乐居财经 范慧茹 发自重庆

  几经发酵，卢生举酝酿的“新酒”终于面世。

  继财信物业板块的安徽诚和物业挪入地产一个月后，财信物业的运营主体财信智慧生活服务集团有限公司（简称“财信智服”）也全盘托付给了财信发展(SZ.000838)。

  7月11日，财信发展发布公告，拟以现金方式收购母公司重庆财信房地产开发集团有限公司（简称“重庆财信地产”）持有的财信智服100%股权。

  本次交易标的财信智服100%股权对应的估值结果为60713.58万元，经交易双方协商确定的交易对价为58000万元。收购完成后，财信发展与财信智服从兄弟关系变为母子关系，财信发展将全资持有财信智服100%股权。

  近半年的上市猜想尘埃落定，卢生举“旧瓶”装“新酒”，将旗下物业资产全部装入财信发展的上市平台，或将完成曲线上市。

  随着接连几次的资产腾挪，财信物业的版图轮廓渐渐清晰，卢生举反其道而行的背后却也难掩地产业务运营窘境。

  合约面积破8千万

  正如财信发展所言，成立 15 年以来，特别是 2017 年以后，财信集团将财信智服列为集团发展战略重心。

  频繁对外增拓便是表现之一。近3年，财信智服通过收并购以及合资或者独资成立的物业公司达21家，截至2020年3月31日，这21家公司构成了财信智服的全部子公司结构。

  此外，2015年-2020年，财信智服的经营情况也频频变动，5年时间5次扩大经营范围，从最初的6项扩充至30余项。

  2019年5月，财信智服又新增养老、楼宇智能、城市生活等增值服务。与此同时，公司名称从“重庆财信物业管理有限公司”变更为“财信智慧生活服务集团有限公司”，贴上“智慧”标签。

  目前，财信智服已进驻重庆、北京、深圳、河南、福建、江苏、湖南、吉林等 20 多个省、直辖市，60 多个城市。服务业态涵盖住宅、写字楼、商业综合体、公建等多个领域。

  截止2021年5月31日，财信智服现有项目517个，合同管理面积合6632.44万平方米，其中住宅类项目合同管理面积4424.6万平方米，公建类项目合同管理面积2207.84万平方米。

  财信系的物业版图还在扩大。5月7日，重庆财信地产通过刚刚成立不久的新公司财信物业，收购了安徽诚和物业100%股权，财信物业板块在管面积迈上了一个新的台阶。

  截至今年3月底，安徽诚和物业合约管理面积合计1568万平方米，主营业务为物业服务管理和社区综合服务，旗下有子公司1家，分公司18家，现有项目45个。

  加速收并购、扩大经营范围、更名换新，正当一切上市准备工作都显得顺理成章之时，6月11日，财信发展收购兄弟公司财信物业旗下安徽诚和物业的公告，瞬间扭转了财信智服单独赴港上市的猜想。

  如今，财信智服与安徽诚和物业一同并进了上市平台财信发展，卢生举的物业资本版图正式形成。公告显示，收购事项完成后，上市公司财信发展累计物业合同管理面积约 8200 万平方米，在上市物企中处于中上游水平。

  “解渴”地产

  “近年在房地产调控政策出台愈发密集、各线城市住房需求分化以及宏观经济仍在复苏等多重因素影响下，公司面临着新的挑战，亟需找到发展突破口。”财信发展在公告中坦言了收购财信智服的一部分原因。

  财信集团近几年资金承压，频频对外质押旗下资产。2020年12月18日，重庆财信地产，就将财信智服的全部股权出质给上海凯汇建筑设计有限公司，出质股份数额为2亿元。截至目前，该股权出质尚处在“有效”状态。

  此外，重庆财信地产还将财信发展的大部分股权质押了出去。据财信发展公告，在今年7月7日和8日两天，重庆财信地产将6月31日才刚刚解除质押的财信发展1.25亿股再次质押了出去。

  这两次合计质押1.29亿股，其中1.04亿股质押给了瑞兆租赁(天津)有限公司，用于补充自身经营流动性，质押期限为一年；剩余0.25亿股质押给了瑞元资本管理有限公司，用于为关联公司提供质押担保，质押期限为2021年7月8日至2022年6月28日。

  再加之此前股权质押的部分，重庆财信地产合计质押财信发展6.57亿股，而重庆财信地产总共持有财信发展6.78亿股，持股比例为61.63%，其质押股份比例达到了96.89%。

  与此同时，财信发展近期公布的业绩情况也不太理想。今年一季度的营收虽然较往期有了较大增长，但归属于上市公司股东的净利润却出现下跌。

  今年一季度，财信发展同期的营业收入同步增长210.71%至5亿元，而归母净利润亏损2987万元，同比负增长6.37%。

  从2018年开始，财信发展的负债率一直维持在84%左右，2020年，其总负债更是创历史新高，达152.62亿元。

  “收购优质资产，提升上市公司盈利能力。”财信发展想要借助财信智服改善盈利水平的意图明显。

  据财信智服的财务数据显示，2021年一季度其营收达1.95亿元，净利润为1192.13万元。可以弥补财信发展一季度近4成的亏损。再加上安徽诚和物业的业务贡献，财信发展的整体盈利水平或将有所提升。