编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的创造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：合景泰富成都公司总经理唐凌先生。

  撰文 | 银涛

  出品丨乐居财经

▲合景泰富成都公司总经理唐凌

  在新房断供已久的高新大源版块，合景泰富·瑧林选择2021年春节档，亮相其艺术营销中心，3月住宅取证销售，备受行业内外关注。合景泰富被称为“城市商业发展的缔造者”，在成都开发运营的项目，均掷地有声。

  十多年前，合景泰富在成都的惊艳首作——誉峰，开启了西南**豪宅大平层的新时代；攀成钢地标环球汇天誉，吸引英国前首相卡梅伦来蓉主持奠基；金融城版块的城市名片誉峰综合体，堪称交子大道“合景泰富段”；诗意生活第二居所——云上旅游度假区，是万亩山湖一方院子的世外桃源……成都瑧林，是合景泰富继广州、深圳之后全国第三座臻（瑧）系作品。仅169套住宅房源的瑧林，甫一亮相，精准意向购房者纷纷登记验资；作为480万起的精装豪宅，竟有248组客户登记摇号、开盘选房。

▲合景泰富成都公司总经理唐凌

  合景泰富是怎样的独特的开发和运营方式，让项目开发和城市运营结合得浑然天成？从誉峰、天誉、云上，到瑧林，让购房者执意追随的合景泰富产品特质和生活方式是什么？乐居财经对话到合景泰富成都公司总经理唐凌， 深度了解一直坚持开发物业和经营性物业并重的合景泰富。

  产品承载行而上的生活

  高新大源版块已然成熟，供地稀缺。合景泰富2020年5月拿下瑧林项目所在地块，是大源自2016年以来供应的第三块住宅用地。地处天府三街的瑧林，可以说是大源核心片区的最后一块拼图。在臻林项目，商业占比不少于51%，而且合景泰富需自持50%以上的商业，同时商业部分有严格的产业要求。

  “商业自持和运营，对我们来说没有压力。”唐凌认为商业部分是合景泰富的擅长之处。15300方的商业自持在唐凌的计划中安排得井井有条，分为自持的潮牌酒店MUSTEL，以及商业街。

  在交子大道“合景泰富段”，合景泰富的商业生态构建步步为营、推进稳健。涵盖写字楼、购物中心、公寓、酒店、住宅等多元业态的超级综合体，是金融城首屈一指的时尚消费中心。这样的超前设计和深度运营，以誉峰荟聚的城市精英拉开序幕。

  合景泰富进军文旅地产的首作云上旅游度假区，唐凌担任了第一任的总经理。“当时云上项目首开，通过誉峰业主圈层就去化了超过一半。”唐凌认为0到1很难，从1开始圈层裂变形成了云上独特的邻里和社群关系。“云上最有竞争力的是圈层”。很多金融家、企业家、艺术家是其忠实粉丝，而云上构建的文化、田园、康养、运动、颐居、度假、教育等多维度的生活体系，让“村民”们在邻里关系的共同经历中增加粘性。

  而瑧林的购房者，最看重的也是合景泰富在产品的载体上，给业主带来的不再是水泥味道的生活。“整个产品目前是集团标杆项目。”总结之前的经验，唐凌把瑧林项目的会所、健身房、图书馆、会客室都放在酒店，在保证业主动线流畅的前提下，让社区配套与周边产业的融合。在服务品质提升保障的同时，也给配套产品带来更强的生命力。

  多元化发展排头兵

  成立已25年的合景泰富，选择开发物业和经营性物业并重的发展模式。在成都，从住宅开发到商业运营，合景泰富都有极为成功的案例。作为城市综合运营商，地产、商业、产城、教育、酒店、长租公寓、文旅、大健康等业务板块都是合景泰富的长板，走在了房企多元化业务发展的前列。

  合景泰富在成都案例级别的经营，更在于跨行业和跨业态的相融与贯通。高端居住人群、写字楼人群与酒店、购物中心的连接，悠方、魔方差异化打造，两类客群有效互补，形成了金融城最核心的消费配套资源。

▲合景泰富成都公司总经理唐凌

  “在云上，教育和旅游也形成闭环。”唐凌介绍到，由日本幼儿园设计大师日比野拓亲自设计的金苹果森林幼儿园，是面向幼儿的户外拓展基地。合景泰富旗下旅游产业组成的特色版块，除了常规国内、境外旅游之外，还与学前教育整合在一起，结合云上小镇金苹果游学营地，形成游学上的闭环。

  “国际知名大学的教育品牌，也将与合景泰富合作打造教育旗舰。”唐凌笑着透露到，成都是该教育品牌首批的意向落地城市。

  合景泰富旗下有国外合作的五星级酒店和自有品牌酒店，从2000年初就与国际酒店管理集团合作，自有品牌木莲庄酒店规模已突破50家。在成都，有金融城的W酒店、云上木莲庄酒店、大源MUSTEL酒店。

  “国际知名的康养设备运营商与合景泰富有两个试点，一个在广州，另一个在成都云上小镇。”唐凌介绍到，云上的活动中心已经开业，康养设备全部到场后今年底会全部呈现，云上项目门诊部将加入四川著名三甲医院医联体系。唐凌的规划中，康养+医疗的融合，世外桃源的生活更有保障。

  合景泰富25年的经营性物业运营能力，打通了地产行业上下游的众多产业链，让居住人群在不同业态中的真实生活动线，有了闭环的链接。

  经营者逻辑与强效运营

  在城市的核心区域、核心地段打造地标级作品，是合景泰富对市场拓展的认知和共识。因为这样，才能实现超过市场平均盈利水平下稳定的规模增长。在合景泰富任职14年的唐凌，对这样的城市经营思路贯彻始终。

  以瑧林项目为例，因为住宅的限价和超过50%的商业自持， “自持的商业部分让企业有2个多亿的资产。”唐凌认为转型比较成功的开发企业，资产运营实力强劲的情况下，可以做资产证券化（REITs），换取现金流。“按照估值，如果做经营物业贷款，可以有1.5个亿左右的资金补充，而且是较低利息。”作为城市经理人，唐凌的账算得很仔细，这样可以补充和改善城市经营的现金流状况。

  而合景泰富资产运营的实力来自于，历经十几年搭建的商业体系。“我们的商业标准化跟其他企业的标准化的产品不太一样，是标准化里面的个性化选配。”在集团的标准中，分了这样三个系列：商业分为悠方、摩方、悠方天地。悠方是轻奢，摩方是时尚，悠方天地偏社区。

▲合景泰富成都公司总经理唐凌

  “建筑框架可以标准化，从产品维度就需要个性化。”唐凌认为需要根据客群维度的不同、商家类型的不同，个性化处理建筑立面、细节设计、体验场景。

  合景泰富在多业态复合状态下强运营效力，产品打造之初就从底层构建来承载，练就了经营性物业的运营实力。同时，对合理盈利率的稳步追求，保证了企业的良性循环。

  成都市场的消费者剩余

  合景泰富在成都发展步调不算快，但胜在“稳”。而唐凌对成都这个城市不仅了如指掌，更是见解独到。

  他认为成都的施政政策很值得研究，政策的核心是人口导流和产业的导入。”虽然购房资格被限制住，但进入成都的门槛不高，吸引年轻人落户扎根。“从经济学的角度，可以说是形成了消费者剩余。500万的房子300**买到，其他的钱、这一生的时间和家庭孩子，就在成都消费和生活。”唐凌分析到。

  “未来城市的活力，取决于人口。”唐凌认为成都的城市管理者，把人口作为了城市长期经营的纬度。限制房价的同时，刺激了消费内循环和增长。为成都的商业地产运营者，带来了持续的消费活力和发展机会，这也是城市GDP增速保持高位的重要因素。

  而成都双中心环状发展，让地段优势更加明显，容易形成规模化开发和集中效应。“优质地段的高端项目，出货快售罄快，现金流快速回正。可以降三费，降资本化利息。”唐凌认为这样的去化活力，也是成都地产开发的优势所在。

▲合景泰富成都公司总经理唐凌

  被问及合景泰富未来关注成都哪些区域，唐凌毫不犹豫的答出天府新区和东部新城以及双流。

  在成渝双城经济圈战略发展的进程中，以合景泰富地标级项目打造和运营能力，成都更多区域将会出现拥有合景泰富独特气质的高端生活、消费场景。