乐居财经 徐酒眠 发自郑州

      出身军队大院，少年时背包周游全国，20岁放弃稳定的公务员职位涉足商海，索克物业(832816.OC)实控人姜芳的身上有着“驴友”的一股敢闯劲儿。

       近两天，她拿下已破产公司的一处物业资产控股权便能看出。

       2月23日，索克物业(832816.OC)发布公告称，经公开竞价，公司以26.2万元的最高报价拍得洛阳康都置业有限公司（简称“康都置业”）持有的洛阳中原康城集团康桥物业管理有限公司（简称“康桥物管”）51%股权。

       经此交易，康桥物管大股东易主，从康都置业变为索克物业。康桥物管剩余两大股东为两个自然人，南学业、陈阿丽分别持股25%、24%。

       依托康都置业的物业开发，康桥物管服务项目大多集中在洛阳及周边。索克物业竞拍康桥物管过半股权，河南区域的在管面积也相应增加。

       而康都置业早在2016年8月就申请破产，4年多的“输送空白”，康桥物管的面积及收入均未在公告中披露，负债率高达87%，资产净额为7.2万元。

       索克物业花26.2万元拍下此资产究竟看中了什么？

       26万元拿下负债87%公司

       出走不利，索克物业集中精力在河南发力。

       姜芳投身物管行业超过22年，拥有索克物业98.2%股权，不甘于仅在郑州做“物业大王”。

       2015年作为河南省内第一家物企登陆新三板，其在全国布局多年，不过，全国化进程走得并不顺遂。近年来，索克物业先后退出在长沙、厦门等地的分公司业务。

       这次拍下项目主要位于河南的康桥物管，也能看出项目拓展回聚河南的心思。

       资料显示，截止去年11月30日，康桥物管资产总额为54.3万元，负债总额为47.1万元，资产净额为7.2万元。

       事实上，早在2016年8月康都置业就申请了破产。去年11月，康都置业破产财产拍卖，委托河南博利达拍卖有限公司公开拍卖康都置业持有的康桥公司51%的股权。经公开竞价，索克物业以26.2万元的最高报价，拍得上述股权。

       如果不是公开竞价，按照资产总额计算，康桥物管51%股权的价格为27.69万元。对比来看，索克物业的26.2万元算是占到了“便宜”。

       康桥公司为康都置业旗下物业公司。竞拍前，康桥公司由康都置业、南学业、陈阿丽分别持股51%、25%、24%。

       康都置业实控人为林廷敏。目前，林廷敏个人被洛阳市涧西区人民法院、洛龙区人民法院列为失信被执行人，最近一次立案日期就在一个多月前。

       去年10月至今，林廷敏个人还有4次未按时履行法律义务被法院强制执行，执行的标合计金额超5千万。

       99%收入来自河南

       挂牌新三板前，索克物业的业务来源均在河南，且绝大部分集中在郑州。

       开辟资本路径后，索克物业版图也曾向外拓展，不过从营收比重来看，河南几乎承担了全部收入。乐居财经梳理近五年财报，河南营收占比均在九成以上，最低的营收占比为94%，最高占比达到99.83%。

       并且随着上市时间的拉长，索克物业对河南地区的营收依赖未减反增，呈现“V”字在回升。

       去年6月，姜芳曾率一众高管实地考察、调研哈密物业市场。先后完成了全资子公司新疆索克城市运营服务有限公司的注册，分别与哈密市商务局签署了消费扶贫合作框架协议、与哈密建设集团有限责任公司签署了物业管理合作发展协议。

       索克物业在新疆的业务拓展能否形成气候尚未可知，但此前于上海、厦门、湖南等地的业务布局已受到挫败。

       2016年，索克物业成立上海分公司，开始全国发展战略；2017年，深圳、上海等地分公司相继开展业务。2018年3月，索克物业更是在企业名称上摘掉“河南”。走出河南，布局全国的想法跃然纸上。

       同年财报中，在长沙、上海的业务已经对索克物业贡献收入。但好景没有延续，2019年下半年，索克物业在长沙分公司业务退出，营收占比从0.41% 下降为0.05% ；在厦门分公司的业务退出，营收占比从0.98% 下降为0.22%。 

       在2020半年报中，索克物业收入按区域分类仅有河南与上海。其中，上海业务已经是入不敷出的状态，营业收入84.82万元，营业成本127.27万元，亏损超40万元。

来源：索克物业2020半年报

       拓展到各地的业务相继退出，甚至出现亏损，索克物业并未给出相关说明。但索克物业外拓的脚步已在放慢，乐居财经从企查查了解到，2020年索克物业发布招投标73项，除了2项在四川，其余均在河南。

       子公司亏损超186万

       “2020年上半年，索克物业完成拓展合同额3.5亿，上半年营收目标完成率200%，更是创下25天连中11标的傲人成绩，各项目客户满意度平均在97分以上！”2020年中述职大会上，姜芳的总结辞难掩喜悦。

       然而细究2020年上半年财报，其中隐忧已显，由索克物业主要控股的12家子公司中，三成净利润是负数，合计亏损超186万。

       其中包括，郑州欣杨物业管理有限公司净利润亏损42.60万元、河南东象索克物业服务有限公司净利润亏损5.88万元、河南索克新翔物业管理有限公司净利润亏损42.19万元、河南集英索克物业服务有限公司净利润亏损95.84万元。

       此外，2020年上半年，索克物业录得信用减值损失58.38万元，较上年同期资产减值损失44.73万元，增长13.65万元，增长比例为30.54%，该部分损失主要来自公司应收账款计提信用减值损失所致。

       2020年初，姜芳接受对话时表示，“今年，公司的发展目标是，做大规模进入精选层，然后实现转板。”5月，索克物业按市场层级定期调整程序，由新三板基础层调整为创新层。

       开辟新的资本路径，姜芳也希望索克物业借助资本力量实现更多可能。不过新三板流通性相较而言不强，索克物业上市进入第六年，股票几乎没有交易，此外，在更多物企选择在港交所上市，从新三板退市的企业不少，前有保利物业、蓝光嘉宝服务摘牌新三板后H股上市，后有特发服务于创业板获批注册，叩开A股资本市场大门。

       索克物业在挂牌新三板公开转让说明书中，曾将开元物业列为主要竞争对手进行对比。而开元物业于2015年在新三板挂牌，2020年摘牌，原本打算在A股上市，后撤回招股申请，现已被融创服务(01516.HK)收购。