张毅：物管迈开“两条腿”-乐居财经

张毅：物管迈开“两条腿”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地程孟瑶 10.2w阅读 2021-07-14 12:56

编者按：他们是中国物管行业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经记录物管行业40年风云，推出《物业40年》典型人物访谈，讲述他们的奋斗故事。本期嘉宾：武汉市物业管理协会会长张毅先生。

撰文丨程孟瑶

出品丨乐居财经

“物业行业是维护社会和谐安定的重要力量，是扩大社会就业面的重要力量，是社会基层治理的重要帮手，它需要满足人民对日益增长的幸福生活追求，并且为之提供服务。”这样一段“官话”的背后，其实是张毅进入物管行业25年来，对物业行业最深刻的理解，也是他希望物业行业未来所呈现的样子。

张毅本身不是一个喜欢说“官话”的人，在与乐居财经的对话中，他会拿一些通俗易懂的事情来举例，时不时还会冒出几句武汉话，更直接的传递他对行业的一些想法。

从房地产公司负责物业工作到成为武汉市物业协会负责人，他认为行业最大的变化，就是物业管理从开发企业的售后服务部门、企事业单位的后勤保障部门变成一个欣欣向荣的行业，而且是一个“大有可为”的行业。

服务能力是生存的唯一条件

“疫情和当前疫情防控常态化的要求,既是对物业企业服务能力和专业技能的考验,又充分证明了物业管理行业在国家面临重大公共安全事件时能够成为党和国家调动的一支生力军，这些都将对物业管理融入社会基层治理，转变行业经营模式和理念产生深远影响。”

作为武汉疫情的亲历者，同时又是武汉物业协会的会长，张毅以一个武汉物业人的身份，对“后疫情时代”物业行业的机遇和挑战进行了解读。

疫情中，物业服务企业充分展现了其在应对突发公共危机中的积极作用，特别是住宅业态的物业管理，具有明显的生活服务业特性，疫情期间，物业行业的作用、形象，满意度得到了提升，这是物业行业的机遇，但其面临的挑战更大。

当前，进入行业的门槛很低，行业的企业数量很多，像武汉目前就有2000多家独立法人的物业管理公司，这还是备案数据，市场上还存在一些目前没有提供物业服务的公司未纳入统计，物业从业人员达20多万。这些众多从业人员对设施设备管理、对人的服务、对社会工作的融入等方面专业程度有待进一步加强。

其次，是目前物业行业的基层从业人员，很多还是社会底层的人，部分物业人知识程度和服务意识不够，对物业服务的理解也还停留在“搞后勤服务”阶段。实际上，优秀的物业人应该是一群有责任、有担当的复合型物业人才，须在知识、能力和思维等方面具备较强的综合素养，包括规划统筹、创新发展、决策执行、运营管理、专业学习、团队管理、沟通协调等方面的能力。培养、培训将是行业长期的任务。

“要想活下去，没有秘诀，就是提高服务质量，搞好品质，提供质价相符的服务。”张毅表示，后疫情时代，物企应尽快完成管理专业化，通过不断提升服务质量和水平，来不断提升公众的满意度，从而近一步提高物业行业在公众面前的形象。

努力去做好服务，对于中小型物企来说“服务能力是生存下来的唯一条件”，要相信关系民生的物业行业一定不会在行业寡头企业控制之下。

不看好扎堆上市

看好物业管理行业的发展前景，但张毅并不看好物管企业的扎堆上市，他担心的是，上市后资本如果不认同怎么办？如果资本退去，物业行业是否能从根本上得到提升？

“物业管理是典型的轻资产行业，稳定的现金流，主营业务可预期的利润和社区商业蓝海是当前资本看好物业行业的主要原因。”张毅表示，上市是一个企业做强做大的重要手段，物业企业上市，吸收资本，做大做强本身是符合资本市场逻辑，但是物企上市之后究竟能不能提升物业服务能力本身能否推动行业进步是未知的，特别是现在，有一些地产公司，拆分物业板块谋上市，估值被不断放大，而且有一些物企估值已经超过地产本身，这是典型的不正常。

他补充道，“企业上市后还要继续满足资本对利润的追求，才能得到资本的进一步追捧，所以并不看好物业扎堆上市的现象。”上市物企的估值，主要有规模、稳定利润、成长性三个方面决定，张毅表示，估值不等于现值，估值允许一些夸张放大的手段，但是也不能无底线，物企想上市的热潮短期不会降温，但这并不是一个正常的市场经济的表现。

目前国内住宅业态的物业管理收费主要实行的是包干制，在这个制度下，物业公司收取的物业管理费、小区停车等费用是计入了物业公司的现金流，这种制度下，物业公司的现金流大并且利润的可操作空间更大。因此，包干制下，公司规模越大，公司现金流就越大，利润空间越大，如果物业管理收费模式是酬金制为主，即我们现在所说的物业费掌握在全体业主手中，物业公司向业主根据提供的服务“拿薪水”，物企的现金流和利润空间自然会压缩。

“我们想象一下，现在的物业行业以包干制为主，但如果有一天，物业行业以酬金制为主，资本还会像今天这样追捧我们这个行业吗？”张毅认为，酬金制将是未来物业收费模式上的努力方向。

推行市场化物业管理和政府托底老旧社区管理相结合

张毅认为，未来的物业管理，特别是对住宅物业管理，应该参照住房保障和房地产市场概念，即政府承担一部分责任，对老旧小区的物管进行托底，而商品房的物管则按照市场化管理，允许一些高质量高收费存在。

“因为物业公司是一个企业，企业是天生赚钱的机器，企业如果亏本就是对社会不负责。”张毅说，当前国家推出了老旧社区改造5年计划，改造是工程，但改造完成之后谁来管理，由于老旧小区居民的缴费意识和意愿都很小，交多少钱也很难衡量，国家应该对这一些小区的物业管理进行托底，对进驻老旧小区的物业公司给予一定物业管理费的支持，否则很难有物业公司愿意进驻。

武汉物协作为行业的社会组织，一直在积极引导行业向健康方向发展，持续开展对项目经理和各专业岗位的技能进行培训，提升从业人员的综合素养。同时协会出台了多部地方性推荐标准，作为企业对标和消费者评价企业是否提供了质价相符的服务依据，当前协会有800多家会员单位，武汉物协今后也将一如既往的为广大会员单位提供优质的服务，为行业的快速、有序、和谐健康的发展尽一份力量。

来源：见地

作者：程孟瑶