中国奥园为实现2023年冲击世界500强的目标，自今年2月份开始便进行了一系列的组织架构调整，包括划分房地产板块、非房地产板块，将地产集团、商业地产集团收归大集团，重新任命管理人员等。但在大刀阔斧改革之际，中国奥园2021年的增长却相对保守。

　　与大部分房企一样，中国奥园将新一年的规模增速定在了10%左右的水平。2020年，中国奥园实现物业合同销售金额约1330.1亿元，同比增长13%，超额完成原定的1320亿元年度目标。2021年，该公司销售目标定为1500亿元，同比增长12.77%，增幅略低于上一年。

　　中国奥园高级副总裁陈嘉扬表示，公司2021年前两个月完成销售180亿元，有信心完成全年销售目标。2021年可售资源约2200亿元，前三季度的供货接近全年的80%。

　　购地预算控制在销售的25%

　　自“三道红线”融资新规实施以来，每一家房企在制定销售计划的同时，也无可避免地要为不踩线而对公司发展进行调整。

　　截至2020年12月31日，中国奥园剔除预收款项后资产负债率为78%，同比减少3个百分点，但仍踩线；净负债率为82.7%，已连续两年上升，2018-2019年分别为58.9%、74.9%；现金短债比率为1.3倍，2018-2019年分别为1.7倍、1.6倍。

　　中国奥园联席总裁陈志斌称，接下来中国奥园将通过促回款、调节奏、降成本、快交付的对策来实现“三道红线”达标，“有信心在2022年之前完成全部达标的目标”。

　　据时代财经了解，2020年中国奥园已经在执行相关策略。其中，在促回款方面，2020年中国奥园回款率达到85%，较2019年提高了7个百分点；快交付方面，中国奥园拿地至开盘周期从2018年的8.2个月减少至2020年的6.8个月。此外，其还通过调整开发节奏，增加现金流。

　　2021年，中国奥园将在投资端放慢脚步，按照计划将购地预算控制在当年合同销售额的25%以内，即2021年拿地预算为375亿元，较2020年451亿元的权益地价减少近两成。

　　负债、净资产方面也有动作。2020年，中国奥园有息负债为1149亿元，2021年-2023年预计实现每年不少于5%的降幅。同时，将加快利润结转，增厚净资产。2020年，中国奥园的净资产为542.53亿元，2021-2023年预计实现年复合增长15%或以上。

　　后千亿时代，中国奥园对内部组织架构进行了一系列调整，包括划分房地产板块、非房地产板块，将地产集团、商业地产集团收归大集团等。此外，联席总裁马军透露，中国奥园还将设立20多个区域城市公司，要求每年的销售额不低于50亿元，同时尽快打造销售额超过100亿元至200亿元的核心城市公司。

　　马军称，组织架构调整的目的是为了增利增效降费用，根据测算，调整后，公司各项指标对比过去优化5%以上。

　　土储回归一二线

　　过去2020年，中国奥园净利润及股东应占净利润均实现了增长，前者增长35%至70.5亿元，后者增长41%至59.1亿元。

　　不过，中国奥园毛利率连续两年下滑，2018-2020年分别为31.1%、29.7%、25.1%；归母核心净利润率分别为8.3%、8.2%、7.2%。

　　陈志斌解释，毛利率下滑是公司城市布局的调整，为了加快三四五线城市的去化在价格上进行了一定让利，所以短期内会对毛利率产生影响。长远来看，随着城市能级的提高，以及城市更新项目的入市，毛利率可以回到比较高的水平。

　　年报显示，中国奥园2020年有近一半合同销售来自三四线城市，占比49%。合同销售均价已经多年徘徊在1万元/平左右，2017-2020年分别为10158元/平、10300元/平、10103元/平、10325元/平。

　　年内，中国奥园明显加大一二线城市布局，一共新增建筑面积约2015万平方米，新增可售货值约2426亿元，其中一、二线城市约占新增可售货值的70%。

　　城市更新项目也将是中国奥园改善毛利率的重要手段。截至2020年底，中国奥园土地储备总建筑面积达5718万平方米，总货值约6208亿元，计入城市更新项目后的总货值约12938亿元。

　　目前，中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4285万平方米，规划可售面积约2246万平方米，预计额外提供可售货值约6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，约6552亿元。

　　陈嘉扬透露，城市更新项目预计毛利率可以达到35%至40%，净利率15%至20%。

　　据陈嘉扬介绍，2020年中国奥园已经有10个城市更新项目实现转化，其中8个项目转入土地储备，带来可售货值约382亿元。未来三年，预计转化可售货值达1600亿元，其中2021年转化400亿元、2022年转化520亿元、2023年转化680亿元。

　　行政总裁郭梓宁称，中国奥园在获取城市更新项目中有一个特点，就是中国奥园长期以来拿地以收并购为主，在这过程中积累了大量的合作伙伴，包括国营企业、民营企业，这些合作伙伴也积极发挥了一些作用，中国奥园通过他们获取的旧改项目占比较高。