乐居财经 张文静 发自北京

  如若说，在前几年的收并购舞台上，还是融创、阳光城、世茂这样的民企唱主角；那么，今年地产“并购王”，莫过于万科。

  从王石到郁亮，万科长期保持稳健的经营策略，甚至被外界称之为“保守”。但眼下，随着三道红线、银行分级管控以及土地两集中等政策出台，房企普遍面临资金承压，甚至出现了Top级房企接连暴雷事件，这一策略反倒成为万科收并购的底气。

  今年以来，万科频频接洽资金陷入困境的房企，接盘恒大、蓝光、华夏幸福多个项目和旗下公司。不少业内人士不由感叹，万科正在取代融创，成为地产界的新“接盘王”。

  在万科看来，行业出现的收并购，或许是发展机会之一，此前郁亮便表示，将部分现金留在公司，以便抓住“未来的发展机会”。但或许更是一种企业责任，“万科会在保护自身利益的前提下尽可能帮助一些有困难的企业。”郁亮也曾道出内心深处的想法。

  万科式并购，不似融创们一般凶猛，砸入上百亿资金，它有自己的收并购法则，“绕道”整体收购单家房企，而喜欢“精挑细选”收购单个项目。

  万科此举，给行业提供了一条新的并购思路，同时也暗示土地市场抄底与并购市场捡漏的机会来了。

  未公开对价的“生意”

  最新的一起接盘事件，发生在恒大与万科之间。

  七月的最后一天，恒大集团退出深圳市高新投集团有限公司（简称“深圳高新投”）的股东行列，退出前持股7%，由万科旗下子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司接手。

  与此同时，祝九胜等万科高管已进入深圳高新投，成为其新晋董事。

  公开资料显示，深圳高新投成立于1994年底，是深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构。它有一个重要身份——“纾困”机构，2018年，深圳高新投曾纾困多家困难企业，将众多深圳上市公司从“死亡线”挽救回来。

  截至2019年底，深圳高新投累计为超过3.3万家中小微企业提供超过5000亿元担保服务，相继扶持近300家境内外公开挂牌上市企业，被媒体称作资本市场的“高新投系”，其所扶持的企业包括华为、比亚迪、大族激光、欧菲科技、海能达、东江环保等。

  恒大最早于2015年9月以出资额5.0477亿元获得深圳高新投14.26%股份，后随着其他投资方入股，持股有所稀释。

  之后，恒大与深圳国资方面交际有所增加。2016年10月，A股上市公司深深房与恒大签订协议，由前者发行股份购买恒大地产100%股权。当时，深深房由深投控直接控股63.55%，后者为深圳高新投大股东。

  6年过去，恒大还是将手中持有的“香饽饽”转给了万科。交易对价方面，恒大和万科均未对此作出回应。

  此前7月初，市场传出消息，万科在参与挑选恒大的项目以开展潜在收购。很快，正主恒大“辟谣”：相关消息严重不实。

  纾困还是抄底？

  收购恒大项目消息“不实”，但万科接盘华夏幸福和蓝光发展的项目却是板上钉钉。

  仅十日前，南京江宁地王“孔雀城上元府”项目主体南京孔雀海房地产，大股东就由华夏幸福旗下公司变更为南京万科，公司名称也随之变更为南京裕融置业。

  此前，华夏幸福与万科并无较多来往。但华夏幸福债务危机圈内皆知，旗下项目被摆上货架也非首次。

  上元府，位于南京市江宁区兴业路与倪塘路交汇处，在南京市江宁医院东侧，属江宁东山板块。2016年11月，华夏幸福以14.8亿元摘下该地块，楼面价达2.38万元/平方米，成为江宁“地王”。

  年报显示，该地块于2018年6月开工，计划2019年10月首批竣工，预计总投资额23.5亿元。

  据南京本地人士透露，上元府计划建设7栋住宅，均是精装修，且现房销售。其中，3栋楼已完工，小区绿化、地下车库、儿童乐园等也已建好，小区内部设计、建造都颇不错。其他楼栋尚未完成，工地长满杂草，显然停工时间不短了。

  楼盘数次传出开盘消息，但一直未有下文。早在2019年初，南京同策还曾组建上元府销售团队，却不了了之。

  原因在于，该区域新房限价3万/平米，同时要求现房销售。楼面地价过高，又遭遇限价政策，再加上华夏幸福融资受阻，这个风光一时的“地王”项目卡在不上不下的尴尬位置，已然成为“烫手山芋”。

  从另一角度来看，万科拿下“孔雀城上元府”却被外界视为是一次精准狙击。

  乐居财经咨询置业顾问获悉，已完工的3栋楼除底层和顶层外，均已售出。未完工的4栋住宅已封顶，一切程序都在慢慢恢复中，目前还待报批并取得预售许可证，因此开盘时间尚未确定。

  另据本地人士透露，该板块新房稀缺，地段也颇佳。

  “万科此前在东山地块已有布局，前期开发的万科金域国际于去年3月收官。如今接下的上元府，低价购入一个优质准现房项目，既扩充了土储，还能在短期内推项目入市，获得回报，对于万科而言，显然是一笔值得做的交易。”

  同样的逻辑还出现在与蓝光的交易中。今年6月底，蓝光进军石家庄的首个项目——蓝光雍锦，被万科全资收购。

  该项目地处石家庄东南片区，是近来大热的地块，附近医疗、商业、交通配套均较完善。去年8月，该宗地块出让时，场面颇为激烈。

  短短一个半小时内，蓝光打败万科、中海、荣盛、平安等竞争对手，以7.93亿元将该地块收入囊中，溢价率高达99.7%。

  今年5月，该项目拿到了部分住宅及地下车库的施工许可，距离拿到预售证仅一步之遥。

  此外，据乐居财经不完全统计，今年5-7月，万科先后收购了蓝光江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、常州蓝光黑钻、南宁芙蓉山悦、成都天府新区的50亩项目“蓝光·天府黑钻”等一批优质资产。

  弃整购，改项目

  对于陷入危机的华夏幸福、蓝光们而言，在“白衣骑士”到来前，出售项目是缓解债务危机、回血最快速和最直接的方式。

  万科在此时大笔收购资产，或正如郁亮所言，“是尽己所能帮助困境中的房企”。但从另一个角度而言，这也是万科“抄底”的最佳时机。

  在圈内，万科以谨慎稳健闻名，手头握有充裕的现金。郁亮曾称，要将部分现金留在公司，以便抓住“未来的发展机会”。

  截止到2020年底，万科货币资金为1952.3亿元，同比增长17.47%；期内经营性现金净流入531.9亿元，并保持净负债率为18.1%；同时公司有息负债2585.3亿元，占总资产比例约13.8%。

  眼下，融资、拿地监管政策趋严，资金很大程度上成为房企发展的“拦路虎”。在房企一个接一个“爆雷”的当下，拥有充裕现金，反而成为万科并购扩张的底气所在。

  万科以低价收购急需资金的开发商的优质资产，为自己扩储的同时，又博得“纾困”美名，一举两得。

  去年，万科有意成为泰禾的“白衣骑士”，“有条件地”入股泰禾。然而，时至今日，入股一事仍未有实质进展。泰禾巨大的债务窟窿，让万科有心无力。

  在今年3月的万科业绩发布会上，总裁祝九胜直言，从去年中期业绩披露倒年报披露半年时间内，万科入股泰禾进展并不顺利。“只有泰禾达成全面的债务重组方案下，万科才会进，从目前看距离入股还有非常大的难度。”

  泰禾之后，万科扩张，不再以整体入股房企的方式，转而接盘陷入债务危机的房企的优质资产包。业内人士分析，“入股泰禾的不顺，或许也让万科改变了打法，由整体投资改为收购单个项目。”

  半年拿地超千亿

  去年底，郁亮在万科年度大会上曾反思，过去3年万科发展的确太慢了。

  2020年，万科销售额为7041.5亿元，被恒大反超，行业排名由第二跌至第三。今年万科将销售目标定为7900亿元，同比增长12%。

  今年上半年，万科累计实现合同销售金额3544.3亿元，仍不敌碧桂园、恒大，居行业第三。后又有追兵，三强之外，融创、保利增势强劲。上半年融创销售额达3207.6亿元，仅少万科336.7亿元，对万科地位难免产生威胁。

  加上今年3月以来，万科股价呈现断崖式下跌，从最高33.5元跌至8月3日的20.88元，期间最大跌幅超30%。股价问题甚至遭到投资者和媒体的问询。彼时万科高层回应，“困难是暂时的”。

  面对摆在眼前的销售、股价“两座大山”，6月底，郁亮宣布全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，同时启动新一轮组织人事变革。眼下，万科加速并购，开始提速，这显然也是在为破局而努力。

  今年上半年，万科除接手华夏幸福、蓝光部分优质项目外，也加大了拿地力度。祝九胜此前在股东大会上透露，在22个城市首轮双集中供地中，万科斩获了47块土地，可售面积达717.5万平方米。

  此外，根据公开资料，今年1-6月万科总拿地金额1188.17亿元，新增建面1647.2万平方米，分别同比增长127%、89%。

  其中，4-6月三个月时间里，万科拿下的土地项目分别达20个、17个及26个，所付出的权益地价达641.62亿元。拿下的项目数量及付出的权益地价，几乎是一季度的两倍。

  近期，按照试点房企拿地金额不得超出年度销售额40%的监管要求，万科距离这一比例限制仍有一定空间。但新的监管政策，也令万科开始放缓拿地节奏，郁亮决定将销售回款列为下半年重中之重，同时要收紧投资。