乐居财经 吕秀伦 发自河南

  近段时间，年过8旬的双汇掌门人万隆与52岁的儿子反目，罢免了万洪建在万洲国际的董事职务，免职原因为万洪建对万洲国际的财物作出不当的攻击行为。

  老子和儿子之间产生如此严重的矛盾，在整个商界并不多见。

  军人出身的万隆，踏实肯干又杀伐果断，一手缔造收双汇品牌“帝国”，也被业界称为“中国肉类工业教父”。但事实上，诸多光环加持下的万隆，还拥有一个隐秘的地产王国，却鲜为人知。

  不同于另一家养猪大户新希望，磊落光明将地产板块命名新希望地产；双汇的地产棋子，名叫昌建控股。乍眼看不出，它与双汇有何关联，但在员工口中，“昌建就是双汇的”。

  昌建控股的背后不仅有万隆及其家族，还有一众双汇高管元老隐藏其中。

  万隆的地产局

  去年7月，双汇发展（000895.SZ）剥离了房地产业务，美其名曰，“聚焦肉类主业发展”。它将控股子公司河南双汇地产60%股权和30%股权分别转让予漯河双汇物流投资有限公司（下称“双汇物流”）和昌建控股，对价2.36亿元。

  转让前，双汇发展持有河南双汇地产90%股权，昌建控股持有10%股权；转让完成后，双汇物流将持有河南双汇地产60%股权，昌建集团持有40%股权，双汇发展不再持有河南双汇地产的任何股权。

  资料显示，河南双汇地产成立于2017年6月，注册资本1亿元，经营范围涉及房地产开发与经营、建筑材料经销、房屋租赁、物业管理、商业地产建设与管理。

  表面上，双汇是在坚决“去地产化”；实则，万隆及家族成员在上市公司体外还有另一家地产平台——昌建控股。这家房企正是万隆与前政府官员所创。

  至今，在昌建控股官网中仍保留着“昌建控股原双汇地产”的字眼。

  昌建控股董事长赵建生曾回忆，“在创业之前，我在漯河市政府担任副秘书长。2003年6月18日，在双汇集团多元化战略发展的背景下，我和万隆先生共同创立了昌建地产，当时叫双汇地产，由我担任董事长。”

  事实上，昌建控股于2007年就开始去“双汇化”，公司名称由"河南双汇地产发展有限公司"改为"河南昌建地产发展有限公司"。

  资料显示，昌建控股创立于2003年，注册资本2亿元，由18家机构持股。

  在公司股权上，漯河万浩实业投资、漯河锦绣投资、漯河华政融建商贸、新余华坤致远资产管理4家机构各持股31.3954%、26.3256%、12.7708%、4.2442%；其余14家机构分别持有0.5814%-2.1508%不等股权。

  股权穿透可知，赵建生是昌建控股的最终受益人，持股27.5524%。

 值得注意的是，昌建控股背后不仅有万隆及其家族，还有部分双汇高层参股的迹象。

  股东中，漯河万浩实业投资的第一大股东为万隆，持股比例为40%；万隆的配偶王梅香、子女万素云分别持有万浩实业30%的股份。万素云参股的另一家公司漯河万盛投资有限公司，也是昌建控股的股东之一，持股2.1221%。

  双汇多年前就曾传出员工持股计划，这一点在昌建控股上也有体现。例如，双汇发展高管杜俊甫参股的漯河巢京科技有限公司，王玉芬参股的漯河宏益实业投资有限公司，均是昌建控股的股东。

  此外，部分双汇发展高管也在昌建控股中担任要职。诸如，刘松涛是双汇发展常务副总裁、财务总监，他同时也是昌建控股董事；何科是双汇发展副总裁，同时也担任昌建控股董事等。

 而昌建控股自身管理层的持股体现则主要集中于四股东新余华坤致远资产管理有限公司（下称“新余华坤致远资产管理”）中。例如，昌建控股总裁刘建国，昌建控股副总裁尹坤、昌建控股副总裁崔新华、昌建控股副总裁王运生等。

  扩张“后遗症”

  创立昌建至今近20年间，赵建生带着昌建，从漯河到郑州、从河南到省外。从发展步调来看，它主要利用合作、快周转的方式，来维持自身的运营节奏。

  在昌建官网新闻动态中，“合作共赢”“强强联合”几乎能自成一个栏目。昌建与中锐、美的置业、伊电置业、融创、中梁、碧桂园、新城、蓝光等，开启战略合作的新闻信息，屡见不鲜。

  在房地产行业，合作开发已成常态，昌建加大合作，也意在分散风险、缓解资金压力、加快资产的周转。

  而在调控持续，融资趋紧的情况下，昌建也有自己的“高周转”时间表。2018年，总裁刘建国表示，昌建一般争取拿地两个月后开工、四个月后展示区亮相、六个月后开始预售。

  在此之后，就进入了“57910”的节奏；即开盘之后第一时间达到50%的预售量、一个月后达到70%、三个月达到90%；经过10个月的时间，争取现金流回正，首推区一定要覆盖前期的费用。

  但即使这样扩大合作范围、马不停蹄地轮转，规模扩张下的昌建控股仍逃脱不了资金承压。

  乐居财经查阅获悉，仅从项目股权出质来看，包含历史股权出质在内，2013年底至今，昌建控股共计进行9笔股权质押；然而，2019年至今就质押5笔，占比超半，这也凸显其融资需求的增长。

  值得注意的是，昌建控股还将河南双汇地产作为标的企业，共计进行4笔质押，目前仍2两笔处于有效状态，共计出质股权数额2000万元。

  另一项数据，同样也说明近年来昌建控股对资金的渴求。昌建控股全资子公司河南昌建地产有限公司（下称“河南昌建”）作为出质人，目前有10笔有效的股权质押，共计出质股权数额1.6388亿元。

  为了给生存留足空间，昌建顶着现金流的风险，仍在加大扩储的步伐。彼时，赵建生曾透露，昌建去年计划新增土地储备货值在200多亿元。

  而在今年土地交易场上，外界却少见昌建控股拿地的消息，仅2021年3月，河南昌建斥资3.26亿元竞得漯河市1宗住宅用地。

  一边扩张，一边带来资金上的承压，同时昌建控股还面临扩张后的“水土不服”。

  例如，2021年年初，周口昌建北花园小区业主维权称，项目存在证件不全、强制交房、虚假宣传等问题；去年，成都彭州昌建星悦城一期业主投诉称，项目房屋墙体存在质量问题，导致漏水，且迟迟不解决。

  业绩“疲态”

  起身之初，昌建控股头顶“双汇”光环，按常理说，应该发展迅猛。实则不然，在媒体以往的报道中，昌建管理层不止一次立下规模目标，不过却多次未能实现。

  事实上，昌建控股的第一个5年，主要是在河南漯河发展，它的第一个项目双汇国际花园于2005年元旦开盘。此后，昌建又陆续开发建设了多个项目，扩充在漯河的影响。

  从第二个5年开始，昌建开始走对外扩张之路，不过仍大部分聚焦于河南省内。2011年，昌建布局了河南的省会郑州。

  2016年中期，房地产领域的周期性，让赵建生不得不对战略进行另一番思考。或许是担心企业规模太小，抗风险能力较低，他对“多元化”踩下了刹车，提出了收缩业务领域、分轻重缓急的要求，即在产业上做减法，聚焦房地产经营领域。

  同年年底，赵建生将其构想定义为 “二次创业”，并在隔年集团年度会议上正式发布，即调整结构、聚焦业务，3年之内收入突破百亿。

  2017年8月，昌建 “迁都”郑州后，加大投资力度，提出“环漯河”和“环郑州”的“双环”战略，意在深耕郑州、聚焦河南，进驻全国有发展潜力的城市。

  至此，昌建的规模诉求尽显，但它阶段的发展高度，并没有想象中那么顺利。

  赵建生曾在2015年某个房地产论坛上表示：“未来三年计划实现上市。” 如今5年的时间过去，昌建仍没有引来资本市场的“活水”，上市进程毫无波澜。

  2018年，昌建常务副总裁崔新华又在公开场合谈到，“2019年目标是180亿，未来3年实现300亿到500亿的规模”。最终，数据显示，2019年其达成126.1亿的销售全口径金额，不仅未能完成年度目标，“百强”之愿也再次落空。

  多次的业绩“落空”，让赵建生颇为无奈。去年，他对外的说法变得谨慎了许多，不仅在谈到实现200亿销售目标时，加上了疫情的前提，还将上市的时间一口气推后了六年，定在了2026年以后上市。

  即便如此，昌建控股去年200亿的销售目标再次落空。数据显示，2020年，昌建控股实现125.5亿元全口径销售金额，相较于2019年，不仅业绩下滑，排名也降了11名。

  与建业、正商、和昌等豫系房企的比拼中，昌建在规模上已然落后；而规模较小的河南恒达集团，也已于2018年底顺利登陆了港交所。由此看来，昌建在发展路途中，还有许多关卡等待它去冲破。