房东直销,中介“虚惊一场”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 张凯莉 曾树佳 张文静 7.5w阅读 2021-08-23 07:55

周刊房东直销,中介“虚惊一场”

  乐居财经 张凯莉 曾树佳 张文静 发自杭州

  电话拨给阮先生。他正在开车,但还是接了。

  他是杭州推出个人自主挂牌房源功能后的第一人。时间定格在2017年5月25日。此时,距离这个功能上线已经过去了整整半年。当时上线,是静悄悄的。

  作为房东,阮先生抱着试试看的心态。因为,在房产交易中,中介费都是买家包圆。多一个途径挂房源,何乐而不为呢?

  那套房子的编码为:170524064451,扫一下旁边的二维码,可以显示房子的全部信息,包括阮先生的姓名和手机。

  后来,这个房子卖掉了。“但还是通过专业的中介公司卖的”。事隔多年后,他依然有些感慨,房子交易标的太大,很少人会放心与一个陌生人去交易。房东直销是一个伪命题。

  五年后的8月18日,由杭州市住保房管局推出的“个人自主挂牌房源”的功能正式上线——乐居财经查看其功能与网址,实则是阮先生之前使用过的那版。

  新闻造势之后,一些敏锐的业主开始紧跟步伐。翌日,该网站出现了间歇性“崩盘”,提示信息显示“因上游服务响应无效”。截至8月22日20时,从阮先生那套算起,杭州个人自主挂牌房源共计176套,其中8月19日挂了31套,8月20日挂了16套。

  另一边厢,去中介化的声音迅速传开,“房产中介有望被取消”“中介末日”“中介遭遇生存危机”等言论甚嚣尘上。

  房产中介真的要凉凉吗?

 房东直销冲击波

  几家杭州市区中介门店,工位上坐满了经纪人,但店内却一位购房者都没有。“十天没成交一单”“现在房东直销平台一出来,我们的日子更不好过了,”中介李军(化名)甚至萌生了改行回老家的冲动。

  一旦买卖双方通过政府平台顺畅交易,老百姓每套房的中介费可以省数万至数十万不等。

  但更多杭州本地的经纪人却不似李军那么悲观,“房东直售平台短期内对我们影响不大”“全款购房的客户可能会分流,但贷款买房的客户,还是得找我们,新平台目前不包含贷款业务”。

  一位从业近十年的老中介称,“目前新平台没资金监管账户,有些房东也不是很放心,怎么保证交易安全?先付款还是先过户?很多购房者,房子都没交易过,条款该怎么写都没概念。

  目前杭州官方二手房平台只能通过PC端去操作,虽有总价、价格区间等个性化筛选房源选项,但房源信息单一,部分房源甚至连房屋照片也没有。而在其他第三方中介App中,VR语音带看房、房源PK、房源点评、带看记录、周边配套等信息服务丰富多样。

  在操作上,用户在“杭州市二手房交易监管服务平台”上注册后,就能看到挂牌房源房东的手机号,通过手机扫码查看房源信息,还能直接查看房东姓名。

  此外,该平台还新设置了用户身份智能分类功能,实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放,经纪人员无法查看,杜绝信息外泄,防止骚扰。

  但还是不可避免地引发了个别房东对个人隐私的担忧。“总觉得住在卖的房子里不安全”“如果个人账号都能看房东电话和地址,是不是方便诈骗收集信息了”,一位不愿意将房源放在平台上的房东透露。

  截至目前,在杭州市二手房交易监管服务平台上,累计挂牌量最多的仍是经纪公司,第一是我爱我家,目前有176102套房源。链家和华邦挂牌量分别有127301套房源和84619套房源,排名第二和第三。对于“个人自主挂牌房源”,目前平台共计176套。

  据乐居财经了解到,杭州市二手房交易监管服务平台建立于2006年,平台上的个人自主挂牌也并非新物种,从平台诞生就有,此次是面向业主展示房源方面进行了优化。但对于“个人自主挂牌房源”功能,目前的确还有一些尚待解决的问题,比如资金安全问题。

  杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉表示,目前平台尚未设立资金监管账户,也就是说主要基于买卖双方的信任,比如双方原本就是亲属朋友关系。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,目前来看还无法绕开中介。

  雷声大雨点小

  杭州此次推出二手房“个人自主挂牌”,并非政府首次“喊话”中介。全国多地也成立过类似平台,但却雷声大雨点小。政府此举是为老百姓推出一项惠民工程,并非真正“去中介化”;购房者也并非完全排斥反感中介,更多是对中介费居高不下的不满。

  去年5月,河南永城市曾取缔一批房地产黑中介,并组建商品房网签中心,让其成为永城唯一正规的房产交易平台。不过,通过该网签中心办理交易并不是“免费”,需要收取1%的服务费。

  今年6月,深圳市住建局旗下房地产信息平台也上线了“二手房交易系统”,但上线几小时后,官方就下架了该系统。而在更早之前,北京在2011年就曾出台过类似做法,上海甚至在十几年前就做过尝试,但却雷声大雨点小,后来也都没了下文。

  监管机构有一个完整的交易场景构想,即房东自己挂出房源,政府部门负责审核房源的真实性,而后购房者登陆系统看房约见,双方磋商成交。在这个过程中,没有中间商参与,赚取提成。

  这种模式一经诞生,就引起了一片欢欣鼓舞,似乎有着“天下苦秦久矣”之感。一直以来,大量二手房房源掌握在中介手中,由于信息不对称,形成了大片灰色区域,滋生了暗箱操作的行为。

  人们常对双边代理、“两边通吃”的房产中介口诛笔伐,如今看到中介被釜底抽薪,自然希望房东直销的模式能够铺展开来,支起一个信息更透明、更真实的空间。

  杭州自主挂牌平台上线仅一天时间,资本应声而动,房产中介龙头贝壳的股价下跌了15%。

  但仍有人觉得,房产交易要完全取代中介,是不太可能的。因为交易最大的成本是信任,金额越大,信任成本越高。两个陌生人直接进行房产交易,中间产生的矛盾风险并不小。

  空白研究院院长杨现领表示,业主自挂房源不等于房东直售,两者有根本区别。业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道,且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立,如果没有流量,对于业主没有任何意义。

  即使政府平台可以做到全面监管买卖合同约定的交易资金,但由于二手房交易长期以来存在着做低总价合理避税的“猫腻”,实际成交价与合同约定价之间的价差,便成为交易资金风险的敞口,交易资金安全性实难做到全面保障。

 砍向中介费

  “中介费太贵了,现在杭州的房子动辄几百万、上千万,中介费要十几、二十几万”,不少购房者抱怨道,“同样一个小区,面积大就要多付中介费,但中介付出的劳动基本上是一样的”,“中介费比税还高,一点也不科学”。

  据了解,目前杭州我爱我家、链家、贝壳找房等几家主流经纪公司,中介费的收取根据成交价分成区间:房价100万元以内收3%,100万元以上的部分收2%。比如一套400万的房子,中介费9万元,按照普遍7折、8折的优惠,打完折要6、7万。

  “没有中间商赚差价、交易过程更透明”,对购房者来说,是一个美好的愿景。但从二手房买卖的服务需求来看,中介似乎不可能被完全替代。

  杭州市场上,自主签约其实一直存在,但主流成交仍通过中介进行。2020年,杭州二手房共成交了10.3万套房,其中通过中介成交有8.6万套,占比超8成。

  “对购房来说,中介费率虽然并不低,但其实经纪人的提点其实不高”,杭州之江板块的一位中介表示无奈,“成交一套房,分到经纪人头上的最多也就20%,但开发房源、维护房源、拓客、带看等都是隐形成本,有时要带看几十套才能成交一套”。

  对购房者而言,自主交易确实能省下一大笔钱,但如果全部流程要自己沟通和执行,必然要耗费大量时间和精力。“11年前我买过一套二手房,光看房就看了20多套,一个普通上班族,哪有精力去了解每一项流程”。

  在房东看来,中介真正的价值,还不在于办手续,而在于撮合成交。“我曾经自己挂售过一套房,来看房的人少,价格也不好谈,大半年都没卖出去。挂到中介后,一个月就成交了”。

  目前,市场关于中介费的收取并未有明确规则,各家不一。在北京二手房市场,我爱我家、中原地产、麦田地产等机构中介费率已直追链家,都是2.7%。

  不过,2.7%的中介费也并非一口价。多位置业顾问称,中介费可谈,要看实际情况。由此可见,中介机构和经纪人在实际操作中有很大裁量空间。

  市场占有额偏低的中介机构为抢占市场,只能靠低中介费率吸引购房者。

  例如,21世纪不动产的中介费率相较上述机构稍低,在2.2%左右。而合富地产,目前在北京二手房市场所占市场份额较低,二手房源只有顺义等地的别墅,中介费率仅为1.7%。当然,这与交易的是高额别墅也相关。

  对业主和购房者而言,高中介费是“不能承受的痛”。一位购房人直言,链家、信义等大中介一直维持2%-3%的费率没道理。“之前房价便宜的时候,中介收取2%到3%的中介费,但现在房价涨了两三倍,仍收这么高比例的中介费,促成的交易仍然是一件,中介费翻了两三倍。如果房价没上限,中介费就没有上限吗?”

房东直销,中介“虚惊一场”

  中介赛道越来越挤

  中介确是一门好生意。数据显示,2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元,市场容量庞大。2020年贝壳一上市,市值就超过了“碧万恒”等龙头房企。

  贝壳的表现,让很多物业公司眼红起来。

  有一位地产圈大佬曾经在一次内部高管的聚会上问:“未来谁会是房产中介的老大?”底下一片默然。他说:“物业公司”。

  他的预言,正在逐渐变成现实。物业公司开始“抢”生意了。据克而瑞统计,2020年上市物企,近五成已有房地产经纪业务布局。

  近两年,万科、碧桂园、龙湖等相继涌入房产经纪赛道,万科物业推出“朴邻”、碧桂园服务推出“有瓦”,龙湖物业推出“塘鹅”。乐居财经获悉,“朴邻”“塘鹅”面向购房者的中介费率在2%左右,相较于传统中介机构,佣金更低。

  今年1月,万物云将“朴邻”与万物云房屋租赁业务“为家”融合升级为“朴邻租房”。升级后,“朴邻租房”业务将覆盖二手房交易、租赁和新房。官网显示,目前在全国58座城市,朴邻门店已达800多家,业务范围包括租售、买卖、产权代办、新房及工商铺交易等。

  碧桂园服务稍晚于万科入局,今年1月,碧桂园服务租售品牌全面升级,“有瓦”品牌诞生。房地产经纪服务一直作为碧桂园服务的社区增值业务来运营,配套服务业主资产管理需求,深耕二手房屋租售及园区空间服务。

  恒大房车宝与其他进军存量市场的房企不同,它的野心不止自家的地盘,而是要尽可能收拢其他中介,打造一个交易平台。截至今年初,房车宝已经拥有全民经纪人会员2162万,线下门店超过3万家。

  不过,与传统中介机构置业顾问活跃于各网络平台不同,这些物企旗下中介在网上尚处于“隐逸”状态,甚至在网站上都很难搜索到门店和置业顾问联系方式,更何谈二手房信息。

  对进军二手房业务,也有像世茂服务那样的谨慎者,它认为在有巨头存在的二手房市场,物业公司很难去竞争。

  此外,还有一些企业正在挤入中介赛道。如家居巨头红星美凯龙也跨界中介,于2019年成立美凯龙爱家,目前已在上海、北京、深圳、南京、苏州、合肥等城市开设800余家门店。在北京,其佣金费率仅1.5%。

  佣金还有更低的。发迹于天津的宅猫找房,其主要盈利模式是与物业公司合作,包括金地物业、富力物业、长城物业等。房产买卖上,宅猫找房的收佣标准仅0.88%,其中大部分归物业公司,宅猫找房只留取其中极少的部分。

  此外,去年10月底,京东房产宣布,“好房京选”线下品牌正式落地,它是京东实现线上线下一体化布局的线下门店。截至目前,好房京选在线下超3000名经纪人为消费者提供带看房服务,服务用户量突破50000人。在广州地区的佣金费率为2%。

  上述互联网中介拥有较好的品牌力,以加盟方式做线下业务拓展,从而获得收益,这是一条看似可以商业化的路径。“不过短期来看,把品牌授权出去,适当获得商业化变现,是没问题的。但从长期来看,价值不大。”业内人士评价道。

  在鱼龙混杂的中介行业,任何“后来者”都需沉下心来,慢慢经营,长期积累,才不至于昙花一现。

相关标签:

进深

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论