乐居财经 曾树佳 吕秀伦 发自廊坊

上个月，在“美美与共——中国艺术名家慈善画展”上，翟美卿展出了《峰峦秀色》《国色天香》等作品，饱满灵动，引人注目。

书画家崔如琢曾评价她的画作，“如风吹，如水流，率性而又不逾法度”。这些年，她持续在探索，已抵达了新的境界。

但艺术上的成功，或许仍难解翟美卿心中的失落。

她旗下的上市公司香江控股（600162），因河北廊坊项目的土地整理进展不顺，与国兴环球土地整理开发有限公司（简称“国兴环球”）打起了官司。眼下，官司终于告一段落，但翟美卿并没有成为最终的赢家。

近日，中国裁判文书网公布了两者纠纷的一审裁定书，让外界得以窥探其中的细节。往来交锋中，起诉与反诉交织在一起，但双方提出的请求，却均被驳回。

原本希冀在廊坊香河，复制出另一个百亿家居CBD的香江控股，不仅愿望落了空，还遭受了众多质疑。

“徒劳”的官司

这起纠纷，要追溯到十一年前。

2010年4月，香江控股与国兴环球达成协议，约定后者为前者开展土地一级开发整理工作。结合各项费用，香江控股共向国兴环球实际支付了约1.27亿元。

不过，合作的进展并不遂人愿。

一般而言，土地一级开发的进行，包含着许多环节，一级开发商需要完成土地流转程序、场地平整及五通工作等，达到条件后，再交由政府依法出让。

那一年的9月，国兴环球约定向香江控股子公司，交付已开发整理的680.349亩土地。但香江控股隔年通过招拍挂，只取得了其中的100亩，过了七年，才又获得另外169.56亩的土地使用权。

香江控股对此不满，于是在2020年5月，以对方仅开发整理了269.56亩土地为由，要求解除协议，并让对方返还9219.45万元及资金占用利息。

谁料一纸诉状上去，国兴环球不仅做出了答辩，还提起反诉，开启了新一轮的正面交锋。

国兴环球坚持认为，自己早就向香江控股的子公司，交付了依约开发整理的680.349亩土地。对方之所以还没有获得剩余410亩土地，是因为这些土地正处于组卷报批程序中，待政府批准后，即可出让。

答辩的同时，它也发起了“反击”，称土地一级开发整理费用共计为1.36亿元，差额部分应由香江控股补全；此外，之前国兴环球损失了部分土地的溢价分成收益，也应由香江控股偿付。

这其中提及的“溢价分成”，源自于一份三方的约定条款。

河北香河经济开发区管理委员会、国兴环球、香江控股曾达成共识，土地出让价高于土地一级开发成本的部分，按20%、10%、70%分成。

对于国兴环球的诉求，香江控股则不以为然，直言“三方进行土地一级开发整理的根本目的，在于最终由政府将整理后的土地出让，获得分成收益。”但要实现这个目的，土地就必须完成用途转变、集体土地的征收，及后续平整和五通工作。

而国兴环球并没有完成协议约定的土地整理工作，其交付的部分土地，既未完成农用地转用审批手续，也未完成土地征收补偿工作、未转化为国有土地，不具备出让的条件。

一系列的言辞抗辩，道出了土地一级开发的复杂程度，以及运转的周期之长。也正因为于此，才导致了项目的“夜长梦多”。

尽管双方各执一词，但无形的硝烟弥漫中，法院一审却驳回了双方各自的请求。香江控股因错过了期限，已无法解除合同；而国兴环球想进一步从对方拿到收益分成的想法，也不能实现。

与环京“地头蛇”反目

国兴环球的背后，隐藏着一位京津冀地产商。

穿透股权可知，国兴环球由国兴环球投资管理、中明置业、中和运通（北京）投资，分别持股90.38%、7.69%、1.92%。其母公司是华都联合控股集团有限公司（简称“华都联合”），实控人为王志国。

王志国曾对外讲述了自身的创业历程。改革开放之初，他在河北安国市一个乡的人民公社，担任办公室主任。十年后，他下海创业，以建筑施工起家，不久设立了华都联合。

华都联合目前的经营范畴，囊括地产开发、园区运营、资本运作、建筑施工、海外投资、物业服务等六大产业，总资产达100亿元。

乐居财经查阅获悉，其地产开发业务的主体公司，为“万泉房地产开发有限公司”，开发项目有燕京航城、华都泊雅园、华都祁苑等，辗转布局于河北的廊坊、香河、固安、保定、安国等地。

与华夏幸福王文学一样，王志国也有自己的产业园版图，该业务的主要运营载体，就是上述的国兴环球。它成立于2008年，注册资本为6.5亿元。

此后，由中国国际经济交流中心牵头，河北建设集团入股了国兴环球。自此，王志国举目望去，廊坊市香河县城南，总体规划面积41.9平方公里的中国北方家具产业基地，已成为他旗下的运营项目。

国兴环球的主要任务，是负责园区的整体开发、基础设施建设、招商引资工作，把项目转型升级为河北香河京东环保产业园。

而奉行“城市发展、家居商贸”双轮驱动模式的香江控股，正好计划在廊坊香河，复制其在成都打造的“香江全球家居CBD”商贸物流基地，布局又一个家居CBD综合体。

起初，香江控股很重视该项目，对它进行了较为浓重的渲染，曾有“项目总投资达200亿元，年交易额可达1000亿元以上”等宣传语。

但如今，该公司却在项目上遇到了麻烦。

在与国兴环球对簿公堂之后，它不仅提出主张无果，还需承担其中的案件受理费50.28万元，消耗了公司的计提存货跌价准备金额。

另一边，尽管香江控股已在交付的地块上，建设并销售了部分商铺，但去年有消息称，其涉嫌虚假宣传、阴阳合同、售后返租等连环骗局。

有维权业主称，项目“既不招商，也不返还业主租金”，任由商场沉沦，当初宣传中的后续拿地开发，更是成为了泡影。项目总也曾向多个业主表示，“公司已不对项目作任何投资。”

事实也是如此，2020年年报显示，香江控股对项目公司“香河锦绣香江房地产开发有限公司”的投资额度，仍然停留在2000万元。与一年前相比，没有丝毫增加。

“百年基业”的挑战

刘志强、翟美卿夫妇，早年依靠家居连锁经营起家，创立香江集团，后来将香江控股推上资本市场，现已布局了房地产、家居等多条业务线。

目前，香江控股由南方香江集团有限公司（简称“南方香江”）持有38.89%股权。刘志强、翟美卿通过南方香江，间接掌控着上市平台。

或许是预判到了住宅业务的天花板，2015年前后，翟美卿就开始着手转型。即“将住宅类房地产开发销售业务为主”的经营重点，逐步转向“以商贸物流地产开发销售及运营为主”的战略上。

但几年时间过去，香江控股在经营层面，仍面临着一些挑战。

去年，它房地产签约销售金额，由上年的63.25亿元降至53.66亿元。尽管同期营收增长1.11%至49.82亿元，但其归母净利润却仅为2.82亿元，同比减少了38.07%。

增收不增利情况的出现，主要是因为年内公司商品房、商铺、写字楼销售板块的毛利率，从51.73%大幅下降至43.07%。

疫情之下，香江控股商贸运营板块的出租率，也受到了一定程度的影响。去年，其总体出租率下滑了5.07个百分点；其中华北、华中区域分别下跌了7.67、18.96个百分点。

对于扩储补仓，香江控股则呈现出“时断时续”的状态。

据联合资信评估报告披露，2018年它新增土储计容面积65.95万平方米，隔年却颗粒无收。直到去年，它才通过收购天津花样年碧云天等项目，又补充了42.34万平方米。

这一扩储体量，与业内其他地产商相比，并不算大，但却引发了香江控股现金流层面的“震荡”。由于拿地的发力，它的经营现金流净额，随即由32.8亿元缩减5.97亿元，降低81.79%。

经营不稳固的同时，该公司的负债压力也在提升。

截至去年年底，它的有息负债为60.39亿元，其中短期债务29.48亿元，占比48.81%；长期债务为30.92亿元，占比51.19%。同期，其资产负债率为77.86%，同比增长了2.27个百分点。

香江控股官网的董事长致辞中，有这么一句话：“创百年基业是香江人的目标和追求”。现在看来，这个目标仍“路漫漫其修远”。