乐居财经 李奕和 发自北京

  一纸公告，一个传言，让首创置业（02868. HK）收获了超50%的涨幅。

  6月25日早间开盘，首创置业股价迅速拉升，盘中涨幅一度冲高到68%。午后，股价虽有所回落，但基本保持50%左右。当天收盘，首创置业报1.66港元/股，涨52.29%，总市值72.42亿港元。

  这是首创置业久违的“春天”。

  今年以来，首创置业的股价持续走低，至今年4月跌至1港元以下，此后便基本在1港元/股左右徘徊。对当天股价的暴涨，有投资者称“铁树开了一回花”。

  对此，有市场消息称，首创置业或将进行私有化。但目前，首创置业方面仍未有官方的明确表态。除此以外，其股价大涨或还与其前一晚披露的一则公告有关。

  6月24日晚间，首创公告称，公司间接全资附属公司首金新创与金源鸿大订立合作框架协议，据此，双方将成立合资公司，以投资和发展北京朝阳区呼家楼禧瑞都剩余的未开发项目部分。

  根据合作框架协议，合资公司为开发和销售标的项目此单一目的而成立，将由首金新创和金源鸿大的全资附属公司源成置业分别拥有49%和51%的股权。

  合作方金源鸿大为世纪金源的全资附属公司。根据协议，首金新创和源成置业将有权分别提名一名和两名董事进入合资公司的董事会。

  据悉，合资公司拟开发的是首创禧瑞都5号楼，该项目1、2、3、4号楼，最早的在2009年已经开盘。然而，同一项目范围内的禧瑞都5号楼，过了近十年，如今仍未开工建设。

  转让十年“烂尾”项目

  乐居财经了解到，拟开发的标的项目，目前实际由首创置业的另一家间接全资附属公司首创朝阳所持有。根据公告，合资公司成立后，首创朝阳将以23亿元的总代价将标的物业资产收益权转让予双方的合资公司。

  转让完成后，合资公司将不作为首创置业的附属公司入账。简单来说，通过这笔转让首创置业成功完成了对标的项目的出表。

  资料显示，禧瑞都项目所在地块是位于北京市朝阳区呼家楼商务居住综合区一期的、宗地面积合计约为3.42万平方米的地块，该项目建设内容共分为五栋楼，分别以数字序列进行编号，其中项目中1至4号楼已全部完成竣工验收备案，5号楼目前尚未开发建设和销售。

  5号楼占地面积约为1.66万平方米，规划建筑面积约为5.18万平方米，未来将建造公寓、商业、地下车位及相关设备设施以供出售。目前，该地块由首创置业全资附属公司首创朝阳持有。

  据了解，首创·禧瑞都是北京较为著名的CBD核心纯居住高端社区，距离新央视大楼不足百米，被视为当之无愧的北京核心区豪宅项目。在2019年广泛流传的一份“北京十大最贵楼盘”名单中，首创·禧瑞都榜上有名，仅位列第三。

  奇怪的是，乐居财经查阅了解到，该项目的1、2、3号楼在2009-2010年间已经开盘，4号楼在2013年也已开盘，项目的前4栋在早年间已售罄竣工。唯独剩下5号楼，至今仍未开工建设。

  等了将近十年，禧瑞都5号楼项目等来了另一个投资方的入局。根据最新公告，首创置业此次拉来世纪金源正是为了开发该项目的5号楼。而从持股上看，仅保留49%权益的首创置业，无疑已将项目的控制转让给了世纪金源。

  资料显示，世纪金源集团成立于1991年，古稀之年的黄如论现任董事局主席。目前，集团拥有地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康等产业。其地产业务总开发量7600万平米；商业运营拥有11座自持大型购物中心、1家奥特莱斯，73个轻资产项目，总商业运营管理面积超1000万平方米。

  禧瑞都项目5号楼为何过了将近十年仍未开工建设？IPG中国首席经济学家柏文喜向乐居财经表示，首创置业并非极端缺钱，项目至今未开工建设估计是由于规划方面的问题。但其也指出，无论是接受处罚后续建，还是修改规划，项目都应该不至于拖延至今。

  “募资”尚未用完

  在融资全面收紧、调控不断的大环境下，房地产行业的不确定性进一步增加。转让一部分项目股权不仅利于长时间搁浅的项目出表、回流现金，还能在项目的后续发展中，保持一定的投资收益。对首创置业而言，一举两得。

  过去的2020年，首创置业实现签约销售708.6亿元，同比减少12.31%，销售达标率仅88.58%。距离800亿的目标仍有一段距离。其2020年收入212.48亿元，微增2.22%。但净利润和归母净利润双双遭腰斩，其中净利润12.72亿元，下滑50.49%；归母净利润9.82亿元，减少53.72%。

  现金与负债上，2020年，首创置业有息负债为974亿元。其剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%；净负债率127%，现金短债比为1.13。有两项指标仍触碰“红线”。年末现金及现金等价物356.5亿元。

  然而，很难说资金问题就是首创置业引入世纪金源开发禧瑞都5号楼项目的主要原因。事实上，早在2015年8月，为发展禧瑞都5号楼项目，首创置业就曾通过向首创集团发行内资股的方式募资30.68亿元。

  按照当时计划，该募集资金的约13.42亿元计划用于投资包括武清项目一期、禧瑞都5号楼项目和石景山项目在内的三个项目。其中，禧瑞都5号楼项目计划动用金额5.19亿元。至2020年12月31日，该项目实际已动用金额7100万元，尚未动用金额4.48亿元。

  也就是说，该项目此前计划动用的资金中，绝大部分仍未曾被使用。且其尚未使用的募集资金，目前仍存放于该公司开立的银行账户中。

  对于引入世纪金源对项目进行开发，首创置业称，世纪金源在高端住宅和商业房地产、大型城市综合体、旅游地产、产业新城和特色小镇的房地产开发和运营方面拥有丰富经验。

  此次合作将有效发挥双方在房地产开发及商业招商、运营等领域的优势及资源，业务联动相互赋能，进一步提升产品竞争优势。其保留合资公司49%股权，将继续分享出售标的项目下开发物业的潜在回报。

  今年3月，首创置业曾披露对首创奥莱的重组意向书，计划将全部奥特莱斯业务转让给首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业的首创矩大，以及首创置业其他的奥特莱斯项目。未来，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业，首创矩大则在首创集团的直接管理下，继续专注综合奥特莱斯物业项目。

  首创置业将禧瑞都商业部分的5号楼转让予世纪金源，会与这次重组有关吗？