胡宇宙：从守业到创业-乐居财经

胡宇宙：从守业到创业

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地吕秀伦 1.8w阅读 2021-03-23 18:11

乐居财经吕秀伦发自北京

西装革履，标配公文包，炯炯的眼眸透露出一种锐利进取。很难想象坐在眼前的这是一位花甲之年的地产老兵。

作为一位地道香港人，谈吐间，胡宇宙并未出现浓厚的港腔。“回北京，去香港。”一个“回”字，道出他对北京的情愫，“北京是我的第二故乡。”

在这里，他奋斗了20年。于北京地产界而言，他是高端别墅市场拓荒者，缔造出丽斯、丽高、丽宫、远洋LAVIE等顶豪佳作；于胡宇宙而言，北京造就了他在地产界传奇地位，他被誉为“地产营销教父”、“豪宅字典”、“地产老江湖”。

1995年起，他先后就职于长江实业、新世界、远洋集团等房企，工作地点也从香港辗转北京，亲历了中国房地产市场从空白到黄金时代的整个过程。

2018年，他动了退休的念头。是年，他的职业经理人生涯画上圆满句号。

不料，20余年地产戎马生涯，造就了他对地产的执念。此时，他发现自己已然停不下来。凭借着敏锐的市场嗅觉，独到的眼光，使他不能错失此次良机。

老骥伏枥，志在千里。同年，他决定复出，以富昌物业亚洲发展有限公司（以下简称“富昌”）执行董事的身份，转战柬埔寨房地产。

转战柬埔寨

“柬埔寨的房地产市场如同1999年的北京，一片空白，市场需求量大。”胡宇宙去柬埔寨的初衷是退休后来做点投资。

没想到的是，柬埔寨的房地产市场深深吸引了他，硬是从“买房人”转变为“卖房人”。

此后两年时间，他的身份也经历了从甲方转变为乙方，做起了地产项目代理。

这是需要勇气的，多年来习惯于甲方房企工作，沙场点兵是常态。而乙方代理则又是一种工作方式。彼时，胡宇宙从未有过乙方代理工作经验。

“2018年我们开始接触海外房产，对于柬埔寨整个房产链条是陌生状态的，以及在当地的各项关系并未建立。因此，从代理业务起步，去学习当地项目开发的链条，但最终的目标还是做房地产开发。”胡宇宙解释说。

2020年底，在柬埔寨蛰伏两年的富昌，瞅准时机已成熟，便即刻介入到房地产项目开发中。

纵横地产江湖多年，胡宇宙不会无故选择东南亚国家柬埔寨。在他看来，做欧美房产投资，一般都是移民为主、教育为辅的心态。

投资亚洲的国家具有纯粹性，很少人会选择移民亚洲国家，进而投资者会更多考虑到稳定性、安全性、回报率。

凭借胡宇宙敏锐捕捉力，在调研多个亚洲国家后，基于多项数据，他认为柬埔寨是海外房产投资置业最佳目的地之一。

“目前，柬埔寨房地产市场处于刚起步阶段，市场空间大，可操作性强。东南亚其它国家首都的房价都在5-6万元/平，未来升值潜力小，金边房价在2万元/平。”胡宇宙心中有一杆秤，“我们把项目选择在升值潜力大的柬埔寨首都金边，其它城市暂不考虑。”

金边678平方公里面积仅占柬埔寨国土面积的0.4%，但人口却高达300万，占据了柬埔寨15%的人口，人口密集程度可想而知，房地产市场还要很长时间去开发。

此外，他选择投资金边还有两大原因：

一方面，政治稳定，经济发展势能强。柬埔寨国内多种产业开放对外，吸引大量外资入场；柬埔寨石油资源丰富，储量是迪拜的二分之一；人口红利，30岁人口占到总人口70%。

另一方面，回报率高。“目前柬埔寨房地产市场有15万套的需求，但只有2万套房子的供应，市场严重供小于求。去年，金边房价有16%-17%涨幅，租金回报率在8%左右，加之柬埔寨是国外市场，属于美元资产，资产会有6-7%保值。综上，回报率在30%以上。”

110万外籍人口是柬埔寨购房的主力。令胡宇宙兴奋的是，购房主力正在转向柬埔寨国内人口。2020年疫情影响下的柬埔寨房地产市场业绩斐然，当地购房者由原10％-20%比例上升到50%。

他对未来更加自信，“未来二手房转让还是需要当地人口作为支撑，但2020年的市场表现超出预期。”

笑傲京城豪宅江湖

30年来的从业经验造就了胡宇宙对柬埔寨地产市场的准确预判。而胡宇宙在房地产领域的建树远不止于此。在北京，他以“拓荒者”身份出现在豪宅江湖。

亚洲金融风暴前夕，香港房地产行业发展并不景气。也正是如此才给了他一个锻炼的机会。“没人干的我干，干就认真干好。”胡宇宙曾说。1995年，他进入到香港top级房企长江实业。

1999年，他被调配到北京，30多岁的他意气风发，带着一股冲劲闯荡京城。同年，他从长江实业跳槽到新世界，而刚一到新公司就被发配到京郊“拓荒”。

那是新世界在北京的第一个别墅项目丽斯花园，位于顺义。上班第一天，胡宇宙接到指示，这个对于公司非常重要的项目要开盘，需要调配人手过去。胡宇宙一马当先，从市区转战京郊开疆拓土。

这是一场“无间道”，这一去他就一发不可收拾。从丽斯花园之后，他又一步步将丽高王府、丽宫别墅推向市场高潮。

彼时，单在北京中央别墅区，胡宇宙就运营超10个别墅项目，堪称高端别墅领域的“教父”级人物。

“在港资背景下工作性质更像是‘守家’、‘看家’。”胡宇宙说，远洋集团的工作经历是一个分界点，同时也是他职业生涯的又一高峰。

2006年，胡宇宙加入远洋，正值远洋启动向高端产品领域转型的战略之年。

在新世界时，胡宇宙多以后期的市场营销为主，项目前期产品工作参与较少；加入远洋后，他操盘第一个别墅项目远洋LA VIE，能够从前期规划、景观设计、户型研究、设备材料的选择等开始，按照市场和客户要求做定位，全链条的工作让胡宇宙感到格外的兴奋。

处女座的胡宇宙是一个对工作执着、对产品要求完美的偏执狂。在远洋LA VIE规划前期，他将办公室安排在工地上，每天只要有时间，便到工地走一圈，熟悉工地上的一草一木，感受着这片土地的变化。

2011年，他负责的远洋LA VIE、远洋天著、远洋傲北三大高端别墅项目全面入市，接连在北京高端别墅市场掀起**别墅的完美风暴。

此后，在不同房企平台，胡宇宙操盘出九章別墅二期、中国大院等多个**别墅项目。

从拓荒者到引路人

在北京20余年的工作中，胡宇宙所在的每一个项目几乎都是京城别墅界的**之作。而让他感到欣慰的是，在这样的工作旅程中，很多高端客户和他成了朋友。甚至有人认为“胡宇宙”招牌就是品质的保证。

正是对于北京感情的深厚，在谈及对柬埔寨金边、中国北京的感情时，胡宇宙坦言，“北京是我的第二个家，至今我的人生有超三分之一时间在北京度过，是现阶段在柬埔寨工作经历无可比拟的。”

“用心去做，做到最好。”是他的座右铭。对于工作的热情，他并未受到地域的影响，同样倾注到柬埔寨项目上。在谈话中得知，自去年7月，加上疫情影响，他一直在广东、北京等地为柬埔寨项目奔波。

他曾说，产品研究一刻也不能停，因为市场是变的，客户是变的。

在胡宇宙看来，将80%的精力放在做事上将会使自己问心无愧，20%的精力则是用在经营做人，而一个人的力量有限，做大事还是要靠团队、朋友。

此前，他喜欢的一项运动就是足球，胡宇宙认为，“足球是一项集体性很强的运动，除了锻炼身体还能增强团队的凝聚力，是一举两得的事情。”

如今，高强度运动的足球他也不再踢了，在地产圈新生力量辈出的时代，他已不再风华正茂。

此时，他担起了“引路人”的角色。“身体上与以前相比，有些力不从心。”胡宇宙感触颇多，年轻人有的是冲劲儿，我有的是经验。

“搭档以年轻人居多，大多在30出头的年龄。”他说，用自己的经验，将这一批年轻人带出来，未来他将退居二线，不再占据主导地位。

是金子到哪里都会发光。如今，他在柬埔寨房地产市场也已功成名就，堪称为柬埔寨的“地产营销教父”。

不忘初心，方得始终。从香港到北京再到柬埔寨，胡宇宙没有退出地产，他的故事还在继续，正如名字“宇宙”二字，他的征程则是“星辰大海”。

来源：见地

作者：吕秀伦

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