乐居财经 范慧茹 发自广州

  “光阴似箭，时间一转眼就来到了2021年的下半年。”白锡洪不禁感叹时间的流逝。专题丨2021中报风云：物业》》

  8月12日上午11：15，时代邻里2021年中期业绩线上发布会如期举行。白锡洪身穿一身藏蓝色西装搭配着橙色格纹领带，左右两侧依旧是熟悉面孔，两位美女高管，执行董事兼行政总裁王萌和财务管理中心总经理周锐。

  时隔5个月再次出席时代邻里的线上业绩发布会，董事会主席白锡洪感慨良多，“在过去的半年里面，行业的整合速度不断加快，上市公司在规模诉求的驱动下，不断发起并购，并调整内在的发展模式和发展策略。”

  正如白锡洪所言，从年初十部委发文鼓励发展“物业服务+生活服务”的模式，到近期8部门发文提及整治房地产和物业服务领域民众比较关注的一些乱象，市场环境充满了不确定。但白锡洪认为，从长远来看，是有利于物业行业的规范经营和优胜劣汰。

  “即使在这样不确定的环境之中，时代邻里在过去半年依然取得了优异的成绩。”白锡洪言语间流露出对时代邻里业绩的自信。

  作为港股物企第一个发布半年报的物业公司，时代邻里的底气一览无余。2021年上半年，时代邻里实现收入约为11.62亿元，与2020年同期相比增加65.5%；毛利约为3.5亿元，同比增加75.6%；母公司拥有人应占期间净利润约为1.53亿元，同比增加81.8%。

  截至2021年6月30日，时代邻里物业管理合约面积首次突破亿平方米规模，总合约建筑面积约1.24亿平方米，较去年年底的8160万平方米增加约52.5%；在管面积达到了9790万平方米，在管项目共814个。

  “三架马车”并驾齐驱

  时代邻里管理面积取得关键性的突破，很大程度上归因于第三方开发项目取得的良好进展。今年上半年，时代邻里以4.91亿收购了合达联行合计80%的股权，为其带来2670万平方米的合约面积。

  截至6月底，时代邻里在管理面积中，来自第三方物业开发商的面积从去年同期的2869.8万平方米增加到了今年上半年的7539.3万平方米，第三方在管面积占比从59.4%增加到77%。从而也使得时代邻里对时代中国的依赖度大大降低。

  而在对第三方物业的拓展上，时代邻里不仅仅依赖于收并购的补给，还通过自主外拓的方式增拓面积。据时代邻里首席财务官郭柏在会上介绍，公司通过第三方外拓的合约新增面积较去年同期增长超过4倍。

  时代邻里执行董事兼行政总裁王萌在会上表示，“2020年的下半年开始，时代邻里聚焦于调整投拓策略和结构。尤其在今年开始大幅的进行转变，时代邻里目前是以团队自主拓展为主，收购为辅，今后都会继续坚持这个策略，去进一步调整时代邻里整体规模增长的结构。”

  此外，白锡洪还提出了“三驾马车”的规模增拓目标，即依靠住宅、产业园和公建公服三大业态去带动规模增长。

  从住宅增拓方面来看，白锡洪强调要聚焦存量市场。在他看来，目前大部分的品牌开发商，都有自己的物业管理公司，这些物业管理自然会顺理成章地交给自己的物业公司管理，想要从他们手中获得管理面积可能性不大，因此挖掘存量房市场将是一条出路。

  除此之外，物企不能单纯依靠住宅管理业态，“今年上半年，我们的整个领域拓展规模里面还包含了产业园和公建公服两部分。”白锡洪相信，在三驾马车的推动下，对地产开发的依赖将会慢慢减少。

  社区增值服务收入翻1番

  除了在规模外拓上发力，时代邻里内部经营效率也在不断提升。今年上半年，时代邻里营收取得了65.5%的高速增长，毛利率同比上升1.7个百分点，达30.1%；净利率同比增加1.2个百分点，达13.2%。

  半年报解释，由于物业管理服务规模有所增长，以及营运流程的改进及智能科技的应用，带动毛利率整体提高。对于营收的增长，除了规模增加的助推外，郭柏成解释，目前时代邻里形成了物业管理服务以及社区增值服务两大业务为主的双核驱动模式。

  今年上半年，物业管理服务和社区增值服务占据了收入的两个大头，其中物业管理服务收入同比增长72%，达到了7.3亿元，占总收入的62.9%；社区增值服务收入更是翻了2.5倍，达到1.78亿元，占总收入的15.3%。

  时代邻里的社区增值服务收入又细分为公共空间租赁及停车位管理、生活服务，其中生活服务收入较2020年同期增加459.3%至1.35亿元。

  郭柏成表示，上半年的工作，时代邻里全面铺排了社区增值服务的业务，如大力推广社区线上购物平台邻里星选，增加平台订单量；开设美居线下门店，扩大美居、软装服务等收入渠道，而这些均属于生活服务业务的范畴。

  对于社区增值服务收入未来能否持续增长的问题，郭柏成并不担心，“首先我们今年上半年已经完成了去年整年的收入，随着我们下半年各项业务的排开，其实增长的空间很大，而我们真正发力到社区增值服务也是从去年下半年刚刚开始，目前的增速还是比较低的，所以未来增长空间还是很充足的。”

  但随着社区增值服务收入的激增，该项业务的毛利率也开始出现下滑，从去年同期的52.1%下降到今年上半年的44%。

  郭柏成坦言，这是由于社区增值服务收入结构变化所导致的，但是在他看来，这一变化实际上是积极的。

  他进一步解释说明，2020年时代邻里社区增值服务收入大约有一半是来自于公共空间租赁及停车位管理的收入，另外一半是生活服务，而前者本身的毛利率就比较高，所以到2020年上半年社区增值服务整体毛利率就比较高。

  到了2021年，时代邻里的公共空间租赁及停车位管理对收入贡献的占比已经大幅下降到24%左右，另外75.6%是由生活服务产生的。所以因为产品组合的变化，才带来毛利率的变化，尤其是生活服务业务多是消费类型，对比公共空间租赁，毛利率自然有所不同。

  也正是在生活服务业务的发力，社区增值服务的整体收益跟毛利才呈现翻倍增长。“我们唯一能做的就是以战略的定义来应对未来的不确定性。”面对风云变幻的市场环境，白锡洪心里已有谋划。