文/易居研究院智库中心研究总监 严跃进

  8月10日，天津规自局的消息显示，天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。此次事件和此前深圳中止第二轮土地供应有很多相似性。研究此类供地工作调整的原因，对于后续了解竞拍规则和分析土地市场等有积极的作用。

  1、控地价是核心内容

  类似土地供应工作的调整，是否是因为土地市场降温了？就目前的调控基调看，并不成立。

  当前土地市场的基调依然是稳地价，而非防范地市过冷的风险。基于此，各类土地供应的工作调整，应该是从稳地价的角度进行的。

  此前部分城市的调控政策也已经提及了，对于溢价率的管控。如杭州此前很多地块溢价率可以达到30%的水平，而现在最高只能为20%。

  换句话说，各地溢价率的上限将有调整，双集中供地城市预计都会调整溢价率的上限，其将进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。这会使得供地的工作需要做调整。

  2、房企购地的门槛将提高

  实际上房企参与拿地的门槛将提高。或体现为三方面：

  第一、房企拿地也会有“限购”一说，比如说非开放类的企业或不能进入到住宅类的市场拿地。

  第二、联合拿地过程中，住宅类的房企所占的股权应该超过50%。

  第三、房企拿地的资金必须符合“投销比小于40%”的红线。

  类似规定下，自然也会使得地方政府供地工作需要调整，否则符合拿地的企业明显会减少，这个时候需要对供地规则和具体地块等做调整。

  3、竞品质成为新地块重要约束

  从此前国务院会议以及住建部的政策表述看，优化调整土地竞拍规则、学习北京模式，成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。

  预计近期各类城市都需要在北京模式的学习方面下功夫。

  而北京模式更主要体现为竞品质的约束增加。类似竞品质的要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多的时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。所以适当延长供地的时间或中止土地出让，目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。