乐居财经 范慧茹 发自杭州

  坚持“有质量的增长”，让滨江服务一度陷入区域性规模之困。

  固守杭州，收并购“颗粒无收”，正不断制约着滨江服务在资本市场上奔跑的速度。

  在上市物企焦灼的规模“内卷”下，滨江服务董事长兼总裁朱立东有些坐不住了。

  7月29日，滨江服务在海南海口正式与佳元地产签订战略合作协议，并中标了由佳元地产在海口市开发的佳元江畔锦御项目，这一项目将为滨江服务带来20万方的在管面积。

  但同时和目前动辄上亿规模的物企相比，20万方的规模增拓还只是九牛一毛，在长期的固守区域性布局下，滨江服务短时间内或依然难改“小规模”物企底色。

  区域性掣肘

  与佳元地产的签约合作是滨江服务首次进入海南省区域市场的尝试，也是滨江服务在浙江省外的唯二项目。  

  作为浙系物企，滨江服务依赖于关联房企滨江集团，因此大部分项目也都聚集在杭州大本营。

  截至2020年底，滨江服务在管面积为1996万平方米，管项目有133个，这133个项目中，87个位于杭州，占比65%；1996万平方米的在管面积中，1208.4万平米的在管面积位于杭州，占比61%；在物业管理服务营收中，75%的收入源自杭州的项目。

  而浙江省以外，在此次与佳元地产合作之前，滨江服务的在管项目仅有1个，业务过于集中的背后是滨江服务市场外拓的乏力，其面积增长大部分依靠关联方。

  2020年，滨江服务在管面积较去年增加599万平米，其中来自关联方滨江集团所开发的物业面积为341.4万平米，来自第三方物业面积仅为216.8万平米。也就是说，在38.9%的面积增长中，来自关联方开发的物业面积占据了6成以上。

  此外，在2020年末的1996万平方米在管面积中，关联方在管面积占据了65.25%，关联方物业管理服务收入更是占据67.57%。在26家公布关联方面积的港股上市物企中，滨江服务关联方面积占比排名第九位。

  外拓不足，收并购又趋于保守。自2019年3月15日上市以来，滨江服务募集资金中1.59亿港元用于收并购的计划款项，截至2020年底仍在账上没有动用，其现金及现金等价物较上一年增长了55.9%，为8.05亿元。

  在39家公布在管面积的港股物企中，滨江服务以不足2000万平米的在管面积仅排名32位。

  关联方业务“催肥”

  除了关联方面积占比较高之外，翻开滨江服务2020年财报，其净利润的激增也离不开关联方的业务贡献。

  2020年，管理规模在上市物企中处于尾部的滨江服务，而其净利润却以2.2亿元排名24位，处于上市物企的中部位置，91.7%的净利润涨幅更是高居第九。

  在激增的净利润之下，滨江服务的关联方业务输送愈加凸显。2020年，在滨江服务的三大业务营收明细中，与关联房企密切相关的交付前服务和车位及储藏室销售收入涨幅亮眼。

  其中交付前服务取得2.82亿元的收入，占总营收的29.4%，收入涨幅为49.5%；车位及储藏室销售取得3385.4亿元的收入，占总收入的3.5%，而其涨幅却达到了218.7%。

  这两项业务的收入增量几乎占据总营收增长的半边天。2020年，滨江服务总收入较去年增长2.58亿元，而其中1.17亿元的增长就来自交付前服务和车位销售，占比收入增长的45%。

  交付前服务以及车位及储藏室销售实际上就是在为开发商提供服务，而滨江集团作为滨江服务在管面积的最大输送者，该项业务的供给更是近水楼台。

  与关联方的业务往来“密切”，从贸易应收款中关联方款项的激增也能看出一二。2020年滨江服务贸易及其他应收款9569.1万元，其中应收关联方款项为3443.6万元，较2019年翻增近16倍。

  2020年，滨江服务的非业主增值服务以及业主增值服务毛利率高于上市物企均值，分别为45.3%和55%，这其中离不开交付前服务以及车位及储藏室销售的贡献。

  反观最基础的物业管理服务，毛利率却排名靠后，在29家公布该项毛利率的物企中滨江服务排名22位，毛利率仅为18.8%。

  有业内人士分析，“虽然滨江服务管理的高端物业收费较高，但一般密度较低，规模较小，无法形成规模效应，导致成本居高不下。”