依据2019年底前上市的房地产公司各项评价指标在2020年的变化情况，进行市值管理水平评价。剔除当年新上市的企业和ST公司，最终纳入评价样本共252家，其中开发公司199家，物业类上市公司27家，服务类26家。

关于上市公司市值管理水平的评价，先依据RMVM指标体系（详见说明），对每家公司进行评分，再按最终得分距差，从高到低划分为ABCDE五个等级水平，其中A级为优秀。2020年本报告公布管理水平的分级情况，并对选A级企业的名单进行发布。

1.  市值管理水平分级情况

根据测算，2020年中国房地产上市公司市值管理水平总体有待提升。2020年市值管理水平达到A级的公司共29家，占比11.5%。C级以上（含C级）的共166家，占65.9%。C级以下的86家，占比34.1%。

2.  开发类上市公司市值管理水平

其中开发类房地产上市公司主要集中在C级，共88家，占44.2%，达到A级的共20家。占比10%。

市值管理水平达到A级的开发公司，一般都是市值和资产规模大，在资本市场和实体行业运行时间较长的公司。

3.  物业类上市公司市值管理水平

物业管理类上市公司市值管理水平分化明显。其中，市值管理水平达到A级的共6家，占比最高，占到近四分之一。市值管理水平为D级的有8家，占到29.6%。

表 33 2020年中国开发类房地产上市公司市值管理水平分级

物业管理类公司市值管理达到A级的6家企业中，表现出明显的市值集中度，近年无论业务和市值都增长很快。

4.  服务类上市公司市值管理水平

纳入评价样本的27家服务类房地产上市公司中，市值管理水平总体不高，主要集中在C级以下，共18家，占69.2%。达到A级的共3家。占比11.5%。

服务类上市公司市值管理水平达到A级水平的都有明显的特征，基本都是一个具体领域有特色，且专注某一方向发展，并取得好成绩的企业。

评价思路与方法

关于上市公司市值管理水平的评价，也称为上市公司市值管理绩效评价，在近年已有的研究基础上，依据“行为—绩效”分析框架，构建了中国房地产上市公司市值管理水平指标（Chinese Real Estate Listed Companies' Market Value Management，简称“RMVM”）。该评价体系结合房地产上市公司的市值发展规律，房地产企业经营与财务管理特征，将上海社会科学院市值管理研究中心市值管理的核心评价指标及思想运用于房地产上市公司评价，形成适合中国房地产上市公司市值管理水平的评价体系。

统计口径及说明

1. 本榜单是由上海易居房地产研究院与上海社会科学院市值管理研究中心联合发布。节选自《2021中国房地产上市公司市值管理研究报告》；

2.本榜单所称“中国房地产上市公司”为在境内外资本市场挂牌上市，主要房地产经营业务在中国大陆开展的房地产公司；2020年底正常上市，且在2021年4月30日前未被摘牌的上市公司；

3. 以房地产业为主营业务，一般房地产业营业收入占比不低于45%，包括个别占比不高，但房地产业务总收入在100亿以上的公司；

4. 房地产公司上市地为上海证券交易所、深圳证券交易所、香港联合证券交易所、美国

纽约证券交易所、美国纳斯达克证券交易所和新加坡证交所；

5. 如果一家上市公司同时在两个以上交易所上市，则合并统计为一家公司分析；

6. 本报告最终选取样本292家公司，可能存在符合标准但没有选到的公司；

7. 市值增长的计算，是以2019年底挂牌上市的房地产上市公司为样本，共263家，不含

2020年新上市的企业；

8. 市值管理水平的评价，为2019年底前上市的公司，并剔除 *ST类公司，且于2021年4月30日已公布年报的公司，纳入分析样本的共计252家。