乐居财经 严明会 发自北京

  8月10日，自然资源部召开了一场闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。

  此次会议，堪称地产股的最佳“护盘”行动。次日，疲软许久的地产股迎来了久违的大涨。

  坊间也流传出一份文件，其中最“吸睛”的一条莫过于：单宗住宅用地溢价率不得超15%，严格控制城市楼面地价创新高。

  倘若对地价不做限制，只限定房价，压缩房企利润空间，房企难以为继；针尖上都不能跳舞了，压力必然向上下游传导，可能带来后期系统性风险。甚至后期，更多房企在生与死之间，选择“躺平”，土地流拍变为常态。

  所以，借着第二轮供地喘息之机，相关部门调整土地出让规则，不仅给房企留了利润，还能激发房企拿地的积极性。

  收缩拿地

  数月前，各地首轮集中供地如火如荼开展时，一家房企区域总裁忧心忡忡。

  集中供地政策的初衷是分散土地竞争，平抑地价。对开发商而言，这原本是一利好的消息。该区域总裁在业内多年，“见过多少大风大浪，如今却不敢乐观。”

  果然，现实显得颇为魔幻。集中供地释放土地短缺信号，反而加剧市场垄断。第一轮集中供地的结果就是，各大开发商陷入抢地热潮，助推了地价。

  在首轮集中供地中，深圳溢价率最高达45%，楼面价最高达7万元/平。

  重庆紧随其后，溢价率也超过40%。此轮供地中，重庆多个板块地价被刷新，如中央公园板块最高楼面价已达到15711元/平方米，去年才1万出头；西永板块最高成交楼面价达到12950元/平方米，比去年拍地最高楼面价高出了4248元/平方米。

  还有杭州，有40余宗涉宅地溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26%。

  彼时，该区域房企预言，未来5个月，土地市场会更加火热。焦虑的开发商们，进退两难：拿地，亏；不拿地，死。

  地价上涨的同时，限价政策依然严厉，上轮土拍中多数地块都限定了未来新房售价。前后夹击中，开发商利润被压缩。

  滨江集团董事长戚金兴公开叫苦，“滨江在杭州首轮集中供地中拿的5块地，努力做到1%-2%的净利润水平。”

  滨江集团在杭州已称得上是“大户”，售房均价和净利润水平均位居前列。区域龙头尚且如此，更何况其他开发商。宋都股份“退地”风波，也因此而生。

  “不拿地后悔三天，拿地后悔三年”。焦虑情绪持续在房企间蔓延。

  数日前，深圳中止二轮集中供地，公告并未说明原因，但外界的诸多猜测从一定程度上显现了房企面对拿地艰难处境时的情绪。

  除规则调整外，流传甚广的原因是：土地出让条件太苛刻，开发商不愿买单，拿地积极性大大降低，“没几家开发商报名，仅华润、保利、招商等几家央企、国企参与，民企参与度极低。”

  在北京，据说有关部门也在打电话给首批次没有拿地的房企，鼓励他们参与二轮供地。

  这种猜测并非空穴来风。有研究机构数据显示，2021年前7个月，百强房企拿地总额18057亿元，同比下降3%。

  同时，多地出现土地流拍现象。以此前一路高歌猛进的浙江土地市场为例，今年已有近30宗地块流拍。例如，7月30日，金华一宗地块流拍；8月2日，丽水一宗地块流拍；温州3宗地块临出让前终止。

  需求旺盛的长三角尚且如此，其他区域不会好多少。近期，厦门、长春完成第二批集中供地，市场热度较首批供地均有所下滑。

  业内人士分析，当前房企融资渠道进一步趋紧，销售疲弱，又加之“三道红线”“集中供地”“拿地销售比40%红线”等政策推出，房企开始谨慎投资。

  如果继续沿用此前的规则，土地市场持续高热，效果适得其反，显然与平抑地价的初衷相违背；房企拿地有风险，不拿地又造成房企陷入困境、地方收入下滑。规则调整势在必行。

  新土拍规则

  连日来，各地第二轮集中供地相继出现“意外”，或延期，或中止。

  打响第一枪的是深圳。原定于8月9日举行的第二轮集中供地，在出让前3天被“叫停”。一纸公告，在地产圈引起颇大动静。如若没有被叫停，这可能是一场“史诗级”土拍。

  深圳仅是这场意外的开端。在其发布公告的第五天，天津发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，核心要点有二点：二轮集中供地延期，成交规则“大变”。

  青岛紧随其后。8月11日，青岛公告，原定于7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

  此前杭州、长沙已先后推迟第二批土地上市。此外，有消息称重庆、北京等城市第二轮集中供地时间或也延期。

  市场消息称，青岛、深圳终止或中止二轮集中供地均与土地出让政策调整相关。深圳怕“地价过高”，青岛则因土地溢价率被限制，同时对竞买企业资质有更高要求。

  事实上，自天津公告公诸于世，新土地出让游戏规则已初步显现。

  天津市规划和自然资源局在公告中，对此次集中供应的61宗地块最高限价均进行了调整，最高溢价率均不超过15%。单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

  网传当日自然资源部召开闭门会议，明确二批次重点城市土地出让政策调整：单宗住宅用地溢价率不得超15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

  与天津公告两相印证，该传言的真实性颇受外界认可。

  表：已发布二轮集中供地公告城市二轮供地规则变化及新增变化

 来源：CRIC

  而此前，已有部分城市调整了第二轮土地集中出让规则。

  在杭州，保证金上调至起拍价的20%；溢价率上限降至20%，“竞品质”地块溢价率上限为10%；此外，首次试点“竞品质”，地块上住宅需全部现房销售，并通过政府验收。

  此外，无锡在二轮集中出让中初始出让要求明显增加，溢价率最低上限降至3%，并由部分地块摇号改为全部摇号。

  眼下，调整规则有望从零星几个城市操作变为普遍行为。

  终结“寡头游戏”

  在流传的二批次核心城市土地出让政策调整中，除对参与买地的房企有资质和资金来源等方面的要求外，最吸引眼球的一条是限地价——单宗住宅用地溢价率不得超15%。同时，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

  这意味着，首轮供地中部分房企不惜牺牲利润抢地、推高地价的畸形状态将得到遏制。而土地价格受限，对于开发商而言也将有较大利润空间。

  这被外界解读为对房企的利好。为此，8月11日，萎靡许久的房地产股，迎来久违的大涨。业内人士称，这在一定程度上会提振房企拿地热情。

  以天津公布的摇号政策为例，这也使资金实力不同的房企站在同一起跑线，避免集中供地成为寡头的游戏。

  以结束第二轮集中供地的无锡为例，第二批集中供地前50规模房企拿地金额为75.6亿元，占总成交金额28.8%，与首批集中供地前50房企拿地金额占比69.0%呈现显著下滑。从结果来看，中小规模房企、本土房企均有机会拿地。

  显然，这将吸引更多房企参与竞拍。

  但需要注意的是，一方面地方政府要主动控制土地成本，适当放宽一点售价，让房企有一定利润空间去搞开发，把品质搞得好一点。

  另一方面，也要禁止那些高杠杆、高负债的房企去拿地；再者，还要禁止那些土地高库存的城市继续卖地。