乐居财经 李奕和 发自北京

  首创置业有涉及内幕交易吗？

  不少投资者，向这家即将退市的京城老牌房企，问出了这样一个问题。

  原因在于，在7月9日私有化退市公告正式披露前，首创置业无缘无故迎来了一轮大涨。

  6月25日早间，首创置业股价开盘便迅速拉升，盘中涨幅一度冲高到68%，当天最高点达1.88港元/股。此后的几天里，首创置业基本维持在1.7港元/股以上。

  到7月8日短暂停牌，首创置业仍保持1.72港元/股。

  自今年4月跌破1港元以来，这是首创置业久违的“春天”。只不过，突然的大涨让不少投资者感到莫名其妙。6月25日大涨当天，就有消息透露，首创置业或将私有化。

  两周后，首创置业（02868. HK）的公告姗姗来迟，正式披露了私有化的消息。

  这次私有化合并首创置业的要约人，为北京首创城市发展集团有限公司（以下简称“首创发展集团”），一家由首创集团成立并全资持有的公司，是专门为了私有化首创置业而成立的。

  私有化退市的结局，或自首创置业自2003年上市的那一刻便已注定。

  上市18年，首创置业股价仅在2015年短暂突破过4港元/股，其他时间均在4港元以下，并长期在1-2港元之间徘徊。股价萎靡，流动性、交易量差，成为其寻求私有化退市的主要诱因。

  赚了60%还是亏了40%？

  本次私有化的要约人，是首创集团专门为合并首创置业而成立的。

  资料显示，首创发展集团成立于2021年6月10日，业务范围包括房地产销售及开发、物业管理、酒店管理以及物业及旅游谘询。由首创集团全资拥有。

  此前，首创发展集团并未持有首创置业任何股份。

  首创置业目前已发行股份43.63亿股份，包括15.31亿股H股、24.74亿股内资股及3.58亿股非H股外资股。当中，首创集团拥有该公司24.74亿股内资股，占已发行股份约56.70%。

  根据公告，首创发展集团将向首创置业H股股东以现金支付注销价每股H股2.80港元、向非H股外资股股东以现金支付注销价每股非H股外资股人民币2.33元（相当于每股H股的注销价）；及向内资股股东（即首创集团）支付注销价每股内资股人民币2.33元（相当于每股H股的注销价）。

  据此，首创发展集团须以现金支付约42.87亿港元及人民币8.36亿元（相当于约10.02亿港元），合计约52.89亿港元。

  合并完成后，首创发展集团将承接该公司的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务。首创置业将撤销其在H股的上市地位。

  因合并私有化事件，此前7月8日，首创置业曾向港交所申请短暂停牌；据了解，首创置业将自7月12日起恢复H股在港交所买卖。

  首创置业此次私有化的注销价，要比其交易价高出不少。据了解，每股2.80港元的注销价，较于其最后交易日收市价1.72港元/股，溢价约62.79%；较其停牌前五个交易日收盘均价1.73港元/股，溢价约61.85%。

  看起来，这是一笔不错的买卖，不过，对于投资者来说，还是“亏了”。

  截止2020年底，首创置业归母净资产约290.8亿元，扣除123.9亿元永续债，“真实”的归母净资产约166.9亿元，每股净资产约3.83元/股。

  按照2.33元/股计算，退市价约占归母每股净资产的60.8%，相当于首创发展集团从投资者手中6折买下了首创置业。

  股价持续低迷

  事实上，股价问题正是首创集团此次寻求首创置业私有化退市的主要诱因。

  2003年，首创置业作为北京市国资委所属的大型国有企业集团，在香港联交所主板上市，着力发展住宅业务，一时间这家京派房企声名鹊起。

  随后，首创置业重仓商业，打造奥特莱斯综合体，形成了住宅商业联动的发展模式。

  但其私有化退市的结局，或自上市的那一刻便已注定。

  上市18年，首创置业股价长期在1-2港元之间徘徊，最高光的时刻是在2015年，也仅短暂突破过4港元/股，其他时间均在4港元以下。

  过去三年，首创置业H股主要在介乎0.21至0.52的市净率重大折让（与该集团的账面价值相比）进行交易。

  交易流动性也长期处于较低水平。该公司截至最后交易日前（包括该日）止十二个月股份的平均每日成交量约4.69百万股，仅占最后完整交易日的已发行H股总数约0.31%。

  较低的交易价格及低交易量，显着限制了该公司在股票市场的融资能力。就如首创置业在公告中所言：“本公司已基本失去上市平台股权融资的优势。”

  在此基础上，首创置业为维持上市地位的成本（包括与监管合规、披露和刊发财务报表相关的成本）却不断上升。该公司称，私有化后，其将节省为维持公司上市地位的相关成本开支。而公司管理层可将这方面节省的资源重新分配至集团的业务营运。

  另一方面，近年来房地产市场监管环境的日趋严厉，以及公司业绩波动也成为首创置业“打退堂鼓”，要从港交所私有化退市的理由。

  2018年开始，房地产市场发布了一系列宏观调控政策；而去年以来，监管层面出台的针对房地产投机活动的融资新政，及为控制房企债务规模的“三条红线”，更精准捏住了一部分房企的“七寸”。

  加之疫情等多种因素的综合下，首创置业的业绩难言靓丽。2020年，该公司净利润12.7亿元，较2018年、2019年分别下降50.5%及47.4%。同样，该集团2019年、2020年的营业收入较2018年也分别下降10.6%及8.6%。

  首创置业表示，鉴于调控政策持续趋严使得房地产行业及公司房地产业务经营业绩波动，进而可能对H股股价产生的不确定性，合并私有化将为H股股东提供机会，将其在公司流动性较低的投资以具吸引力的溢价立即变现。

  在业绩波动及股权融资受阻之外，外界对于首创置业退市还有其他猜测。

  克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨对乐居财经表示，首创置业选择退市，更多的是集团战略及对公司定位的转变。

  他认为，首创置业的境外融资属性不强，境内融资渠道通畅，此前剥离奥莱业务，也使得公司业务线更加清晰，如果未来融入非房业务，加之国有企业背景，有可能对回A上市有所帮助。

  乐居财经查询获悉，2020年首创置业于境外成功发行4.5亿美元高级债券，利率3.85%；以及2亿美元票据，利率4.5%。同时，于境内成功发行三期合计52.09亿元私募公司债券，加权平均利率仅3.68%；以及15亿元定向融资工具，利率3.4%。期内，境内发债金额占新增债券总额的六成以上。

  无论是发债成本还是发债金额，首创置业境内发债优势较为明显。今年3月，首创置业公开发行两笔公司债券， “21首置01”实际发行规模为 20亿元，利率为 4.00%；“21首置03”实际发行规模为 24.30 亿元，利率为 3.97%。

  早在2003年登陆港交所时，首创置业便有回A之心。隔年的8月，未获证监会通过，此后在2007年、2009年、2010年、2013年、2016年，首创置业多次尝试。

  2018年3月，首创置业的业绩发布会上，财务总监范书斌曾对外公开表示：“A股上市是我们公司的重要战略举措。我们会继续对回A保持关注，包括和相关的监管部门保持正常的沟通，往前推进这件事情。”

  回A难，“守”A也不易。2018年11月，中弘股份因“连续20个交易日股票收盘价均低于股票面值（1元）”，被强制退市。

  事实上，自2015年起，中弘股份业绩大幅下滑至亏损状态，经营现金流净额连续告负，这是其股价低迷并导致退市的主要内因。

  千亿“魔咒”

  虽然作为京城的老牌房企，但首创置业的规模扩张之路可谓坎坷。据了解，在2015年，也就是首创置业股价最巅峰的时刻，其曾排入百强房企的23名，位列TOP 30以内。但此后排名始终在30开外。

  2005年开始，首创置业启动了北京以外的扩张之路，此后持续进军西南、长三角等区域，并确立以北京、天津、上海、成都、重庆五大核心城市为主的布局战略。

  随着城市群以及粤港澳大湾区的盛行，2017年，首创置业进一步将核心城市的布局战略升级为京津冀、长三角、粤港澳大湾区的核心城市圈战略。

  同年，进军粤港澳大湾区拿地，并在深圳土地市场一举拿下龙华商业用地。

  2018年初的业绩会上，首创置业提出了三年销售目标，即2018年争取完成800亿，2019年争取实现1000亿，2020年实现1400亿的目标，并向外界强调了“强投资、快周转、冲规模”的战略。并提出要重回行业30强。

  也是在这一年4月，44岁的钟北辰接过总裁的权利棒，成为首创董事会里最年轻的一位。

  这被看做作是首创置业的“历史性事件”。作为唐军所治下首创置业的继任者，钟北辰称自己是站在巨人的肩膀上往前看，他想要将首创的“高周转”再往上提一个台阶。

  事后看来，首创置业的规模扩张并不尽如人意，2018年，首创最终实现销售706.4亿，与800亿目标无缘。2019年的目标也在此后调整为800亿。

  2019、2020年，首创置业分别实现销售规模808.1亿元、708.6亿元，除2019年完成调整后的800亿目标，2020年的首创置业离它此前定下的千亿目标似乎更远了。

  规模追逐之外，债务也成为首创置业要着手处理的问题。

  2020年，首创置业有息负债为974亿元。其剔除预售款以后的资产负债率为71.3%；净负债率127%，现金短债比为1.13。前两项指标仍触碰“红线”。年末现金及现金等价物356.5亿元。

  最新数据显示，今年上半年，首创置业累计实现签约面积约174.3万平方米；累计签约金额约人民币402.7亿元，同比增长19.5%。根据克而瑞《2021年1-6月中国房地产企业销售榜TOP200》，首创置业全口径销售排名第55位。

  如今即将私有化退市，千亿的销售目标，仍像施加在首创置业头上的“魔咒”，难以逾越。