观点指数 临近新年假期，国内资产证券化及大宗交易均未有太大动作，反而是境外PE巨头在全球经济下行情况下纷纷成立亚洲基金，积极参与中国市场。

随着这些体量巨大的美元基金开始重仓中国资产，无疑加剧了国内PE的竞争。可以预见，2021年的PE圈将会风起云涌。

与此同时，国内公募REITs指引办法终于出台，首批试点项目整装待发。据悉，目前上交所有近30单优质项目已通过地方发改委的初选推荐至国家发展改革委，首批五个进展领先项目主要涉及污水处理、高速公路等基础设施。

对于原始权益人来说，公募REITs的推出提供了一种股权融资的渠道，也有利于部分企业转型发展。

光大安石、基汇资本领衔，各大PE全年业绩超预期

“1月中国商业地产资产管理能力排行”，光大安石、远洋资本和越秀房托分别位于内地榜单前三位。

1月26日，越秀房托成功发行4亿美元5年期S规则高级债券，票面利率2.65%，利率在行业内处于较低水平，甚至低于其母公司越秀地产近期新发行的5年期债券。

数据来源：企业公告，观点指数整理

非内榜单方面，基汇资本继续折桂，领展房产基金和凯德集团紧随其后。

在新冠疫情的冲击下，2020年一季度各大PE均出现了历史性的巨额亏损。以本月居于非内榜单第五位的黑石集团为例，2020年一季度其投资损失达42亿美元，总收入-30.8亿美元，创下金融危机以来最严重的亏损纪录。

然而近期公布的各大PE第四季度财报显示，随着股市回暖，第四季度KKR的私募股权投资组合升值了32%；凯雷投资集团的私募股权投资组合升值了11%；黑石集团的私募股权投资组合升值了10.6%。

与此同时，各大PE纷纷趁着股市走高的时机加大了退出力度。凯雷投资集团第四季度退出规模为69亿美元，是三年来的最高水平，同时11月出售了著名奢侈品品牌Supreme50%的股权，带来5亿美元回报。黑石集团在2020年第四季度退出历史单季度最大规模：210亿美元。KKR第四季度也退出52亿美元，同比增长了16%。

两相加持之下，各大PE的全年业绩超出预期，第四季度财报发布后股价应声暴涨，完美度过市场危机，并借此大力进军亚洲市场。

大宗物业交易方面，本月有1宗交易较令市场关注。据悉，百年人寿以总价近22亿元收购上海虹口星外滩5号楼，成交建筑面积为2.5万平方米，卖方为凯德集团。这是继上月平安信托收购上海歌斐中心后又一险资收购上海物业，以险资青睐低风险、现金流稳定的物业倾向来看，目前上海核心区域办公楼成为经济平缓时期的保值选择。

PE巨头进军亚洲，相继成立基金进行资产投资

疫情中，经济发展最好的中国吸引了手握大量美金的PE们。最近，外资资管巨头对中国市场的兴趣越来越大。

2020年黑石集团一共募集了950亿美元，远超其他PE。凯雷集团募集了275亿美元，同比2019年增长42%；KKR募集了438亿美元，创历史新高。

而继黑石收购富力物流园后，1月，全球PE巨头——KKR接连宣布已完成亚太地区体量最大的跨区域基础设施基金的募集，总额达39亿美元（约合253亿元人民币），以及首个KKR亚洲房地产基金，规模达17亿美元（约合人民币110亿元）。

根据KKR财报中透露，此前其四期亚洲基金以及中国成长基金总规模333亿美元，加上最新两只基金达到389亿美元，折合人民币超2500亿元。

两只新基金中，亚洲房地产基金将重点关注商业、工业和住宅地产等投资领域，并将机会型评估新兴另类板块的资产；而亚洲基础设施基金将由一支位于亚太地区的专业投资团队进行投资，关注包括废物、可再生能源、电力和公用事业、电信和运输等基础设施领域。

早在2005年，KKR就在中国香港设立了办公室，开始进入亚太市场，目前已经在中国投资超过46亿美元。据KKR第四季度财报显示，2020年第四季度其营收达20.05亿美元，较去年同期的10.63亿美元增长88.62%；全年营收42.3亿美元，与去年全年的42.2亿美元基本持平。

随着这些体量巨大的美元基金开始重仓中国资产，无疑加剧了国内PE的竞争。可以预见2021年的PE圈将会风起云涌，胜者为王。

公募REITs指引办法出台，监管体系基本完成

1月29日，备受关注的公募REITs又有了新动作。

沪深交易所分别发布了《公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号——发售业务（试行）》，基本准备工作已经完成，只待首批产品落地。

自4月30日公募REITs正式进入大众视野以来，经过9个月的稳步推进，相应的监管政策和体系也在逐渐完善。如今几大政策一齐发布，也显示了对公募REITs的积极态度。

来源：公开文件，观点指数整理

新发布的交易所配套规则覆盖了REITs生命周期中“募、投、管、退”全链条，对市场重点关注的审核标准、定价机制、认购方法、上市流程、扩募与并购条件等重要问题进行了规定。

配套规则规定，公募REITs 80%以上的资金必须投资于基础设施资产支持证券，基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，同时对现金流进行严格审查，保障现金分红的安全性和稳定性。

REITs不仅有助于盘活基础设施资产、促进经济结构调整，还有益于引领债权融资向股权融资方向发展从而降低杠杆风险。对于原始权益人来说，公募REITs的推出提供了一种股权融资的渠道，也有利于部分企业转型发展。

但同时也要考虑到，REITs市场是循序发展的，涉及税收和法律等多方协调，需要不断修订和完善规则以适应市场发展。

如果投资者对REITs的投资价值认可度高，参与踊跃，未来公募REITs必定会成为一个重要的金融工具；反之如果接受度低，公募REITs的发展之路就会坎坷不平。因此，市场化后的公募REITs其投资回报率最为关键。而作为提升投资回报率的关键，税收问题就是未来需要解决的问题之一。