乐居财经 杨倩 发自深圳

  刘平上任董事长的第25天，保利发展（600048.SH）发布了2021半年度报告。专题｜2021中报风云：地产>>

  这25天里，保利发展股价涨幅超过18%，在百强上市房企中排名第二，仅次于金地集团。这是刘平上任后的“第一把火”。而他的“第二把火”或将点燃保利业绩爆发的引线。

  严格来说，这是宋广菊离任前交出的最后一份成绩单，也是保利发展进入“刘平时代”的全新起点。

  上半年，公司实现营业总收入 899.72 亿元，同比增长 22.07%；实现净利润 146.88 亿元，同比增长 10.25%；归母净利润 102.98 亿元，同比增长 1.72%。

  在外界眼中，这份成绩单不够完美，比如利润率下降、少数股东权益增速过快等。

  然而保利用更多的数据证明了，未来，利润率不会“滑坡”，权益比正在“修复”，目标仍是重回TOP3。

  双举措维稳利润率

  报告期内，公司实现营业总收入 899.72 亿元，同比增长 22.07%；实现净利润 146.88 亿元，同比增长 10.25%；归母净利润 102.98 亿元，同比增长 1.72%。

  报告期内，公司毛利率为 32.50%，同比下降 3.22 个百分点。不过，在房地产行业毛利率普遍下行的情况下，保利维持在30%之上，已称得上稳健。一个对比是，规模相近的某****0房企，同期毛利率不足保利的一半。

  半年度报告中，保利实事求是的讲到，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。实际上，为了稳住利润率，保利已经作出了相应调整，并留有后招。

  一方面，保利提高销售增速，以量补价。

  2021上半年保利的签约金额为2851.85亿元，同比增长27.01%。而2020年，保利签约销售额为5028.48亿元 同比增8.88%。不难看出，保利正大幅提速，销售增速是去年的3倍之多。

  更重要的数据是，上半年保利的合同负债（主要为预售楼款）为4425.2亿元，是期内营收的4.9倍，是2020全年营收的1.8倍，未来业绩大幅增长几乎是板上钉钉。

  另一方面，保利压缩拿地成本，预留利润空间。

  2021上半年，保利没有争抢热门地块，转而增加了三线城市储备。期内，保利拿地金额963亿元，同比增长17.4%。

  新增资源中，一二线城市金额占比为 69%，同比下降 14 个百分点，公司拓展楼面地价为 5833 元/平方米，相比去年均价7388元/平方米，大幅下降21%，创下近四年新低。

  今年4月，标普在一篇报告中称，保利发展未来两年的年收入增速将恢复至15%左右，这将使其利润增长企稳。

  长短债比3.5倍

  据了解，目前保利是TOP5房企中唯一一家“绿档”房企，三道“红线”早已不是保利的目标。在此基础上，保利的努力方向是优化财务结构，持续提升财务安全边际。

  截止2021年6月末，保利有息负债规模为 3341 亿元，长短债比达到3.5倍。而去年期末，长短债比为2.9倍。短债占比下降，平均债务期限逐渐拉长，债务结构进一步优化。

  在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，保利抢抓低成本资源，上半年有息负债综合成本仅约 4.70%，较去年末下降 7 个基点；期内利息费用为26.97亿元，同比下降13.73%。

  据披露，上半年保利成功发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本为 3.62%，低于4.70%，未来其融资成本或继续下滑。

  期内，保利回笼金额 2556 亿元，回笼率为 89.6%。截止6月末，其货币资金为1554.22亿元，同比增长23.62%。

  刘平曾表示，“三道红线下，房企增长的驱动力，将由资源和杠杆驱动转变为专业驱动，行业排名将因应房企专业能力重新洗牌。”

  8月2日，穆迪给予保利发展“Baa2”发行人评级，展望“稳定”。穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示：“保利将在未来12-18个月内保持强劲的合同销售额，并控制其杠杆。”

  新项目权益比提升6%

  2021年上半年，保利地产签约金额为2851.85亿元，同比增长27.01%；签约面积为1671.29万平方米，同比增长12%。

  从区域表现来看，38个核心城市销售贡献为77%。其中，珠三角、长三角签约销售均超过700亿元，合计销售占比达53%。重点城市中，广州的销售金额超过260亿元，佛山超过200亿元，南京、东莞、上海则超过100亿元。

  期内，保利拓展项目84个，新增容积率面积1651万平方米，拓展面积占销售面积之比为99%；拓展金额963亿元。其中，新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较去年提升了1个百分点和6个百分点。

  今年上半年，在22城首轮集中供地的背景下，保利地产在12个城市都有斩获，共计拿地22宗，两集中拿地占比约五成，拿地金额约为472亿元，在5个城市拿地金额位居第一，一二线拿地金额占比62%。

  在多元业务方面，截至期末，保利物业在管面积为4.28亿平方米，合同面积为6.22亿平方米，合同管理项目2178个。期内，保利物业营业收入为51.53亿元，同比增长43.11%。

  期内，保利商业完成新签约购物中心7个。截至期末，保利商业旗下已开业购物中心共29个，分布于广州、上海、武汉等14个城市，开业面积为193万平方米，在营项目出租率超过80%。

  同期，保利酒店新签约项目为4个，新增房间1604间。截至期末，保利酒店在营项目共40个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业6120个房间。

  另外，保利的销售代理业务已覆盖全国200多个城市，代理项目超过2200个，代理销售规模超过2500亿；不动产金融方面，基金累计管理规模已近1600亿元。