乐居财经 邓鑫妮 发自南京

  银城生活服务在竭力减少关联方的影响，却难逃要“养”地产的命运。

  6月30日，银城生活服务（01922.HK）旗下南京智慧美佳科技服务有限公司向银城国际控股（01902.HK）旗下的南京马会置业有限公司购买了位于南京的四处物业，共计约281平方米。

  两家“银城系”的交易，其中不乏关联人员，马保华便是其中一个。他是银城国际控股的执行董事兼总裁，掌有公司管理职权，同时还是银城生活服务持股5.04%的股东。

  这次将银城国际控股的资产导入银城生活服务，与以往的收购略有不同，收购的并非物业公司，而是实打实的重资产物业。

  以1161.7万元收购物业，已经上市近两年的银城生活服务，还担着“反哺”地产的担子。

  股市走两级

  同一时间发布关联交易的公告，银城生活服务和银城国际控股在资本市场的待遇却截然不同。

  银城生活服务主动购置物业，让原本“轻发展”的企业背上了重资产。而这，也恰好是部分投资者所担忧的。反观银城国际控股，增加了现金流，股市也随之向好。

  去年底，银城生活服务结余下来的现金有5.67亿元，刨去今年的其他支出，此次花去1161.7万元购买物业也绰绰有余。不过，银城生活服务这“就重”的收购行为，却引起众人的讨论。

  有关注者认为，银城生活服务被银城国际控股当作现金“奶牛”，以自身资金填补银城国际控股；但也有部分关注者认为，银城生活服务的估值和利润不高，为地产输送利益十分有限。

  随着讨论逐渐增多，银城生活服务的市场表现也受到影响。收购这四处物业对其股价不仅没有提振，反而拉低了一些。

  虽然于6月30日就签定了收购协议，但是公告却在7月1日晚间才发出。次日开盘后，其股价缓缓下跌，11：11到达低谷。午后开盘持续走低。截至7月2日收盘，股价已经跌去7.07%，报价4.73港元/股。

  一半海水，一半火焰。银城生活服务的股价受交易震荡下跌，银城国际控股却稳步递增，截至收盘增幅达4.43%，报收2.83港元/股。

  租金回报率0.66%

  不仅在股市表现了两种风景，双方付出的代价和得到的收益也似乎有所倾斜。

  银城国际控股作价1161.7万元将四处物业卖给银城生活服务，无疑赚取了不少的“差价”，而银城生活服务若想通过租赁收回成本，按今年估计的收租情况，则需要30多年。

  原本银城国际控股掌握这四处物业时，偶有租售收入，但也不乏闲置时间。其作为开发商，只付出了早期的成本，除去物业上391.17万元的账面价值，净赚了约770万元。

  出售价格偏高，该物业的租金却难以在短时间内填补资金空缺。

  2019年和2020年，该物业的租金收入分别约为5.57万元和11万元，税后净租金则只有3.83万元、7.62万元。若按照一般租金回报率来计算，税后净租（7.62万元）/收购价格（1161.7万元），租金回报率仅约0.66%。

  虽然银城生活服务表示，截至今年底净租金收入将达到31.5万元，但按照花去的1161.7万元来衡量，也需要近37年的时间才能达到收支平衡。

  不过，较为充盈的现金流，是银城生活服务花钱的底气。

  去年底，银城生活服务手中的现金首次突破5亿元，达到5.67亿元，较上一年同比增长26.5%。2019年的上市，为银城生活服务带来不少的资金补充，手中现金从2018年的1.2亿元跃至4.48亿元。

  融资攒钱，在自己的开销上却显得谨慎。年初至今，银城生活服务公告露出的收购只有这一次，期间合资成立了银城怡家和南京鑫红居用去402万元，其余便少有在增拓资产上的花销。

  拉动毛利率？

  除了为银城国际控股输送资金这一层原因外，为自己提高生活社区增值服务的营收占比，从而拉动毛利率的增长，或许也是收购原因之一。

  公告中有言明，这笔钱将注入银城国际控股的一般运营资金中，对银城生活服务而言，则能提升用户黏度、社区内物业整体价值，以及增加租金收入。

  看似双方都有获利，但细究下来却有几分牵强。这四个物业均位于银城国际控股开发的「Kinma Q +社区」商用社区中，银城生活服务从2017开始为该社区提供服务。

  用户黏度和物业整体价值的提升，显然对银城国际控股更为有利，银城生活服务能够获得的更多是微薄的租金收入。不过从其业务构成来看，租售业务只是其100多项生活社区增值服务中的一项，在营收细分中甚至看不到身影。

  银城生活服务的业务主要有两大类，物业管理服务和生活社区增值服务。2020年，物管服务增收2.19亿元至约7.72亿元，生活社区增值服务仅增加0.47亿元，为1.9亿元。

  物业管理服务的的营收占比超过了八成，但是这部分业务的营利水平却不如生活社区增值服务。

  过去一年，生活社区增值服务的毛利率达到42.2%，同期物业管理服务的毛利率仅有10.6%。2017年开始，物业管理服务与生活社区增值服务的毛利率拉开了差距，此前毛利率的差距不到两倍，2017年-2020年，两项业务的毛利率差距便一直在4倍徘徊。

  物业管理服务的高额收入和贴地的毛利率两相作用之下，银城生活服务的整体毛利率一直处在低位，2016年-2020年其整体毛利率分别为21.7%、16.7%、14.52%、16.08%、16.88%。

  去年以来，银城生活服务增添了家装、居家养老等生活社区增值服务的项目，以扩大盈利空间，这次布局租售业务或许也正有此意。