乐居财经 李奕和 发自成都

  上市前，领地曾提过一个规模目标：2020、2021年实现千亿跨越。那时，这家扎根于四川的房企在各地频繁落子，拿地支出占销售回款的比例一度达130%。

  相比当时，去年底上市后的领地控股，似乎低调了不少。今年以来，领地控股已鲜少出现土拍市场，少有的几次拿地，也是联合其他房企所拿。

  在规模诉求、土地成本与债务压力的多方权衡下，领地控股选择了一条另类的纳储路径——通过低成本注资收购问题项目，以扩充现有的土地储备。

  但对这些资产的收购，往往也意味着与多方难解的债务问题扯上了关系。

  一个月前，领地控股曾通过注资及为目标公司及相关方提供债务担保的方式，收购了四川绵阳市6宗土地股权。7月13日，领地控股再次披露了这起收购的补充公告，内容仍跟目标公司及其相关方的未偿还贷款有关。

  在土地竞争日趋激烈，以及政策层对房企控负债进一步趋严的情况下，以较低成本收购的不良资产和问题项目，或将越来越获得房企的青睐。特别对那些在土地市场难以有所收获的中小房企，甚至，不失为一条出路。

  涉足不良资产

  6月16日，领地控股（06999. HK）称，公司间接全资附属公司绵阳恒量、相关现有股东（君韬实业、远蜀实业及远景科技）、相关目标公司（久远、禾田及瑞春）及中国东方订立债务重组协议。

  据此，领地控股向四川久远新能源技术有限公司、四川禾田农业综合开发有限公司及绵阳市瑞春实业有限公司三家目标公司分别注资1.59亿元、1562万元、5205万元，合计2.27亿元。此前，久远由君韬实业、远景科技拥有70%权益、30%权益；禾田、瑞春则均由远蜀实业、远景科技分别持有70%和30%权益。

  注资完成后，君韬实业、远景科技在久远的持股变为34.3%、14.7%；远蜀实业和远景科技在禾田、瑞春的持股也均分别变为34.3%、14.7%。领地控股分别持有了久远、禾田及瑞春的51%股权。三家目标公司将成为领地控股间接非全资附属公司，其资产、负债及财务业绩将于该集团综合财务报表中综合入账。

  据了解，三家公司均为中国成立的有限公司。当中，久远主要从事物业开发、禾田主要从事水产养殖业务、瑞春主要从事提供租赁服务。久远于中国拥有四项物业项目，而禾田及瑞春于中国各拥有一项物业项目。凭借这笔注资，领地控股拥有了四川绵阳市涪城区的6宗土地，合计总占地面积50.94万平方米。

  仅以2.27亿元的注资，便拿下了6宗土地的控股权。如果目标公司及其相关方不牵涉债务问题的话，对领地控股而言，这会是一起非常不错的买卖。

  然而，为开发物业项目，禾田、瑞春、久远及其相关股东、担保方此前已向银行融资。且由于目标公司及相关方过去未能偿还结欠原债权人的全部或部分银行贷款，原债权人已向中国东方转让未偿还银行贷款及应计利息的所有权利及责任。中国东方成为上述相关方的债权人。

  由于目标公司及相关方面临债务危机，目标公司未能继续开发物业项目。而中国东方、目标公司及其相关方的僵局继续存在。根据公告，为解决债务问题，领地控股与上述签约方签署债务重组协议，为协定的债务6.3亿元及最高利息1.61亿元提供公司担保。协定债务包括禾田、瑞春及绿汇、绿晨、锦盛（均为目标公司相关方）对中国东方的1360.81万元、1845.21万元、1237.69万元、1590.79万元、5.7亿元。

  为此次债务重组，领地控股做了必要的风险规避。据了解，为担保君韬实业及远景科技作为久远现有股东承担的责任，前两者应向绵阳恒量出质其各自于久远的全部股权（即于久远的49%权益）。同样，为担保远蜀实业及远景科技承担的责任，远蜀实业及远景科技应向绵阳恒量出质其各自在禾田、瑞春的全部股权（即于禾田、瑞春的49%权益）。

  于目标债务重组事项完成后，协定债务须以注资事项一部分及开发销售物业项目产生的未来溢利偿还。然而，目标公司及其相关方的债务问题仍未完全解决。

  根据7月13日补充公告，于债务重组协议日期，禾田、瑞春及相关方（即绿晨、绿汇及锦盛）有总额5.53亿元的未偿还贷款。该贷款由上述公司向中国两间银行取得，其中久远为仅以锦盛为受益人的公司担保人。

  就绿晨及绿汇而言，原先由其各自取得的贷款乃归禾田及瑞春所受益。就锦盛而言，原先由锦盛取得的贷款先前已由久远担保，而中国东方要求领地控股继续就锦盛取得的贷款提供担保，以便该集团收购久远。

  平衡规模与杠杆

  涉足不良资产，往往能以较低的成本获取项目土地，扩充规模；但另一方面，也意味着收购方将与多方难解的债务问题扯上了关系。甚至，项目的开发也往往因错中复杂的债务关系推进缓慢。

  行业一个经典的案例是，2017年6月，万科通过广州万溪以551亿元巨资拿下广信资产包。但据了解，直到去年，万科广信资产包土地清收率仍未过半。为加快项目推进，减少资金沉淀，去年6月，万科不得不宣布为这个巨额资产包引入包括信达在内的7家战投。

  回到领地控股方面，对于上述的收购事件，其称，董事认为此乃进一步扩展本集团业务的宝贵机会。考虑到集团于物业项目所在地的现有市场份额，注资事项将进一步提升其于相应地区的市场份额。

  据了解，于注资事项完成后，领地控股拟于2021年、2022年、2023年及2024年年底分别在物业项目开始建设工程，并预期物业项目将于各施工开始日期起2至3年内完工。此外，该集团拟进一步透过金融机构融资、股东贷款、注资等方式为目标公司筹集资金，用以开发物业项目。

  这家发迹与四川的房企，在去年12月完成港股上市。其土地储备近7成集中于川渝经济带。此次收购项目的所在地绵阳，便是其重仓的城市之一。作为中小型房企的代表，上市前的领地控股，曾有着较大的规模诉求。

  2019年4月，在20周年品牌战略发布会上，领地控股曾提出：要在2020-2021年实现千亿跨越。规模的追逐下，2017至2019年间，领地控股通过举债迅速扩大业务，净债务（含担保）自29亿元激增至103亿元。其拿地支出占销售回款的比例一度达到130%。期间，领地的净负债率从2017年末的60%左右，上升到2019年末的约140%。

  但近两年来，随着市场调控不断、融资受阻、三道红线等政策新规出台，领地控股的目标规模显然未能实现。数据显示，2017-2019年，领地控股销售额分别为151亿、235亿、247亿。2020年，销售额221亿，距离千亿尚远。

  赴港上市，一定程度上缓解了领地控股的债务压力。2020年，其净负债率90%，现金短债比1.02，扣除合约负债资产负债率仍然达到76%，仅一项指标触碰红线，降为黄档。但监管层面对房企债务规模的控制显然已让领地控股对拿地的诉求回归理性。

  今年以来，领地控股已鲜少出现土拍市场，少有的几次拿地，也是联合其他房企所拿。1月7日，领地联合南通国企炜赋集团以23.26亿元拿下南通崇州宅地；6月17日，领地携手眉山发展摘得眉山市两宗地块；6月25日，领地联合湖北博大以成交价4.17亿元拿下汉阳区P（2021）079号地块。这也是领地控股首进武汉。

  截至2020年，领地控股已形成以川渝经济带、粤港澳大湾区、华中及京津冀地区为核心区域的战略布局。在全国进驻超30城逾100个项目，土地储备1654万方，土地货值为1194亿元。

  在土地竞争日趋激烈，以及政策层对房企控负债进一步趋严的情况下，领地控股对土地的态度或将继续保持谨慎。此前，惠誉就表示，2020年领地控股拿地支出占销售回款的比例自2017至2019年间的80%-130%降至50%左右。其预计，未来几年内领地控股的拿地支出将占其销售回款的40%-45%。相比此前，已大大降低。