中国奥园“2021年是成立25周年，也是新发展阶段的里程碑之年。2021年，中国奥园的销售目标是1500亿元，希望实现可持续、高质量发展，早日跻身世界500强企业。”

　　3月30日，中国奥园召开2020年业绩发布会，董事会主席郭梓文在业绩会上如是表示。

　　特殊时期影响下的变局之年，中国奥园超额完成全年目标，录得物业合同销售1330亿元，同比增长13%，稳居全国房企30强。

　　土地布局方面，中国奥园已完成“布局—聚焦—深耕”全国化布局，由区域性房企成长为全国性规模房企。中国奥园拥有约370个项目，分布95个境内外城市，土地储备总建筑面积达5,718万平方米，计入城市更新项目后的总货值约12,938亿元，足够未来四至五年的发展需要。

　　进入2021年，中国奥园主动求变，调整管理架构和业务规划。郭梓文透露，今年将强化总部对城市公司的直接管控地位，集中资源建立20余家区域/城市公司，打造年销售100亿至200亿元级核心城市公司，成立悦康控股全面统筹非房产业，与地产主业形成双向赋能。

　　回款破千亿明年三道红线全达标

　　即便在特殊时期影响之下，中国奥园各项关键指标仍表现出较强韧性。

　　盈利能力方面，中国奥园2020年实现物业合同销售1330.1亿元，同比增长13%；营业额同比增长34%至677.9亿元；净利润为70.5亿元，同比增长35%；净利润率为10.4%；归母净利润同比增长41%至59.1亿元。每股基本盈利为人民币218.8分，同比增长40%。

　　强劲的业绩增长下，中国奥园保持稳定宽裕的派息政策。郭梓文在会上表示，2021年适逢中国奥园成立25周年，集团董事会建议派发末期股息人民币66分，合共每股派息人民币77分，同比增长40%。

　　在调控加码下的管理红利时代，许多头部房企都在进一步寻求平衡，一方面希望释放房地产行业的能量，同时又尽量提升资金风险防范能力。

　　一直以来，中国奥园贯彻审慎的资金管理。2020年成功发行12.3亿境外美元债及人民币37.2亿元境内公司债，并获10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。

　　截至2020年底，中国奥园授信额度总额约2550亿元，其中尚未使用的授信余额为1348亿元；总现金约700亿元，现金短债比1.3倍，足够覆盖短期借贷。

　　在融资趋严的背景下，销售回款率是保障充足的现金流、提高公司抵御风险能力的重要指标。报告期内，中国奥园全口径销售回款1131亿元，回款率约85%，回款首破千亿。

　　中国奥园集团执行董事、联席总裁马军称，在目前“三道红线”下，房企的反应都是要狠抓营销去化和回款，同时降低成本，较为严格地控制支出。马军称，未来地产行业的利润率下行是一种趋势，所有的开发商都会维持一定销售额，不断优化本身的经营水平以达到降负债的目的。

　　从“三道红线”来看，集团执行董事、联席总裁陈志斌称，公司的财务指标在2021年到2023年将持续优化，负债率会持续下降。目前，中国奥园的现金短债比为1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率78%，净负债率82.7%。

　　陈志斌预计，有信心在2021-2023年间，每年的有息债务比例下降不低于5%，未来每年净资产复合增长率不低于15%，在2022年之前，公司“三道红线”将全部达标。

　　拥有60个旧改去年转化10个

　　2021年是“十四五”开局之年，国家报告中对城镇化和城市更新做出了明确阐述，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，常住人口城镇化率提高到65%；发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　截至2020年12月31日，中国奥园拥有约370个项目，分布95个境内外城市，土地储备总建筑面积达5,718万平方米，总货值约6,208亿元，计入城市更新项目后的总货值约12,938亿元，足够未来四至五年的发展需要。

　　早在2011年，中国奥园就抢先布局城市更新业务，发展至今已形成科技、健康、文旅、商业、美丽产业、教育、体育、跨境电商、现代农业等复合产业的“奥园旧改模式”，为实现土储扩容和利润水平的提升提供源源不断的动力。

　　2020年，中国奥园城市更新业务加速转化，利润进一步释放。2020年成功转化10个城市更新项目，其中 8个转入土地储备，可售货值约人民币 382亿元。

　　截至2020年12月31日，中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计可为集团额外提供可售资源约6,730亿元，其中大湾区占比97%。

　　中国奥园高级副总裁陈嘉扬表示，未来3年城市更新项目预计转化可售货值1,600亿元，预计平均毛利率为35%至40%，净利率15%至20%。

　　提及今年的拿地预算，马军表示，“房住不炒”和“因城施策”的主基调下，集团拿地布局会更加灵活和精准，今年拿地金额不超过销售额的25%。

　　打造年销售百亿级城市公司

　　郭梓文介绍道，2021年是中国奥园25年发展的里程碑之年，也是迈向世界500强的开局之年。关键之年，中国奥园稳中求变。

　　今年1月份，中国奥园集团成立悦康控股集团，命名为“悦康生活板块”，统筹非房业务。具体包括大健康、医美、科技、文旅、商业运营、物业管理。房地产板块则被命名为“幸福人居板块”，包括住宅、商业、城市更新及国际。

　　郭梓文表示，非房板块对主业形成了协同效应，给城市更新赋能。中国奥园将逐步增加投资性物业及其他资产业态等的投入，持续提高多元化收入，预计2020至2023年年复合增长率约50%。

　　值得注意的是，中国奥园也在房地产板块进行了组织架构调整，地产开发业务统一至集团总部管理，实行直接强管控。据了解，此次架构调整后，中国奥园的地产开发业务将从原先的“集团总部-二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控模式，调整为以“集团总部-城市公司”的二级管控为主，华南大湾区、西南等重仓区域实施“集团总部-区域公司-城市公司”三级管控模式。

　　在地产开发业务收归大集团后，马军和陈志斌被任命为中国奥园集团联席总裁，全面负责集团地产板块业务开发及运营管理。

　　马军指出，优化组织后，中国奥园预计经营指标较原定增加约5%，实现增量、增利、增效、降费用。他还透露，在组织调整的基础上，中国奥园对地产开发业务进行了区域整合，以城市公司为单位，缩减后建立20余个区域/城市公司。要求区域/城市公司每年的销售额不低于50亿元，同时打造销售额超过100亿元至200亿元的核心城市公司。