乐居财经 邓鑫妮 发自上海

  “稳泛平波”新城悦服务（01755.HK）这样总结其上半年的业绩表现。专题丨2021中报风云：物业》》

  8月23日一早，首席执行官戚小明、首席运营官杲新利、首席财务官左卫和首席战略官尤建峰出席了新城悦服务的半年报发布会。

  “围绕‘一核两增’的战略目标，取得了令人满意的成绩。”戚小明简单的一句话，给上半年的业绩增长定了调。

  总的来看，新城悦服务的业绩稳中有进。2021年中期，新城悦服务实现收入约18.77亿元，同比增长53.6%，毛利约5.75亿元，同比增长57.8%，毛利率为30.6%，同比上升了0.8百分点。

  同时，其上半年新拓合约面积为4866万方，完成了年度的新拓合约面积目标近七成。在管面积1.22亿方，合管比为2.05%，储备面积充裕。

  业绩增长的喜悦氛围延续到发布会之外。同一时间，摩根大通发表报告指出，新城悦服务上半年的核心业绩和规模都取得不错的进展，给予“增持”评级。

  良好的业绩，为股市提供了支撑。截至8月23日收盘，当天股价上涨了9.55%，报收17.2港元/股。

  7成规模目标进账

  “在管面积目标将达到1.5亿平米，合约面积目标将达到2.7亿平米。”业绩介绍进入尾声，尤建峰公布了下半年的规模提升目标。

  上半年的规模增长，为新城悦服务铺垫了基础。目前，其在管面积已经突破了1.22亿方，合约面积达到了2.5亿方。

  财报就相当于一份答卷，每个时间点的业绩考核，新城悦服务都为自己划了一条清晰的“过关”标准。例如去年底的在管面积破亿，又如今年底的合约面积增长7000万方。

  上半年，新城悦服务的新拓的合约面积为4866万方，约为今年7000万方增长要求的69.5%。半年的时间，相当于完成了整年近七成的目标。

  其中，第三方承担了近半数的规模增拓。上半年，其第三方市场拓展合约面积为2339万方，占整体拓展面积的比例为48%，比去年同期第三方外拓合约面积1250万方增加了87%，其中项目直拓面积为1305万方，在第三方市场面积拓展的比例达到了56%。

  不仅是合约面积，第三方新拓的管理面积也比新城系要多。

  目前，新城系和第三方分别为新城悦服务提供7000万方、5237万方的在管面积，分别较去年底增长了16.4%、26.9%。

  第三方增速快于新城系输送，规模占比向第三方倾斜。去年底，新城系和第三方的面积占比分别为59.3%、40.7%，如今已经变成57.2%和42.8%，第三方的面积占比增长了2.1个百分点。

  发力“一核两增”

  业绩会的开端，戚小明就肯定了“一核两增”的战略，他在接下来的问答环节也表示，“下半年工作的总体还是围绕我们原先既定的“一核两增”的发展战略。”

  一核，即基础物业服务；两增则是社区增值服务和增量业务。目前，基础的物业管理服务仍是新城悦服务体量最大、增长最快的业务。

  截至2021年6月30日，新城悦服务的营收约为18.77亿元，其四项主营业务，物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务的收入分别约9.2亿元、2.93亿元、2.74亿元、3.9亿元，占比49%、15.6%、14.6%、20.8%。

  四条分支业务中，物管服务和社区增值服务的收入增长率靠前，均超过了50%。其中，物管服务增长73.6%，社区增值服务增长了58.2%，智慧园区和开发商增值则分别增长31.3%、31%。

  上半年，新城悦服务持续为“一核两增”赋能。物业管理方面，进行服务迭代，与国际先进管家学院合作，打造自身高端品牌，同时通过科技降低人工成本，实现有效增长。

  左卫在分享时表示：“未来几年，新城悦的基础物业服务毛利率会保持相对稳定，应该说保持在30%左右问题不大的。”

  社区增值服务方面，新城悦服务上半年也接通了不少业务，如社区快递、社区团购等。以快递业务为例，今年3月份开始营收，截至6月份已经收入3000万元，年化收入将超过1亿元。今年8月，新城悦服务又补充了充电桩业务和团餐业务。

  三笔并购押宝“非住”

  “我们的并购布局还是以非居业态为主。”业态布局，新城悦服务有意向非住业态发力。

  新城悦服务此前的项目多以住宅为主，如今想要往非住业态倾斜，收并购是最快捷的方式之一。

  上半年，其分别收购了梁士物业、湘诚物业和山东丽都，不仅获得了1034万方的合约面积，并且打破了医疗、高等院校等业态壁垒。通过收购梁士物业，新城悦服务首次进入到医院物业管理领域。另一家入账的山东丽都，则以公建业态见长。

  同时，新城悦服务自身的电梯、物业管理、团餐等业务，也能与办公楼、产业园区、医院等业态形成联动，持续挖掘利润空间。

  除去规模和业态上的帮助，丰富城市布局也是并购带来的收益。

  盘据长三角的新城悦服务，逐步将服务触角伸向更广的地方。眼下，其位于长三角的江苏和浙江两省的在管面积仍达到了51.4%，不过该地区的项目浓度正在降低。

  截至上半年，其在江苏省的面积占比降低5.7%。空出来的规模增长空间，被浙江、山东和其他区域给瓜分了。

  新城悦服务将服务划分为6个区域，分别是江苏省、浙江省、山东省、四川省、辽宁省和其他区域。截至上半年，6大区域的在管面积占比为39.8%、11.6%、10.2%、6.1%、5.1%和27.2%。

  半年时间，浙江省、山东省和其他区域的面积占比分别提升了0.5个、5个和1.4个百分点。其中，上半年收购的三家企业，其中两家来自浙江和山东，又从侧面巩固其在这两个区域的市场份额。