服务的四大业务。2021年上半年，各业务线实现营收分别为1.46亿元、1.01亿元、0.66亿元、0.89亿元。

  其中，物管服务和生活服务同比增长明显，增长率分别为79.9%、170.8%。基于此，管理层在业绩发布会上表示，“未来2-3年，物业管理服务以及生活服务会是我们核心增长亮点。”

  与大多数物企收入重心均来自物管服务不同，新希望服务的收入结构整体呈现出一种“均衡且多元”的特点。

  2021年上半年，其来自于物管服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务的收入占比分别为36.2%、25.2%、16.4%、22.2%。

  顶着“民生服务第一股”的光环跻身物业资本市场，新希望服务的生活服务发展也备受瞩目。期内实现如此高的增长率，“进一步印证我们在生活服务方面的能力塑造”陈静如是表示。

  “新希望服务依托于母公司，生活服务业务是不同于其他物业公司的核心竞争力。”业绩报显示，新希望服务的生活服务业务主要包含五类，其中社区生活服务、社区资产管理服务实现了超200%的增幅，社区空间运营服务更是大增近500%。

  “整个新希望集团是多元化产业、以农牧为主的企业，作为新希望服务而言，我们对于与产业的链接和产业与产业间的协同，天然地有一些优势。”背靠新希望集团的民生资源，为新希望服务在生活服务业务发展提供很大助力。

  但跻身资本市场，“独立”能力变得更为重要。新希望服务也意识到了这一点，2021年上半年也有意在摆脱对母公司的依赖。

  今年6月17日，新希望服务与招商积余（001914.SZ）旗下中航物业签署战略合作协议，双方将重点在城市空间服务、机关食堂服务、公建项目物业服务、采购平台建设等方面发挥协同效应，实现双向服务输出和业务赋能。

  “现在中航物业的“招商到家汇”平台，新希望服务的零售产品和新零售做法已经进入到平台入库；我们的团膳服务及其他的生活服务板块也在有条不紊的持续推进过程中。”业绩发布会上，陈静表示，新希望服务自身的生活服务能力，是招商积余中航高管看重的一点。

  超九成物业费来自关联方

  作为上市物企“新兵”，虽有意减少对母公司的依赖度，不过，目前新希望服务的物业管理面积大部分仍来自关联方的输送。

  2021年上半年，其来自新希望房地产集团55个项目，物业管理服务收入1.14亿元，占比77.9%；来自合营或联营公司的项目有9个，物业管理服务收入784.83万元，占比5.4%；来自公司控股股东的联系人为6个项目，其物业管理服务收入1034.46万元，占比7.1%。

  上市前，新希望服务加快了开拓与独立第三方物业开发商的合作步伐，但目前这部分收入份额占比仍较小。

  今年上半年，新希望服务来自独立第三方房地产开发商开发的物业管理服务为1397.02万元，在物业管理服务总收入中的占比仅9.6%。

  “到目前为止，独立第三方的在管面积比例到630（万方）是上升到了17%，比去年同期提升了16.9%。但是客观来讲，这样的比例相对行业来讲依然还是有进步的空间。”陈静表示。

  2021年上半年，新希望服务的物业管理服务毛利率同比下降1.1个百分点。不过，其毛利率还是维持在31.2%的行业高位水平。

  除了物业管理服务，其非业主增值服务和商业运营服务的毛利也出现了下滑，毛利率分别为40.8%、65.6%，同比下降了1.4个百分点、3.1个百分点。四条业务线，仅有生活服务毛利率同比上升13.3个百分点，为46.5%。

  基于此，上半年新希望服务的整体毛利率42.66%，同比微降了0.6个百分点。

  与同行业的上市公司比起来，目前新希望服务的整体毛利率还是处于中上水平。不过，随着外拓或者收并购项目的扩张，未来整体高位毛利率或将有所波动。

  收并购谨慎

  陈江也承认，“外拓项目和收并购项目目前在盈利能力以及单价上面对于新希望服务是有一些挑战的。”但他同时也表示，目前公司内部形成一套标准，将努力降本增效，并且及时导入生活服务体系，通过管理和运营体系来提升外拓项目毛利率。

  “公司的募集资金相当比例也在用于并购和投资其他的物业公司，可以预见，在未来，并购会成为持续增长面积的重要方向。”陈静表示。

  此前IPO，新希望服务全球发售所得款项净额约为7.9亿港元。按计划，募得款项的70%将用于战略收购及投资。换而言之，新希望目前账上可用于并购的资金至少约有5.53亿港元。

  不过，目前行业收并购进入白热化阶段，优质标的水涨船高。与头部物企相比，新希望服务的这笔款项并不算太多。

  而即使并购成功，规模较小的物企在服务标准化、品牌化方面的水平不够，并购后的管理也存在一定的风险，拉低整体毛利率水平就是其中之一。新希望管理层也看到了这一点，因此在收并购方面十分谨慎。

  “在并购这件事情上需要保持稳健和冷静。”新希望服务在今年上半年没有投资并购，陈静表示，当前一级市场的竞争对手比较多，标的需求相对来说比较多元化，但对新希望服务来说，如何找到跟公司业务产生互动、产生协同效应的标的，是最为重要的考量。

  “在标的的选择上将持续考虑已经拥有的城市或者区域的公司，尤其是跟我们类似深耕中国城市群和都市圈的公司，会成为我们优选的标的。”

  截至2021年6月30日，新希望服务的物业管理服务覆盖了国内18个城市，主要集中在一线城市、新一线城市及二线城市，比如上海、成都、苏州、重庆、青岛等经济水平较高的地区。就整体布局来看，其中50%左右在成渝城市群，还有超过30%是在华东。

  “目前整个对于标的的选择都还是在积极的推进过程当中。”