乐居东北·哈尔滨 7月的哈尔滨土地市场，本应是5宗成交，超60亿总成交价的“热闹景象”，却随着2宗地块流拍，仅斩获25.9亿成交额，着实是让哈尔滨房地产市场大跌眼镜。

  而土地流拍的现象，在2021年的土地市场已经不是首例。早在5月，便已有1宗二类商住地流拍。

  是这3块地位置不好吗？还是地块总价太高？或者的起拍楼面价不合理？

在这之前，首先我们要先明确，为什么会有土地流拍？

  其一，是土地进入市场拍卖时，由于买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去。

  其二，是房地产市场出现资金短缺，房屋质押导致开发商资金链无法连接的情况才会出现土地流拍。

  我们要知道，在房地产市场好的时候，是不存在土地流拍现象的。2007年以前全国的房地产市场异常红火，根本不存在土地流拍现象，有的只是不断刷新的“地王”。甚至有的城市一度出现“地块的成交楼面价比同地段的楼房单价还高”的现象。

  但随着金融去杠杆，央行对房地产调控的逐渐升级，融资的成本上升明显，回款速度却越来越慢，房企的资金压力日益增大。

  老话说“有多少钱干多少事”，房企没有充足的资金去投资市场，自然会产生土地流拍的情况。

那哈尔滨的3宗土地流拍真正原因是什么？下面乐居哈尔滨以专业的角度帮大家分析一下！

1、道外水源路NO.2021HT008地块

  乐居哈尔滨认为，导致NO.2021HT008地块流拍的主要原因，是项目所在地理位置偏僻，且周围相应的生活配套设施不完善。

  据了解，该项目周边多为厂房或待开垦土地，北侧临近松花江，东西两侧多为工业型公司用地。

  此外，该地块起拍楼面价为3469.06元/㎡。对比3月份成交的哈南同江路地铁站旁地块，该地块同在三环外，在享有地铁的优势下，楼面价也才仅仅为2861元/㎡，这或许也是该地块流拍的原因之一。

2、道外化工路NO.2021HT018地块

  乐居哈尔滨认为，导致NO.2021HT018地块流拍的主要原因，是地块面积达、总价高，且土地配建复杂。

  据了解，该项目位于哈东新区，区域内生活配套较齐全，可出让占地面积22万平，起拍价近21亿。此外，该地块范围内的体育用地、防护绿地均由竞得人代建，建成后无偿交给政府，房企成本进一步升高。

3、道里群力西区NO.2021HT021地块

  关注乐居哈尔滨的网友都知道，群力西区的地块于8月重新挂牌出让，地块名改为“NO.2021HT033”，该地块是流拍还是临时终止出让，不得而知。

  据乐居哈尔滨了解，该地块在本次出让公告中，对出让条件进行了些许调整，要求该地块竞得人在该项目中引入产业项目。

  再次出让的NO.2021HT033地块，定于9月3日公开拍卖。

  在对哈尔滨流拍地块原因分析后，不难看出，尽管哈尔滨1-7月份产生3宗流拍土地，但实际真正意义上的土地流拍仅有2宗。

  可不免有人担心，土地流拍增加，随之而来的是土地的供给量减少，是否会因此导致在售房源的房价上涨？

  关心楼市的网友都知道，在全国政策的调控下，加之几轮疫情的冲击，全国房地产企业或多或少都存在资金紧张、项目去化速度慢、回笼资金困难、金融机构放款拖沓的问题。

  现阶段的哈尔滨楼市市场整体以去化库存为主，为尽快回笼资金，低价促销、尾盘打折、优惠团购等销售行为成为市场主流，尤其是位置不占优势、尾盘在售的楼盘，降价情况更为明显。

  所以，仅仅靠3宗土地流拍，就想影响整个城市的楼市现状，不免有些天方夜谭。

  可换一个思维来看，土地流拍是否反映出房企对市场的不认可？房价到底会不会下跌呢？

  众所周知，“房价=土地成本+前期费用+建安工程成本+开发间接费用+营销费用+公司管理费用+财务费用+税费”，这其中，房地产企业拿地的成本占了房价很大一部分。

  乐居哈尔滨根据1-7月份哈尔滨土地市场整体成交情况分析，仅有4宗土地溢价率在1%以上，其余14宗土地溢价率均不足1%。哈尔滨整体土地溢价率下行，地产商拿地成本也随之降低，这会直接体现在房价上。

  但房价的微调，是多方因素共同作用的结果，包括政策上的限购限价、土地溢价率降低、地产商拿地成本降低等都有一定的关系。

  而且，对比1-7月份成交情况分析，土地流拍并不是现阶段哈尔滨土地市场主流的情况。

  所以说，那些担心土地流拍未来房价就要涨或者跌的网友，你多虑了！购房者不要专注在流拍了多少地块，而是要看全年一共成交了多少土地，成交楼面价是多少。

  反观全国政策方面，目前的政策整体基调是“稳房价”，允许小幅度的上调或下降，随着调控深度期来临，预计市场将进一步回归理性，房价大涨大跌是不太可能了。