这一场“万亿盛宴”后,有小区成交价上涨23% | 市场篇

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 6.9w阅读 2021-07-06 10:41

集中土拍后有房上涨23%

  乐居财经 从4月开始截至2021年6月29日,22个住宅集中供地城市中终于收官,796宗地,共揽金10467.11亿元。有城市拍到封顶价,有城市土拍延长加时,还有城市竞到最后只能摇号拼运气。

  本站已经从榜单篇、房企篇等进行详细解读。今天,我们从市场端来好好回顾一下集中供地“满月”后的楼市动态。

  2021下半年正式开启,距离部分重点城市首批集中供地拍卖也过去了1个月,这1个月里,这些城市的楼市究竟表现如何?又发生了哪些变化? 

  热门地块助推房价上涨,最高上浮23%

  集中供地后,房价会不会涨?想必这是多数人最关心的问题。在各大重点城市集中土拍结束没多久,灵敏的二手房市场早已有了相应变化。

集中土拍后有房上涨23%

  据本站不完全统计,集中土拍后典型城市热点地块周边二手房房价基本呈上升趋势。其中,涨幅最高的是绿汀路TOD地块旁的阳光城未来悦项目,从66459元/㎡涨至77033元/㎡,涨幅达15.91%;

  有意思的是钱江世纪城SKP地块旁的龙湖天璞项目,虽然二手房挂牌价涨幅不高。但是土拍前后正好有2套房源成交,土拍前二手房成交价为66390元/㎡,土拍后成交价暴涨15580元/㎡,涨幅高达23.46%。

集中土拍后有房上涨23%

  涨幅紧随杭州之后的是天津。融创联合体竞得天津2021-007宗地块,直接让周边的富力津门湖跳涨3600元/㎡,涨幅达15.70%; 除此之外,天津的南开新裕里、西青新梅江、津南海教园等区域,热门地块的出让都给板块二手房带来了不同程度的价格回暖。

  另外值得注意的是广州,如果不是远郊多宗地块流拍,整体溢价率绝不可能只有12%。 具体从二手房市场反映来看,知识城、金沙洲这些热门板块周边二手房随着土拍纷纷看涨,最高涨幅达8.14%。虽然整体涨幅不高,但是据当地中介表示看房的客户明显增多,房东自发涨价的欲望比较强烈。

  集中土拍加强二手房推动作用。探究其原因,主要是杭州、天津、广州等热点城市基本面较好,主城各项配套成熟,因此热门地块竞争尤为激烈,杭州竞自持比例高达38%,可售住宅面积只有11.6%;广州某宗地竞自持比例刷新至40%,直接推动了房市回暖。 像长三角、珠三角等热门城市是顶着调控硬着头皮涨价,那么限购条件宽松、房价基数较低的重庆就是放飞自我,从土拍过后一段时间的观察来看,新房、二手房市场都开始飘了。 重庆土拍结束,恰逢五一假期,土地市场的火热行情快速传导到楼市,不少新楼盘都取消了折扣、返赠电器等购房优惠,高溢价成交的地块周边新楼盘甚至开始捂盘,这也导致周边二手房跟着涨价,最高涨幅达6.37%。

  新房捂盘、二手房一路跳涨,引发了市场恐慌情绪。 要知道,重庆曾经是全国二手房存量最高的城市之一,5月底重庆二手房挂牌量为142230套,土拍后二手房一改往期颓势,不到半个月时间内涨价房源占比迅速反超降价房源,而且据某二手房平台数据显示,挂牌量较一个月前少了整整1.3万套。

  调控得力:北京、福州热度不显

  集中土拍也有表现一般的城市,其中以北京、福州为代表, 北京受限于“史上最严”的土拍规则——既限定地价和房价天花板,又要求医院、学校、道路、公租房等诸多配建,限定开发商竞拍高标准住宅,同时开发商承诺未来销售价格。多重调控规定下,虽然土拍现场抢的火热,但市场预期已经确定,加上北京动辄千万级的房价,购房者保持理性态度。

集中土拍后有房上涨23%

  而在福州,虽然在土拍当天11幅宅地达最高限价,而且热门地块,竞配建、摇号积极。在“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”出让政策下,福州土地出让表现平和,就像一场普通的土拍一样。 以竞争最激烈的仓山郭宅周边旧改地块为例,虽然开发商竞争激烈,但传导到市场上表现一般,新房方面看房的客户略有增多,成交量也出现一定程度上升;二手房方面房价尚算平稳,有涨价但涨得不多。 

  “封顶+竞自持(配建)”俨然是北京、福州等城市的土拍常态。可以预见,房企不仅是拿地+开发的角色,在未来如何保持长线运营,进行项目变现,将成为新的严峻考验。

  长春、沈阳积重难返?平均溢价率均不超过10%

  相比长三角、珠三角的火热,东北重点城市长春、沈阳等楼市反映较为冷淡,平均溢价率均不超过10%。 长春作为首轮首个集中供地的城市,51宗出让土地仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家全国性房企关注,最终2宗流拍、11宗撤牌,成交38宗,平均溢价率在3%左右。

  其中最热门地块为宽城小南街地块,溢价率达29.4%,不过该板块土拍后5月二手房参考均价约9056元/平,环比4月上涨1.86%,同比去年同期上涨0.95%。 土拍之后,区域二手房并未出现大幅上涨,究其原因,可能是板块内房龄过高的老旧二手房较多,几乎没有大幅上涨的可能。另外从城市基本面来看,长春处于人口外流比较严重的东北三省,加上本地集中挂牌地块集中在远郊地区,土地质量一般,因此首场土拍表现比较平淡。 而沈阳,首批集中土拍后,热度持续仅十天左右,便迅速降温,市场回归平静期。二手房方面,5月市场降温,成交量有所下降。据贝壳找房已售房源数据统计,成交量环比下降7.7%。

集中土拍后有房上涨23%

  创新路南地块所在的莫子山板块,周边新房项目价格基本无变动,二手房均价12258元/平,同比增长12.91% ,总价区间 63万元-741万元,挂牌数量32套,二手房供应量较少,主要来源于美地庄园、碧桂园·公园印象、远洋仰山、玫瑰园等,单价均超1.2万元,其中碧桂园·公园印象高达15272元/PFM5,环比涨幅15.8%。

集中土拍后有房上涨23%

  综合来看,除了本身就楼市遇冷的部分地区,22轮首批出让的多数试点城市土拍竞争依然激烈。 尤其是地理位置优越、经济快速发展、楼市前景向好的热门城市,各家房企不计成本“疯抢”,刷新多个历史记录。对这些城市来说,“两集中”政策并未实现平抑地价、抑制溢价的初衷,反而成为地市火热的“催化剂”。 另一些城市,由于设定了严格的土拍规则,整体溢价率虽然不高,但是优质地块依然“僧多粥少”,非核心地区则倍受冷遇,城市内部分化愈加显著。

  还有一些城市,虽然土拍具有一定提振作用,但观望客明显增多,市场依旧处于下行通道。 

  当然,集中土地拍卖的最大影响是导致购房者看多或看空观望情绪加剧。热点城市重点地块高溢价成交,那购房者就会认为地价涨、房价肯定要涨,就出现抢房现象。但如果土地流拍的区域,那就是持币观望的更多了。

  不过从长远来看,集中土拍会带来未来楼盘集中上市的情况,有助于管控新房上市的时间,集中拍地、集中开盘、集中销售,同一时间市场供给增加后,购房者的选择也会增加,为住房供应带来稳定预期,一定程度上将平抑房价上涨压力。

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