乐居财经 杨宏彬 发自重庆

老股民都知道,炒股炒的是预期。利好一旦落地,大多两种走势,常见的是冲高回落,极端的也有“天地板”。

不过,这次迪马股份(600565.SH)没走寻常路。

年报披露后,次日开盘15秒内火速封死涨停,截止收盘还有超25万手封单,后劲儿相当强劲。

3月11日,迪马股份披露2020年年报的同时,也宣布了三位副总裁的上位。

2020年,实现营收212.71亿元,同比增加7.99%;归属于上市公司股东净利润18.03亿元,同比增长25.89%。

经罗韶颖提名,聘任何虎、张爱明、陈涵为公司副总裁,并兼任东原地产副总裁。其中何虎主要负责大运营;张爱明、陈涵曾就职于万科,分别为财务、人力资深高管。

算上东原地产总裁杨永席,而今“东原人”在迪马股份的高管团队里已占四席。罗韶颖对迪马股份旗下地产业务,或有更高的期待。

 “新官”的首要任务

2020年,迪马股份实现营业收入212.71亿元,同比增长7.99%;归属上市公司净利润为18.03亿元,同比增长25.89%;归属上市公司股东净资产为107.75亿元,同比增长17.95%;加权平均资产收益率达到18.11%,同比增加1.54个百分点。

迪马股份的收入主要来源于房地产和专用车制造、产业发展三大业务板块。其中,来自房地产业及物业服务的营收为195.77亿元,约占主营业务收入的93.34%;专用车营收9.76亿元,占比4.59%;建筑装饰营收4.21亿元,占比1.98%;其他业务则营收2.97亿元,占比1.39%。

从各业务增速来看,房地产开发物业服务收入同比增长7.48%;专用车生产实现业务收入同比增长3.24%;建筑业实现收入同比增长86.43%。

但如果看盈利能力,房地产则稍逊其他板块。据披露,2020年公司的毛利为43.37亿元,2019年则为56.43亿元,下降了23.14%。其中地产业务毛利率为20.09%,同比减少8.48个百分点,是唯一毛利率下滑的板块。主要原因是该板块营业成本比上年增加了20.23%,营收却只增加7.48%。

与此同时,迪马股份2020年的预售房款约222.53亿元,同比微降约7.9%;而管理费用同比上升约31%至10.39亿元。

2021年,保持地产业绩增速、降控管理费用,以此提升毛利率水平,是新上任副总裁何虎、陈涵的首要任务。而张爱明的任务是帮助迪马股份消除“绿档”后的小隐忧。

绿档≠无忧

“三条红线”,即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100% 、“现金短债比”小于1。

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。

截至2020年12月31日,迪马股份扣除预收款后的资产负债率为69.14%,净负债率为48.21%,现金比为1.24,均未踩线,成为 “绿档”房企,有息债务规模年增速上限可放宽至15%。

相比2019年,迪马股份“救”了一根“红线”,彼时其现金短债比约0.99。

控制短债、增强现金流是提升该指标的关键。现金流方面,迪马股份录得经营现金流22.2亿,相较于2019年的4.68亿暴增374.32%,经营活动产生的现金流量净额连续六年为正。

截止2020年底,公司所持有的货币资金升至70.29亿元,短期有息负债约降至53.21亿元,同比下降16%。

不过,乐居财经发现,迪马股份少数股东权益占比及损益占比存在剪刀差。截止2020年底,少数股东权益约75.13亿元,占总权益的比例约41%;少数股东净利润约2.73亿元,占净利润的比例约13.15%;剪刀差约28个百分点。

另外,少数股东权益同比增长约27%,而分得利润却同比减少63%,二者出现明显背离。业内人士分析称,这类现象说明房企存在明股实债之嫌,以股权投资为名入股项目,但只拿固定利率回报,不承担亏损风险或分享利润。

现金短债比提升的同时,迪马股份有意调整债务结构。截止2020年底,其有息负债率19.39%,短债与有息负债比为33.22%,同比减少18.07个百分点,长短债比得到优化。

债务结构优化获得资本市场认可,报告期内成功发行中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划总计11.6亿人民币;获得上海证券交易所关于非公开发行住房租赁专项公司债券的无异议函;获得远东资信评估有限公司给予的主体信用评级AA+,评级展望为稳定。

相比之下,迪马股份的除预收款后的资产负债率略有上涨。2020年,该指标同比上浮26.44%至69.14%,虽然并未踩线,但距离70%的标准线已经非常接近。

“绿档”中的迪马股份,有息负债规模增长上限可达15%,但在融资成本方面仍有调控空间。目前整体平均融资成约8.69%。除发债之外,2020年,迪马股份获得两笔非金融机构借款,其中一笔8000万元,期限18个月,借款利率10%;另一笔6000万元,期限18个月,借款利率达12%。

分拆物业进行时

目前,迪马股份的房地产业务涵盖房地产开发,物业服务,绿化工程、建筑施工及装饰装修,商业管理等板块。年报中提到, 2020年物业板块开启发展新起点,业态多样全面发展,“物业板块实现客户服务满意度行业第二,蝉联行业前三的好成绩。”而在去年,迪马股份也把分拆物业上市提上了日程。

2020年12月7日,迪马股份发布公告,宣布旗下物业板块拟分拆到港股单独上市。拆分主体为重庆东原澄方实业有限公司(现称“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”,下称“东原仁知”)。彼时公告显示,公司成立时间2015年1月13日,注册资本为1999.47万元。

其实在官宣上市计划之前,迪马股份已着手资本的挪腾。2020年11月,迪马股份控股的东原地产退出东原仁知,退出前持股25.6033%,迪马股份间接全资子公司天津澄方持股比例从39.0103%上升到51.0435%。

腾挪之间,迪马股份借分拆物业犒赏高管。查,天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合作)公司持有东原仁知9.98%的股权,这家公司“潜伏”了12位东原核心高管。

其中包括东原物业集团常务副总经理范东、财务总监刘兴、市场总监申明伟、运营品质总监张莉、高端物业总监肖宇、武汉公司总经理梁金强等共12人。据查,范东认缴出资额115.148万元,持有该公司57.8633%股权;刘兴出资74.1649万元,持有37.2688%;其余等人持股0.05%-0.78%不等。

官宣之后,东原仁知的经营范围扩大,新增了物业管理,企业管理,停车场服务,餐饮管理,家政服务,园林绿化工程施工,酒店管理,住房租赁,房地产经纪等多项业务,注册资本由之前的1999.47万元增至5000万元。

目前,迪马股份全资子公司天津澄方持有其51.04%的股权,天津盛益合持有其9.98%的股权,栢天有限公司持有其25.41%的股权,嘉实物业管理持有其13.57%的股权。实际控制人为罗韶颖兄长罗韶宇,总股权比例14.8746%。公司股东中,栢天有限公司与嘉实物业管理均是成立于香港的公司。

数据显示,东原仁知2017 年度、2018 年度及 2019 年度归母净利润分别为 6.69 亿元、10.16 亿 元和 14.32 亿元,最近三年连续盈利,且呈上升趋势。同期,迪马股份净利润分别为95.38亿元、132.46亿元,196.97亿元,东原仁知净利占比分别为7%、7.67%和7.27%。