李斌：做深圳的“知心者”-乐居财经

李斌：做深圳的“知心者”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地陈靖 4.1w阅读 2021-03-10 19:06

·编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述建设美好生活的故事。本期嘉宾：中国金茂深莞公司总经理李斌先生。

撰文丨陈靖

出品丨乐居财经

可能是最了解深圳的金茂人

李斌一毕业就进入建筑设计行业，就职于华森建筑后接触的几乎全是房地产项目，可谓科班出身。

在接受乐居财经对话前，李斌刚刚从光明回来，鞋子上还有灰尘，而这灰尘，正来自于金茂于11月23日拿下的光明宅地。这是金茂二度在深圳拿地。

“看好深圳等一线城市。”这是李斌不止一次强调，经常亲自出现在深圳土地招拍挂市场的他，对深圳最近的市场了如指掌。

不仅是最近的市场，谈吐里，李斌更了解的是全貌的深圳、高速发展的深圳、地产史上的的深圳。想了解深圳地产的20年历史，找李斌谈一谈，他能如数家珍。

1997年，香港回归的那一年，他第一“认识”了深圳，是深圳的罗湖，繁华的国贸是他对深圳的第一印象；2000年，刚毕业的李斌就再次“认识”了深圳。从江西到深圳的列车上，龙岗平湖站走下一个魁梧的人，他就是青年李斌。他下车看到一片如同乡下的“荒芜”迹象，反差极大，心想这难道就是深圳？原来，他第一次看到的深圳还是“二线关”的关外区域，相当于“郊区”。

回想起来，他当年住下来的龙岗中心城，房价方才2000多元/㎡，对于一些经典项目如新亚洲花园等他依然有较深的印象。李斌可谓见证了深圳这一新区域发展的全部过程。深圳城市一体化发展的进程令人惊叹，对于光明，他也同样看好。因此，金茂在深圳的第二个住宅项目，可能就诞生在光明。为了得到光明大街南侧的11763.47㎡的土地，金茂花费了12.72亿元+12200㎡人才住房配建面积的代价。

最难项目：龙华“地王”金茂府

被问及最难的项目是哪个时，在李斌的第一反应就是龙华金茂府。他回忆道，2016年金茂和电建为了进入深圳市场，斥资82.9亿元。不仅拿地成本极高，且难度极大，作为深圳市商品房现售试点项目，房地产招拍挂市场的第一次暗标现场，金茂电建联合体比排名第二的投标者高出将近10亿。

为什么难？这块地的可售楼面价是6.1万元/㎡，而周边房价才5万出头。此外，密封报价现场，对于没有上限的竞标，也让各家竞争房企铆足了劲，足见拿地的难度之高。按照李斌的说法，这是他从业15年以来最难的项目。从金茂府的产品上来看，金茂深圳全体都对此也付出了极大的努力。

而值得欣慰的是，龙华金茂府在开盘后取得了不俗的销售成绩。

深圳高速的城市化成为房地产发展的机理

在李斌的印象里，2005年以前，深圳的房子是很难卖的。当时还有不少开发商用“买房落户”来吸引住房消费。而在2005年以后，深圳楼市一路高歌猛进，仅在2008年有一个短暂的下行期。

李斌认为，深圳的净人口流入一直在保持很高的水平，加上产业扶持到位，成为住房消费乃至房地产市场蓬勃发展的根本原因。以近10年来涌现的中兴、华为、华大基因、比亚迪等多个实力企业来看，深圳产业的发展可谓相当迅猛。

在政策加持下，深圳对人才的吸附力更强了，到深圳来参与工作的名校毕业生数不胜数，也为这座城市注入了新鲜的活力。

此外，深圳城市化进程也保持了很高的速度。对李斌来说，关内关外的变化实在太快，福田以西的区域发展几乎一天一变。“二线关”的逐渐消失也是因为城市发展一体化进程加快。他回忆当时的龙岗中心城，甚至一个大超市都没有；而现在，龙岗中心城的面貌足以媲美内地的省会城市，已经成为相当宜居的“后花园”。

“只要有好的产品就一定有机会”

李斌说，光看龙华金茂府的销售成绩，就知道深圳购房者的眼光极为雪亮。2000多万总价的房子，确实就是龙华房价的天花板，但依然能有如此亮眼的销售成绩，这跟房子的高品质密不可分。“在深圳，只要有好的产品就一定有机会”，他进一步说，这几年，深圳好房子的“产品力”逻辑不变。他的原话是，“在深圳你只要品质做得好，一定会有市场。”

但这两年政策环境变化较大，他也注意到了“限价”时代下，发展商其实也没有太大的动力去把产品做得更好。他提及前段时间前海的一块土地出让，一线海景的这块地在他眼里是近几年“最好的地”，金茂当时也有机会拿下打造成深圳第二个“金茂府”。在李斌的想象里，如果拿下前海这块地，装修五星级标准也是有可能的。

但是双限双竞的土地招拍挂市场下，“地价就已经是天花板”，因此也限制了发展商的手脚，只能做“中规中矩”的产品。

价格的限制让金茂光明项目成为毫无疑问的“倒挂盘”，金茂将以“悦系”产品来打造。李斌透露，光明项目也会坚持金茂的高品质，用材用料和园林等都会有金茂式的考究。

谈市场：东莞是去年全国最好的市场

基于对深圳城市发展的判断，李斌依然看好深圳西部的发展。光明在他眼里，是一条科技中轴线，产业发达的背景下，未来对于住房的需求将会“很旺盛”。他说道，深圳楼市“东冷西热”已经保持了很长时间，宝安沙井、光明等区域都是金茂比较关注的区域，按照李斌的原话，对深圳全覆盖参与，但西部之外，仍比较谨慎。

金茂对于临深区域也相当关注。李斌将东莞楼市称之为“2020年全国最好的市场”，且“没有之一”，他补充道。随着大湾区的规划利好，加上深圳严厉的限购政策下的需求外溢的背景下，东莞楼市的火热也是有迹可循的。未来三至五年，金茂在东莞也有百亿的目标。

千亿金茂的转身：从高端住宅制造商到中国城市运营商

谈到****个金茂府的时候，李斌如数家珍一般，带着骄傲来详细介绍了金茂高端住宅的无感空调、新风除霾系统等住宅科技。而基于金茂对酒店经营较深的经验，广渠金茂府从一出生就几乎“含着金钥匙”，金茂顺理成章成为了****个提出科技住宅概念的发展商，而广渠金茂府也在2011年入市就卖到了4万元/㎡的高价。“将产品做到极致”，成为了大家乃至金茂对自己的认知。

2017年开始，金茂也顺应市场，强调了快周转后上马多个“悦系”项目，这一转变给金茂拉上了更高的发展速度。

2018年，金茂进入“千亿俱乐部”。这些年，明确“城市运营商”这一定位后，不仅在土地招拍挂市场发力，在城市更新方面亦有深度的涉足。中国金茂累计布局了27个城市运营项目，中国金茂发布的最新公告显示，截至2020年12月31日止，该集团年度物业交付结算收入同比2019年度，录得约40%至50%的大幅增长。

城市运营项目了，李斌也给乐居财经介绍了长沙梅溪湖，他表示，这里目前已经是长沙房价最高的地方。作为金茂的第一个运营商项目，人工湖、艺术中心、住宅、学校、五星级酒店一应俱全，确切地打造出一个令人惊叹的新城；再有超过50栋写字楼构成的上海新外滩，也再次印证了金茂城市运营商的定位。

而说到旧改的时候，金茂仍在谨慎地摸索，李斌多次提到“安全度”这一词。央企对于资金使用、风控、审计等方面都较为严格，因此在旧改方面，在沉没成本方面保持谨慎。但李斌明确表示，金茂在龙华未来也会有自己的旧改项目。李斌表示，在今后的两到三年里，在旧改市场“金茂将有一些大的动作”。在深圳公开的招拍挂市场，金茂对住宅“不会放弃任何机会”，“全覆盖参与”，他强调。

在李斌的印象中，金茂一直都很稳健，但是也不会很焦虑。，基于稳健、健康的发展方向，在规模适度的背景下，坚持自己产品理念。对进入新城市的表达了谨慎的态度的同时，金茂也对一线城市和一些湾区核心城市保持较高的关注度。

金茂“已经很接近第一阵营”，他认为，金茂向3000亿靠拢并不是难事。

来源：见地

作者：陈靖

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