乐居财经 邓鑫妮 发自杭州

  敲钟上市不过40天，德信服务迎来了首份中报。专题｜2021中报风云：物业》》

  8月24日一早，德信服务集团（02215.HK）举行了中期业绩发布会。执行董事兼董事长胡一平坐镇，执行董事兼总裁唐俊杰、总裁助理朱晓莉和总裁助理陈昕出席。

  正如胡一平所言：“上市只是一个新的起点。”站上股市的新起点，德信服务交出了一份不错的答卷。

  收入、利润同比上涨，毛利率继续保持较高水平。城市扩张方面，沿用“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的战略。同时，多元业态的发展也是看点之一，多方资源助力打造商办物业品牌；搭上亚运“顺风车”，布局场馆公建项目。

  社区增值毛利率51.2%

  “下半年迎来交付期，预计净利润率保持较高水平。”盈利水平的良好表现，以及下半年的交付，让德信服务对其后续增长持乐观态度。

  上半年，德信服务的收入和利润大跨步增长，涨幅均超过60%。截至2021年中期，其收入达到4.56亿元，同比上涨67.9%；利润约为7260万元，较上一年增长81.5%。

  此外，原本就保持较高水准的毛利率，一年内再次上浮了4.4个百分点。

  上半年，德信服务的毛利约为1.65亿元，较2020年同期的8670万元大幅增长了90.9%。毛利率也由2020年中期的31.9%，增至2021年中期的36.3%。

  朱晓莉总结道：“毛利率增长主要有三个原因，在管面积增拓、社区增值服务毛利率上扬，以及成本管控取得效果。”

  其实，在德信服务的三项业务中，社区增值不仅是毛利率最高的业务，而且其增涨也是最快的，一年时间涨超8个百分点。

  其三项业务中，物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的收入分别为2.42亿元、1.09亿元、1.04亿元，其毛利率为27.4%、41.7%、51.2%，较上一年同期的变动分别为上涨2.1个百分点、下调0，1个百分点，以及上涨8.2个百分点。

  2020年下半年，德信服务开展了公寓物业销售及协销售业务，同时还新增了美居业务，多种业务的加持下，社区增值的营收上涨超过100%。去年中期，其社区增值的收入为3810万元，截至6月底，已在此基础上增加了175.1%。

  唐俊杰也在业绩会上表示，下半年还将继续发力社区增值服务。

  第三方面积超65%

  “成立以来便开始服务第三方”是德信服务的一大特点，尽管有关联公司的项目加成，但是其在第三方的拓展也不逊色，目前来自第三方的规模占比已经超过65%。

  截至 2021年6月30日，德信服务已订立合约项目279个，覆盖了37城市，合约面积约4330万平方米。同期，在管面积达到2800万方，同比增加545万方，增幅24.2%。

  其在第三方的项目约为1824万方，占总面积的比重为65.1%。过去一年，第三方面积保持着较强的增长态势，去年同期的第三方面积为1486万方，今年上半年已经增长了22.7%。

  收入方面，第三方的物管收入占比也接近60%。2021年中期，来自第三方物业的物管收入达到1.39亿元，占比57.5%。同期，来自德信集团和联合开发的物管收入为6251万元、4037万元，比重分别是25.8%、16.7%。

  “以自主外拓为主，收并购方面持续关注。”唐俊杰在业绩会上表示。

  招投标是其重要的外拓方式之一。德信物业为德信服务的运营主体，企查查显示，今年上半年已经参与了29次招投标，其55位客户也多为第三方，其中不乏有医院、政府单位等公建项目。

  为了增拓第三方，德信服务建立了完善的外拓策略和外拓体系，并且其上市募集的资金中，还有4.96亿港元用于扩展市场份额的资金尚未启封。

  “圈地”浙江

  点面结合，是德信服务城市布局的特点之一。立足浙江，深耕长三角，以此来提升其在长三角区域的项目浓度。同时，布局全国中心城市，逐个击破，让业务延伸到更广的空间。

  浙江省是德信服务管理面积最多的区域。截至6月底，其在浙江省的管理面积达到1862万方，占比66.5%，较去年同期增加了435.6万方，涨幅为30.5%。同期，位于长三角和其他地区的面积为839万方和98万方，分别占比30%、3.5%。

  为了巩固在浙江地区的影响力，德信服务在业态布局上下了不少功夫。

  “我们将在杭州、温州、金华等已有较多项目的城市，发挥市场化运营能力强的优势，参与更多二手项目的招投标。”随着存量市场的不断开发，德信服务也将利用自身在区域的号召力，参与到二手项目的竞争中。

  此外，德信服务的多元业态布局也有助于深挖浙江市场。

  虽然德信服务的住宅项目较多，但非住项目正小步快跑地追赶。上半年，德信服务的非住面积为757.5万方，占比27%，同比增加200多万方面积。同期的收入达到7570万方，占比31.3%。

  目前，其已经布局了住宅、商业写字楼、城市公建、产业园、学校、医院等多元化业态。其中，商业写字楼和城市公建场馆是其重点关注的领域。

  据陈昕介绍，德信服务正在打造一个商办品牌，这个品牌的定位是城市内的楼宇和商业写字楼，后期将倾注更多人才和体系方面的资源到商写业态。

  而在场馆项目上，2022年杭州将举行第19届的亚运会，再加上目前全民健身的热潮，德信服务也已经加码该部分的业务。