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上市仅8个月的金辉控股，以财务结构和运营效率等综合因素，成功获得三大国际评级机构的“大满贯”。

6月9日，惠誉将金辉的评级展望从“B”上调至“B+”，展望“正面”，并将金辉的高级无抵押票据评级从“B”上调至“B+”，回收率评级为“RR4”。而早在惠誉上调金辉评级前，另两家国际评级机构穆迪和标普都在金辉控股完成上市后首次给出或再次上调相关主体评级。

此外，2月金辉控股获纳入恒生综合指数成分股，又于5月被新增至MSCI中国小型股指数成份股名单中。这背后与金辉上市后不断调整财务结构，成功降至绿档，提升运营效率息息相关。

表：国际三大评级机构近期对金辉的主体评级情况

数据来源：公开资料、CRIC整理

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金辉维持相对合理的投资策略，监测显示，2021年1-5月通过招拍挂获取16块土地，拿地金额149.82亿元，规划建面190.3万平方米，拿地销售面积比0.73，略高于2020年的0.62；拿地销售金额比约为0.33，相对较低，主要是金辉在首轮集中供地中，拿地力度较小，仅于北京和重庆有所斩获，更多的是在徐州、泉州、惠阳等三四线城市拿地，控制了投拓风险。

拿地方式方面，金辉以公开拿地为主，同时也在不断拓展勾地、政企合作、并购和旧改等多元化拿地手段，2020年金辉新增35块土地，其中5块是通过提前设定条件获取的，4块是政企合作，其他75%均由招拍挂竞得。通过不断拓展多元化拿地方式，可以控制土地成本、分散政策风险。2020年末，金辉整体土储成本4740元/平方米，占当期销售均价的33.75%，叠加土储建面权益比高达78.26%，相应保障了后期的权益盈利空间。

2020年末，金辉的土储建面3072.74万平，满足未来3-4年的需求。区域布局方面，金辉聚焦“六大区域”的城市深耕战略，区域土储分布相对均衡。城市方面，金辉偏向选择省会及周边具备潜力的核心城市群，2020年末一二线土储建面占比67.38%，叠加前5重仓城市(西安、重庆、武汉、福清和福州)土储建面贡献47%，且均为住房需求韧性较足的核心城市，未来项目去化压力相对较小。

图：2020年末金辉土地储备区域分布（按全口径建面）

数据来源：企业业绩公告、CRIC整理

基于优质的土储及合理的区位布局，金辉合同销售依旧维持稳定增长，2020年实现全口径合同销售金额972.01亿元，合同销售面积692.04万平，分别同比增长9.39%和12.09%；近五年全口径销售金额的复合增长33.4%，明显高于TOP50的复合增速23.1%。

销售表现优异，一方面是因为金辉城市深耕优势显著，2020年单城市产能36亿元，其中合约销售额贡献****0城市占比72.82%。另一方面则归因于金辉的快周转战略。金辉产品结构满足短平快去化特征，四大产品线中面对刚需及刚改客户的优步和云著系占比近半；另外金辉建立标准化的开发流程，重点把控项目关键节点，产品标准化户型复制率由2019年的31%提升至2020年62%，通常拿地5个月内完成国有土地使用证、建设用地规划许可证及施工许可证的办理并开工，拿地后平均7.3个月取得预售证并实现首开，项目开盘后15-23个月左右竣工交付。

截至2021年5月底，金辉实现销售金额447.8亿元，同比增长70.2%;2021年金辉预计全口径推货1600亿元，其中住宅业态占比90%，叠加2021年上下半年金辉推货节奏四六开，主要集中于下半年，突破千亿指日可待。从长远来看，金辉不会为了规模去盲目扩张。

图：2016-2021年5月金辉控股合约销售情况

数据来源：企业业绩公告、CRIC整理

金辉追求有质量的增长，销售稳增长的同时，也兼顾维持适当的并表比率来实现利润的高增长。2020年实现营业收入348.8亿元，其中开发结转收入343.8亿元，同比大幅增长37.32%；期末预收账款690.87亿元，对当期结转收入覆盖倍数2.01，为后续结算提供保障。

盈利方面，2020年金辉实现归母净利31.3亿元，同比增速24.7%，盈利增速可观主要得益于期内结转的加速。利润率方面，2020年毛利率同比微增0.3pct至22.1%，净利率同比微增0.6pct至11%，归母净利率9%，处行业平均水平。

“三道红线”下，金辉主动降低对财务杠杆的依赖，至2020年底净有息负债同比显著减少23.8%至271.83亿元，并依托于成功登陆资本市场，提升了对常规融资渠道的议价，有效调整了债务结构。2020年末以信托为主的其他借款余额占比13.5%，同比减少19.6pct,带动期末加权融资利率改善至7.47%。另外，金辉通过以长换短的方式，缓解短期流动性风险，长短债务比优化至1.79。2020年末“三道红线”指标成功达至绿档，现金短债比1.38，剔除受限现金后的现金短债比1.1，净负债率较期初明显减少91.6pct至75.3%，剔除预收后的资产负债率69%，成为2020年新上市房企中唯二的绿档房企。

图：2017-2020年金辉控股的“三道红线”指标

无论是从土储规模、城市布局、权益比例，还是从财务结构等方面来看，金辉各方面表现较为稳定。在房地产行业内越来越多房企出现流动性风险的当下，维稳已经实属难得。近两年的金辉投资风格转为稳健，不断降低杠杆比率，并随着港股IPO打开境外融资渠道后，金辉可能会进一步加强对债务结构的调整，从而更好的保障企业长期发展。