近期易居房地产研究院与中房研协、中物研协在深圳同期发布了《2021年房地产上市公司研究报告》、《2021年物业上市公司研究报告》。通常房地产行业被认为是物业的上游产业，中国物业行业的发展历程也与中国房地产行业发展息息相关，本文将通过不同维度的对比折射当前两个行业所处的不同发展阶段与发展状况。

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       上市公司数量

  195家上市房地产企业 VS 46家上市物业服务企业

  1991年万科（000002）在深圳证券交易所上市成为第一家房地产上市企业，深交所第二家上市公司；1992年兴业房产(600603)成为首家在上海证券交易所上市交易的房地产企业（现已重组为“广汇物流”）。房企上市序幕拉开，截止本次研究，沪深上市房企共有105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。

  与2020年相比，纳入研究的上市公司新增9家，剔除16家（剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等），总数净减少7家。

  2014年彩生活（01778）在香港联交所上市，开启物业企业对接资本市场先河；2018年南都物业（603506）成功在上交所上市，成为A股物业第一股。截止本次研究，沪深上市物企4家，在港上市物企42家，合计46家。

  截止当前，2021年已经向联交所递表的物业企业有20家（见图1），还有2家物业企业，阳光智博服务与长城物业已经向中国证监会提交申请，拟在香港上市。预计截止到2021年末，上市物企数量将达到70家以上。

图一

  可以看到，自1991年起房地产企业经过30年的上市发展，遭遇经营风险、转行退出，当前已经进入相对饱和和净减少阶段。而自2014年起步的物业企业上市浪潮正当其时，未来几年还将是物业企业持续上市的高峰时期，长期来看，作为可以持续百年经营的行业，预计在10-15年后，物业上市企业数量将会超过房地产企业。

  2

  资本市场表现

  房企跑输大盘 VS 物企跑赢大盘

  受2020年年初疫情影响，年中“三道红线”相关严格调控政策影响，多重因素导致房地产板块表现弱势。

  以2020年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌10.85%，对比同期沪深300指数全年累计上涨27.21%，申万房地产指数跑输沪深300指数38.06个百分点（见图2），在申万28个一级行业内排名靠后。

图二

数据来源：Wind、中国房地产测评中心

  港股方面，恒生中国（香港上市）100指数全年累计上涨1.97%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌23.62%，跑输大盘25.59个百分点（见图3）。两地房地产板块走势均弱于大盘。

  图3

数据来源：Wind、中国房地产测评中心

  虽然同样遭遇疫情，但物业管理行业凭借轻资产运营和疫情期间优异表现，赢得资本市场青睐，在恒指下跌之际，物业股价还在持续正增长，并于2020年8月到达阶段顶峰。总体来看，自2020年以来，物业管理行业股价综合看涨，上市物企普遍跑赢大盘。截止到2021年5月18日，相较2020年初，物业板块股价涨幅达35.5%，明显高于恒生指数1.4%的涨幅。（见图4）

  图4

注：为保证数据连续性，以 2020 年以前的 24 家上市物企作为样本进行分析。                                      数据来源：中物研协、企业年报

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  市盈率表现

  房产估值较低 VS 物企估值高企

  从房地产板块的估值水平看，主要由于房地产行业监管限制政策过于频繁，导致投资者对于房企未来现金流看法较为负面。同时，由于房地产行业杠杆较高，周期波动性较大，导致贴现率较高。两者叠加使得资本市场对于房地产板块估值持续偏低。自2017年以后，房企估值水平逐渐走低（见图5）。

图5

数据来源：Wind、中国房地产测评中心

  从物业板块的估值水平看，由于物业行业现金流良好、抗风险能力强，又可类比SaaS模型叠加增长方式，且在关联房地产集团支持及自身拓展能力、拓展边界打开之下，物业企业未来3-5年增长可期，资本市场对物业服务企业的估值显著较高。

  截止到2021年5月18日，45家上市物企市盈率均值为32.4倍，中位数26.4倍，显著高于同期关联房企的市盈率均值6.4倍和市盈率中位数5.0倍。物业板块相对关联房企溢价超过5倍。

图6

数据来源：中物研协、企业年报

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  市值表现

  如果我们将上市房地产企业与物企市值进行混排，2021年5月有11家物业企业能进入排名前50强，而上一年2020年5月只有6家物业企业（碧桂园服务、雅生活、保利物业、招商积余、绿城服务、中海物业）进入前50名，较上一年增长5家（恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务、金科服务、旭辉永升服务）。（见图7、见图8）

 图7

 数据来源：中物研协、企业年报

图8

 数据来源：中物研协、企业年报

  典型如碧桂园服务，混排之下，2019年碧桂园服务市值大致在20名开外；2020年，碧桂园服务排名挺进至11名，2021年5月碧桂园服务市值已经跃升至前4名，甚至超越了关联地产集团碧桂园集团。

  5

  营收增长表现

  房企增速下降趋势 VS 物企加速增长

  国家统计局数据显示，2020年商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额达17.4万亿元，同比增长8.7%。总体看来，在“房住不炒”的大背景下，房地产行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。（见图9）

  图9

 数据来源:企业年报、中国房地产测评中心

  2020年，房地产开发业务收入均值为274.96亿元，同比上涨1.84%；增速处于下降趋势。

  而物业企业仍在资本市场加持助推下快速扩张，加上多元化业务组合的持续深挖等因素，物企业绩加速增长。2018年至2020年45家上市物企营业收入总值由700.4亿元增长至1350.6亿元，均值由15.6亿元增长至30.0亿元，复合增长率38.9%，上市物企营业收入持续保持高增长。（见图10）

图10

数据来源：中物研协、企业年报

    2020年有4家物企营收超过百亿（碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活），13家物业企业营收超过30亿。世茂服务、雅生活服务等营业收入增速超过90%。

  在营收发展指引方面，物企提出保持高增长目标，预计营收或业绩增速高于40%是物企追求的增长常态。例如，碧桂园服务提出五年营收超千亿的目标，2020至2023年营收增速超过50%。世茂服务力争未来三年营收和规模实现五倍增长。

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  盈利增长表现

  房企盈利增长放缓 VS 物企盈利高增长

  近年来，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业整体规模增速明显放缓。销售增速放缓的同时，前期部分房企高地价项目进入结算，叠加“限价”影响，房企的利润空间受到挤压，2019年开始成为房地产行业利润增速拐点。

  2020年，上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个百分点；除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑（见图11）。

图11

数据来源:企业年报、中国房地产测评中心

  2018年至2020年45家上市物企毛利均值由3.7亿元增长至8.3亿元，净利润均值由1.7亿元增长至2.6亿元，复合增长率分别为47.3%和62.5%，当前仍保持高速增长。（见图12）

图12

数据来源：中物研协、企业年报

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  面积增长表现

  房企土储控规模 VS 物企管理面积大扩张

  从土储情况看，2020年，30强上市房企总土储建面206552.3万平方米，同比微增0.13%。分梯队来看，10强上市房企土储建面2020年同比减少5.98%，这主要源于部分10强企业出于控规模、降负债、优化土储布局的考虑，主动控制土储规模（见图13）。11-30强上市房企对于规模增长诉求更强，2020年同比增加9.11%。

图13

数据来源：中物研协、企业年报

  2021年住宅供地“两集中”政策出台，4个一线城市和18个二线城市将集中供应土地。土地拍卖逻辑与现行模式发生根本性改变，可以预计新政策的出台，后续还将对房企的发展格局和发展方式产生重要的影响。

  对物业管理行业而言，规模扩张仍是物企的发展重点。2018年至2020年持续披露合约、在管面积的32家上市物企持续提升，在管面积连续三年保持高于30%的增速，至2020年在管面积总值达到36.6亿平方米，在行业中的市场份额约为12%。2020年合约面积达61.7亿平方米，较上年净增13.8亿平方米，同比增速达28.9%，绝对量和增速均取得显著增长。（见图14）

图14

数据来源：中物研协、企业年报

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  行业发展阶段状况

  平稳发展无增长阶段 VS 高速发展黄金时期

  可以看到，从“黄金时代”走向“白银时代”，在强力政策调控之下，当前中国房地产行业“稳”字当头，已进入平稳发展阶段。房地产行业已不再是简单的开发商结合体，房企正由单一的角色向多元化复合角色转变，服务范围也在不断扩大，从社区到城市，从单点向产业链上下游延伸，甚至跨行业发展。

  而中国物业管理行业当前正处于“黄金发展”时期，多项政策积极支持物业企业做强做大，推动物业服务线上线下融合发展，鼓励物企探索“物业服务+生活服务”，满足居民多样化生活服务需求。在资本和政策的加持下物业企业当前正处于规模持续扩张、高增长时期。

  操盘面积TOP20房企及其关联物企在管面积

 数据来源：中物研协、企业年报

  土储面积TOP20房企及其关联物企在管面积

 数据来源：中物研协、企业年报

  不容忽视的是关联房地产集团对物业企业的发展推动仍至关重要。在战略重心倾斜、财务人力资源支持、品牌加持、集团资源整合赋能等多方面，关联房地产企业仍然是物业企业未来竞争力最强的推动因素。