乐居财经 徐酒眠 发自深圳

  万物云一定会上市，但具体时间不定。

  自从郁亮松口说，万物云会上市，之后但逢万科重要会议或活动，万物云上市时间，几乎成了必问的话题。

  在6月30日万科2020年股东大会上，万物云上市的时间节点再次被追问。

  “如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”郁亮的回答意味深长，不过，弦外之音很明显：万物云要作为城市服务商去敲锣。

  郁亮还是那个郁亮，对于万物云上市依旧不改最初的想法。

  早在万科2019年的业绩发布会上，郁亮就曾说过，万物云要以“城市服务商”的身份去上市，而不是“物业服务商”。此前，万物云CEO朱保全也曾强调，万物云不以物业公司的概念上市。

  立志于要做城市服务商的物业，其实，也不只有万物云一家，近来递表上市的物企，已经显露出去“物业”转“城市服务”的动向。

  在万科股东大会结束后的几个小时，广州珠江城市管理服务集团股份有限公司向港交所递交了招股书；更早之前递表的东原物业，更名为东原仁知城市运营服务集团后赴港IPO；上市物企中，去年雅生活也将公司名称从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”，变更为了“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，并成立城市服务产业，作为其第五大业务板块。

  竞争者已经行动，郁亮还在等什么？有分析认为，或许等到万物云的城市服务收入比重，接近或者超过住宅业务收入之际，才是郁亮举旗IPO之时。

  城服与住宅10倍营收之差

  循着郁亮“城市服务商”的规划设想，窥探万物云的城市服务成色。

  2020年，万物云实现总营业收入182.04亿元；其中，住宅物业的营收100.52亿元，而城市服务营收9.91亿元，占总收入的5.4%，与住宅物业首入相差超10倍。

  去年10月，万科物业也发布了国内首个城市服务子品牌——万物云城。

  彼时，万科集团物业BG合伙人、万物云城首席执行官何曙华透露，万物云城计划在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，三年内落地100个城市服务项目。

  “2021年合同收入目标达到27亿元、2022年目标60亿元、2023年目标100亿元。”万物云三年“百城战略计划”对应的是，实现100亿合同收入。

  最新数据显示，其在全国已进入15个城市、落地了23 个项目。三年“百城计划”完成了约五分之一。

  对比在城市服务布局较早的几家上市物企，2020年碧桂园服务城市服务实现收入约8.84亿元，占总收入的5.7%，较上年提升了5个百分点；保利物业公共及其他物业收入约8亿元，占企物业管理服务总收入的16.2%；时代邻里在城市公共服务中营收4775.6万元，占总收入的34%。以此来看，万物云的城市服务规模在行业内应该是领先水平。

  虽然物企都在抢滩城市服务，不过各自切入的角度还是有所不同。待上市的万物云与已上市的碧桂园服务之间，看点似乎更为丰富。

  万物云城主要布局在一二线城市，偏爱新区和岛屿；碧桂园服务主要在三四线城市，以环卫服务发力；而有央企背景的保利物业，则以乡村振兴为突破口，以乡镇县为主布局。

  2020年，碧桂园服务加速城市服务项目拓展，推出“城市共生计划2.0”，提出3年内要拓展101个城市，颇有与万物云“同台打擂”之意。

  物管界的“贝壳系”

  万科物业服务IPO时间不疾不徐，看似“不积极”的态度之下，其实是酝酿着一个更为庞大的资本化体系。

  “未来（万物云的）所有的板块都可以上市，万物梁行、朴邻发展或者万御安防都是可以独立上市。”不久前的万御安防发布会上，朱保全曾对外表示。

  目前，万物云“家族”已有万物梁行、万科物业、朴邻发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长七大板块；再加上万物成长孵化的首个产业链——安防机电品牌——万御安防，如若每个板块真的都独立上市，万物云的整体估值则不可估量。

  房企分拆物业IPO，物业也能继续孵化产业，未来再造资本平台。

  2020年，碧桂园服务在环卫业务上不断扩大布局，除了收购满国康洁、福建东飞外，还成功中标山西、广西环卫业务，业务版图覆盖25个省份、83个地级市，在手的未执行合同超过130亿元。

  有分析认为，未来，碧桂园服务拆分环卫板块上市也不是不可能。

  再看万物云，Space、Tech、Grow三大板块 ，涵盖了社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务、提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务，以及持续连接成熟企业、孵化创新企业等多个领域。

  万物云正在从原来单纯的物业服务公司，转变为侧重科技服务的平台，意欲以科技的竞争，打造一个开放式物管赋能平台。

  “未来万物云还会投资一些物业公司，由他们来购买我们的科技服务，这就像贝壳系的德佑。”从万科物业到万物云，朱保全曾直言，这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

  万物云对标贝壳系，核心就是利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式赋能平台，与其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。

  “未来升龙物业上市，我（万物云）是它的战略股东和科技服务商。”去年10月底，在万科的一次媒体交流会上，朱保全曾透露已与升龙投资集团达成战略合作，双方成立的物业合资公司加入了睿联盟，万物云将积极支持其上市。

  “在这些模块孵化成熟，业务跑通之前，万科不会匆忙将其打包上市，而是等待市场给予一个合理的估值。”业内分析表示。