乐居财经 程孟瑶 发自深圳

  “2021年公司将维持较高的投资强度，加速拥抱存量经营时代，投资优质商业资产。聚焦都市圈，进行城市深耕。”在招商蛇口（001979.SZ）2020年度业绩发布会上，董事总经理蒋铁峰对外宣告了招商蛇口十四五的战略发展方向。专题｜2021中报风云：地产>>

  当时定下的目标是，2021年新开工面积预计将达1300万平方米，竣工面积达1300万平方米，全年将力争实现3300亿元的签约销售额。

  8月23日，招商蛇口发布了2021年上半年度报告。

  报告显示，1-6月招商蛇口累计实现签约销售金额1769.76亿元，上半年已经完成全年业绩的53.64%。

  同时，其经营数据迎来高速增长。期内，营业收同比增长83.62%，归母净利润同比增长365.32%，经营现金流同比增加192.75%，总资产同比增加12.55%；“三道红线”维持“绿挡”。

  归母净利增365.32%

  报告显示，2021年上半年招商蛇口实现营收446.57亿元，同比增长83.62%；归属上市公司股东的净利润42.51亿元，同比增长365.32%。

  归母净利同比增长365.32%，这在目前已披露中报的上市房企中，暂列第二的成绩。相比暂列第一位、“卖子”扭亏的万通发展，招商蛇口的“含金量”更高。

  在主营业务方面，社区开发与运营带来319.42亿元收入，园区开发与运营创收126.38亿元，分别占总营业收入的71.53%和28.30%。

  园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，期内毛利率达30.68%。目前，该业务已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。

  截至报告期末，招商蛇口产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积 1.46 万平方米。

  招商蛇口社区开发与运营则以房地产销售业务为主。

  1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销售金额****0，城市深耕取得阶段性成效。

  同时报告期内，宁波海曙金茂府、深圳招商中环、十堰兰溪谷、成都大魔方、佛山时代天禧等项目大额结转，使得社区业务收入同比增幅较大。期内，合并报表范围内结转面积 211.06 万平方米，结转收入376.33亿元。

  2021年上半年，招商蛇口将万海大厦和万融大厦100%股权分别转让给蛇口产园 REIT 之子公司深圳博海产业园管理有限责任公司及深圳博融产业园管理有限责任公司，交易价分别为14.15亿元和9.77亿元，实现投资收益11.76亿元和7.71亿元，贡献净利润占同期净利润15.11%和9.91%。

  蛇口产园 REIT 发行上市后，招商蛇口对蛇口产园 REIT 投资比例为 32%。

  补齐商业经营短板

  在2020年业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，房地产行业从增量时代转入存量时代，未来公司将重点打造商业IP，以“一业态一模板”为抓手，提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力。

  集中商业作为招商蛇口十四五战略四大核心IP之一，上半年成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。截至报告期末，主要处于运营期的集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。

  其中赣州九方购物中心、九江九方购物中心、昆山九方购物中心、成都九方购物中心物业股权为其控股子公司招商积余持有；佛山招商置地中心、苏州花园里以及重庆长嘉汇被装在招商局置地（00978.HK）旗下；另外通过持有招商局商业房托（1503.HK）份额间接持深圳蛇口花园城。

  在写字楼方面，报告期末招商蛇口主要运营管理的写字楼项目包括深圳招商局广场、深圳海运中心、深圳太子广场、上海森兰美奂以及武汉江湾国际，其中除了上海森兰美奂持股60%，其余均为100%持股，这5个项目累计带来运营收入1.5亿元；另外通过持有招商局商业房托，间接持有深圳新时代广场、深圳科技大厦、深圳科技大厦二期以及深圳数码大厦各34%的股份。

  同时，招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，截至6月底，招商蛇口长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。

  报告期内，招商蛇口实现持有型物业经营收入16.70亿元，同比增加 21.77%，总体出租率 85%。

  今年上半年，招商蛇口在深圳推出了首家中高端商务及生活方式酒店——太子伊敦睿选酒店。截至报告期末，招商运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家，酒店经营收入3.03亿元，同比增长66.50%。

  值得注意的是，招商积余（001914.SZ）作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，在今年上半年新增受托管理招商蛇口持有苏州花园里、太子广场等6个商业项目，截止2021年6月30日，招商积余受托管理控股股东招商蛇口自持项目24个。

  招商积余在今年上半年实现营业收入47.79亿元，较上年同期增长23.56%；利润总额3.64亿元，较上年同期增长33.50%；归属于上市公司股东的净利润2.48亿元，较上年同期增长38.84%；报告期内，招商积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%。截至2021年6月末，公司在管项目1520个，管理面积1.99亿平方米。

  发力旧改

  报告期内，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额同比增长192.75%，主要系报告期内公司房地产项目销售回款增加额超过同期支付的购地、基建增加额。

  上半年，招商蛇口累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面 883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。

  招商蛇口表示，新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。从城市布局来看，在包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等在内的一二线核心城市，投资比例超过 60%。

  期内，招商蛇口旧改项目加速发力，获取大湾区 3 个项目前期服务商资格，重点推进转化20余个旧改项目。

  此外，招商蛇口还与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

  三道红线方面，报告期内，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35，稳居“绿档”。

  截止2021年8月12日，6个月内共有14家机构对招商蛇口的2021年度业绩做出预测，预测2021年净利润145.54亿元，较去年同比增长18.78%。其中，9家机构给予“买入”，1家机构给予“推荐”，1家机构给予“跑赢行业”，1家机构给予“强推”，1家机构给予“增持”，1家机构给予“优于大市”。